我住在东莞，最近看了很多房子，很多人说房子到底了，赶紧抄底，再不上车，马上就会上涨了，别等到大涨又后悔，错失了机会。有的说还有得跌，恒大快撑不住了，广东政府都约谈了，马上奥园，佳兆业也会步其后尘。想要买房子，还得等一等，目前来看，比较急着卖的房子，大概跌了25%，不太急着卖的，也比上半年跌了10%，有接近指导价左右的房源挂出，对于热门楼盘，一个月内左右差不多就会卖掉，但多数卖家还不能接受指导价，觉得挺一挺就过去了，因此，此类房产还是不多的。据说金信联航二手房11月只卖了1套，裕丰地产，10月到目前，君台店也只有一单成交。市场冷，是冷的，很多二手房中介目前的重心都转到一手房上，因为开发商给的提成较高，而且，促销力度很大，导致一手房目前虽然降价，但是成交量有所回升。比如万江奥园的楼盘，备案价均价3万4，目前大概在2.9-3.1万的样子就能买到，而且每天会推出特价房，原来的毛胚房目前加一万送全屋装修，还有的加一万送加点礼包等等。如此促销力度也是奥园资金急于回笼的状况可见一斑了。

接这个机会，我回顾了一下这些年买过和看过的房子，总结一下买房要注意的方面与投资需要注意的方面。

我总结下来大概从四方面分析，1. 分口结构与产业升级， 2. 城市规划与楼盘分期 3. 热钱与炒作， 4. 房价与利率 5. 房价的极端价位与合理价位 6.我的YY

下面会一一说明。

1. 人口结构与产业升级，

城市人口结构对于房价的影响，大家听的最多的就是城市化进程，由于乡村人口进城打工，导致城市人口增多而房价上涨，只要这个进程不中断，那么房价会一直上涨。这个说法有些片面了。我记得多年前读过一篇声称是基于房地产周期，库兹涅茨周期写的文章，一个地区的地产周期大约是15-25年，从一个地区的人口流入开始，开始时人口流入城市寻找工作机会，在找到工作机会的时认为这只是一个暂时的工作，迟早会回到老家发展，这时，房地产行业处于萌芽，只有特别有钱的人才会购买用于自己在这座城市的享受。后来人口流入越来越多，发现回老家什么的只存在于深深的脑海里，想要回去，机会并不多。有一部分人开始买房置业，结婚生子，然后开发商注意到这一点，在这个城市开始开发房地产，政府也开始鼓励流动人口定居，出台人才引进，买房给户口等政策，于是越来越多的人开始定居，这就是房地产行业在这座城市的大发展时期。再后来更多的开发商发现城市的机会，也很多其他行业的人发现地产有利可图，涌入房地产开发，也促使房价进一步上涨。于是，房地产丰厚的利润开始吸引越来越多的人投资进入，也促使房地产价格越来越高，越来越高的价格则去吸引更多人投入，互为因果房价节节攀升。最后，吸引进入的人终于达到了极限，先见者开始慢慢撤退，随着撤退资金的增多，后续加入的资金无法支撑房价，导致价格下跌，价格下跌就导致更多的资金拼命出逃，导致房价进一步下跌，导致崩盘。当然，这都是文章中想象的状况，排除了政府的干扰，排除了利率的干扰，基本就是索罗斯反身性理论的翻版。不知道实际的大名鼎鼎的库兹涅茨周期是怎样的，如果有网友知道相关文章，请私信给我，谢谢。

就我而言，觉得之前读过的这个文章有些太过理想主义了，不过套在东莞或者深圳这类新兴城市上还挺合适。1984年，东莞脱离惠州市惠阳县独立设县级市，1988年，东莞脱离惠州设地级市，从此东莞走上了发展快车道，人口开始持续流入。

开始时，东莞以低端的劳动密集型产业为主，比如圣诞灯串，比如牛仔裤制造，这时，说实话，有能力买房的，在劳动密集型产业工厂里大约只有占1-2%的企业高管，比如这时的企业主，采购负责人，销售负责人等，很多网友说房价贵，房价高，永远买不起，要回到政府分房的年代才行。但实际上，房地产公司，或者业主的客户从来都不是在劳动密集型产业里的一线工人，他们需要出得起钱的人来接盘才有利可图。过些年，牛仔裤制造开始升级，电脑编程机器进入，圣诞灯串等产品也开始外发，只在本地进行终检和包装出货，与此同时，更加具有利润的电子厂开始在东莞扎根。有能力买房的工厂员工从1-2%逐渐上升到3-4%，在东莞的有为青年也越来越多。再往后，产业更进一步的升级，一步步，能够买房的人口也越来越多，直到现在。

很多城市发现人口流入也是不少，但房价涨的不多，其中涉及到的产业升级就是很重要的因素，如果始终是劳动密集型产业，那么对应的房产其升值速度也不会太快。（在产业结构里有个陷阱，就是周期性行业，比如煤炭为主的城市，在煤价暴涨的时候会变得突然有钱起来，地产也会突然上升，在煤价下跌时，又一片哀鸿，除非对周期性行业研究深入，否则，别去投资周期性产业为主的城市。）

另一个很重要的因素就是人口结构，其一是年龄结构，就住房贷款来讲，理论上25岁的人可以贷款40年，但如果四十五岁的人，贷款最多也只能怪到二十年了，一般情况下没有银行会给65岁以上的老人提供住房按揭贷款，因此，如果一个城市的人口年龄偏大，那么这个城市的住房上涨空间也就比较有限了。目前刚好有个数据，就是刚刚结束的第七次人口普查，有人按照省份做了个人口年龄地图，如下

大家可以看看，是不是那些人口年轻的城市过去十年的放假增长相对较快，当然，帝都和魔都除外，至于原因，图章和金融的魅力大家都懂，就不废话了。当然，这个指标属于比较滞后的指标了，各个城市每年会有自己的人口统计，大家看那个会更有意义。

下面连个链接是各省份自己的人口年龄分布，对于房产投资，更有意义。

总之，大家可以根据人口普查中年龄层次，学历变化，等来判断一个地区未来地产发展的潜力，上图中，年龄偏大的省份，就别去投资地产了（个别城市要具体分析）。