(文/谢红娟编辑/马媛媛)主要投资于香港的九龙仓地产仍在一次次疫情中苦苦挣扎。
3月3日中午，九龙仓地产发布2021年全年业绩。据披露，九龙仓地产基本净利润为65.18亿港元，较2020年同期的74.77亿港元下降13%；若投资物业重估亏损净额计入22亿港元，则股东应占集团溢利为43.91亿港元。
这已经不是九龙仓第一次基本净利润增速下滑了。事实上，自新冠疫情爆发、限制跨境旅游以来，从事物业租赁业务的九龙仓地产遭遇了行业最黑暗的时刻。2020年，九龙仓地产基本净利润为74.77亿港元，同比下降24%。
虽然九龙仓地产的利润下滑速度有所放缓，但业内仍不看好其利润回升。汇丰发表报告称，香港新一轮防疫措施可能拖累零售业表现，延误通关，因此维持九龙仓“减持”评级，目标价由33.2港元下调至32.4港元。
汇丰估计，九龙仓地产的零售及酒店业务占69%，租金高度依赖旅游消费。但受疫情影响恢复无检疫跨境旅行很可能再次推迟，这将削弱公司利润复苏的步伐。
“亚洲最赚钱的购物中心”已经不赚钱了
2017年11月，九龙仓集团分拆九龙仓地产，九龙仓地产是香港十大地产商之一，主营港口转口业务，旗下拥有九龙仓等货运码头。
拆分后，九龙仓地产主要从事物业投资和运营。其主要收入来自上市子公司海港企业的综合收入及其投资物业的租金。目前持有海港城、时代广场、汇德丰大厦、卡佛大厦、好莱坞广场等地标物业。
2021年全年，九龙仓地产实现收入160.43亿港元，较2020年同期的155.15亿港元增长3%；营业利润为90.64亿港元，较2020年同期的99.73亿港元下降9%，但营收增加并未增加利润。
"主要受投资性房地产和酒店两个部门的影响."九龙仓地产表示，虽然港府推出优惠券计划，并适当放宽当地社交距离，但由于新冠肺炎疫情反复，游客缺乏，其商场及酒店仍未恢复至新冠肺炎疫情前的水平。
物业投资方面，期内，九龙仓地产收入为108.89亿港元，按年下跌8%，导致营运利润进一步下跌至84.41亿港元，较2020年的97.33亿港元下跌13%。
虽然酒店收入增加，但仍录得亏损。数据显示，九龙仓地产2021年酒店收入为8.38亿港元，较2020年的6.3亿港元增长33%；经营亏损由2020年的3.79亿港元进一步收窄至3.56亿港元。
“集团酒店业务需要等到通关的那一天，才能扭亏为盈。”九龙仓地产董事局主席吴在2021年8月的年中业绩会上坦言，酒店业务一天不通关只能靠香港本地客户，贡献非常有限。
一直被称为九龙仓地产“摇钱树”的海港城也不能独善其身。资料显示，在疫情爆发前，海港城是九龙仓和亚洲最赚钱的购物中心。2018年，海港城聚集了全球最大的奢侈品，平均每天收入1亿港元，销售额超过370亿港元，创下商场历史新高。
当时海港城(包括酒店)总收入上涨10%至118.71亿港元，为九龙仓地产贡献了63%的收入。营业利润增长12%至96.78亿港元，占九龙仓地产总营业利润的72%。
2019年，在社会矛盾和新冠肺炎疫情的影响下，访港旅客人数不断减少。受此影响，海港城游客人数大幅减少，包括酒店在内的总收入下降2%至115.77亿港元，但仍占集团收入的72%。
2020年至2021年，海港城(含酒店)总收入分别为86.74亿港元和79.93亿港元，同比下降25%和8%。营业利润分别为67.3亿港元和59.46亿港元，同比下降29%和12%。
来自其他投资性房地产的收入也有所下降。2021年，九龙仓地产时代广场整体营收下滑9%，汇德丰大厦和卡佛大厦组成的中央组合营收下滑4%，好莱坞广场下滑4%。
2018年开始撤出内地，总资产的92%位于香港
与酒店及投资物业的营运利润下降不同，九龙仓地产的发展物业录得正增长。
报告期内，九龙仓地产物业发展收入为37.22亿港元，较2020年的26.21亿港元增长42%；物业发展利润为5.43亿港元，同比增长22.29%。
“公司收入的增长主要得益于对港口企业开发物业销售的认可。”九龙仓地产进一步表示，物业开发收入增加主要是海港企业确认销售苏州国际金融中心所致。
然而具有讽刺意味的是，如今依靠在内地开发物业支撑业绩的九龙仓地产，却一直声称要彻底退出内地市场。
2018年3月，在九龙仓地产的业绩发布会上，九龙仓地产主席兼董事总经理吴正式宣布了“退守内地的计划”。他计划未来继续将业务重点放在香港市场，并陆续出售mainland China的住宅、酒店和写字楼，甚至彻底退出内地市场。
如今，是“退内地”实施的第四个年头，九龙仓地产在内地的资产所剩无几。资料显示，九龙仓地产总资产2723亿港元，其中92%位于香港。
九龙仓地产的上市子公司港湾企业也在回应这一撤退信号。
数据显示，2018年至2021年，内地港口企业营业资产分别为80.06亿港元、92.86亿港元、72.42亿港元和44.33亿港元，占港口企业营业资产总额的比重分别为38%、42%、35%和32%，自2019年达到峰值后一直在下降。
2022年，港口企业仍在出售内地资产。2月21日，海港企业发布公告称，拟以4.03亿元的价格向常州钟繇餐饮管理有限公司出售九龙仓(常州)地产全部股权，预计交易完成后，税前利润约2.32亿元。
《观察家报》了解到，九龙仓(常州)地产主要从事开发一个位于中国常州的房地产项目。至此，标的公司已完成销售50亿元，剩余未售物业为一家酒店，总建筑面积约44000平方米，目前由常州马哥孛罗酒店运营。
公司表示，由于新酒店带来的市场状况不佳和激烈竞争，常州马哥孛罗酒店录得经营亏损，因此决定出售酒店，并表示将于2020年7月完成交易。
值得注意的是，新冠肺炎疫情的反复正在使金融机构对香港九龙仓地产失去信心。
继汇丰之后，瑞士瑞信银行也认为九龙仓需要很长时间才能恢复利润。“由于疫情原因，社会距离措施收紧，相信这将为香港零售及写字楼租赁股带来更大压力，而九龙仓地产及置地公司在零售及写字楼业务影响力更大。”
截至记者发稿时，九龙仓地产报35.05港元/股，总市值1064.2亿港元，较一年前的1378.45亿港元减少321.84亿港元，同比减少23%。
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