临时建筑物的业主持用地、规划和竣工等手续向登记机构申请房屋所有权初始登记，登记机构可否办理？
有一种观点认为，临时建筑物的特点在于临时性，其使用权限不超过2年，使用期限届满后，如无特殊情况，必须拆除，即临时建筑物的使命是阶段性的。当事人仅可按照建设工程规划批准文件的规定进行使用，也不享有收益权和处分权，也就不享有所有权，因此，临时建筑物的权利本质属于一种临时使用的权利，不属于所有权，登记机构不能为当事人办理所有权初始登记。本文则支持另一种观点，即可以申请初始登记，原因如下：
一、从法理上看，所有权与其客体共存亡
法理上，所有权虽然属于永久性的权利，但并不是说所有权是无期限的能够永续存在的权利，而是指所有权相对于地役权、农地承包经营权等有期限的物权，无法确定其存续期间。所有权的永久性，是与其客体相对应的，客体合法存在，则其承载的所有权存在，客体灭失时，其承载的所有权也随之灭失。本文中，临时建筑物的业主持有用地、规划和竣工等建造手续，表明临时建筑物这个特定的有体物在用地或规划许可的期限内存在，且这种存在因得到政府职能部门的依法批准，是一种合法的存在，故这种合法存在的特定的有体物应当有所有权。
二、从法律规定上看，合法建造的临时建筑物自完工时起当然具有所有权
关于临时建筑物，主要有二种情形，一是建筑物占地是临时性用地，建筑物也是临时建筑物。按《土地管理法》第57条规定，临时用地期限一般是2年。质言之，2年内，临时用地使用人合法享有此地的使用权。换言之，2年期限届满后，临时用地使用人不再享有此地的使用权，即使占用此地，也属于非法占用；二是建筑物占地不是临时的，但建筑物是临时的。
《物权法》第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”质言之，合法建造的建筑物，自其完工时起，无须登记，当事人即依法当然享有所有权，而非法建造的建筑物虽然完工，但因其是非法存在，当事人不能及时享有所有权。换言之，合法建造的建筑物自其竣工时起当然具有所有权，非法建筑物即使已经竣工也不能享有所有权，这些是法定的。据此可知，本文中，当事人虽然建造的是临时建筑物，但持有用地、规划和竣工等合法建造手续，表明此临时建筑物也是合法建造的建筑物，当事人自该临时建筑物完工时起，也应当无须登记即依法享有此建筑物的所有权。《城乡规划法》第44条规定，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。据此可知，临时建筑物超过政府职能部门依法批准的存续期限时，当事人应当拆除，所有权随临时建筑物的拆除而消灭。若当事人没有拆除的，则此临时建筑物由合法存在转为非法存在，即其存在没有法律上的依据，申言之，临时建筑物超过政府职能部门的依法批准的存续期限存在系非法存在，该临时建筑物在合法存在时享有的所有权因其转为非法存在而消灭。
《物权法》第39条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《立法法》第88条规定，法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。据此可知，临时建筑物的所有权人，在政府职能部门依法批准的临时建筑物的存续期限内，对该临时建筑物依法享有占有、使用、收益和处分的权利。尽管一些地方性法规、规章、政策对临时建筑物的收益、处分权能有限制，但与法律的具体规定相抵触，按下位法服从上位的法律适用原则，应当视为无效。简言之，在政府职能部门依法批准的临时建筑物的存续期限内，临时建筑物依法具有所有权，权利人对该临时建筑物依法享有占有、使用、收益和处分的权利。即使如前述观点所言，当事人对临时建筑物享有的是一种临时性使用的权利，一般情形下，此临时性使用的权利，一是基于当事人间的法律行为设立的债权性质的建筑物使用权，如基于租赁关系设立的对临时建筑物存续期限内的使用权。显然，本文不是此情形；二是临时建筑物所有权人行使所有权中的使用权能，本文即为此情形。
三、经当事人申请，合法的所有权应当被记载于登记簿上
《不动产登记暂行条例》第22条“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”据此可知，本文中，申请所有权初始登记的临时建筑，一是当事人是在合法取得用地、建设工程规划许可手续后建造的，属于合法建筑物，不属于违反法律、行政法规规定的情形；二是如前所述，当事人持有用地、规划和竣工等合法的建造手续，申请所有权初始登记的临时建筑物权属来源证据合法、充分、有效；三是当事人申请临时建筑物所有权初始登记时，是在政府职能部门依法批准的临时建筑物的存续期限内，即申请登记的不动产权利没有超过规定期限；四是现时的法律、行政法规没有关于禁止临时建筑物申请所有权初始登记的规定。笔者据此认为，虽然申请登记的是临时建筑物所有权，但此所有权也是合法的所有权，登记机构应当予以登记。在房屋登记实务中，原《城市房屋权属登记管理办法》第23条规定，临时建筑属于不予登记的情形。但在此后颁布实施的《房屋登记办法》则没有作同样的规定，且该办法第20条规定，申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料一致属于可以登记的情形。笔者据此认为，《城市房屋权属登记管理办法》和《房屋登记办法》均为国家房屋登记主管部门颁布的行政规章，但《房屋登记办法》对原《城市房屋权属登记管理办法》将临时建筑物规定为不予登记的情形予以抛弃。故本问中，申请所有权初始登记的临时建筑物具备用地、规划和完工手续，属于可以登记的情形，登记机构应当登记。简言之，对当事人申请的合法的临时建筑所有权初始登记，登记机构应当办理。
四、临时建筑物初始登记的实务处理
经过初始登记的临时建筑物，无论是土地使用期限届满，还是批准的建筑物使用期限届满，且未获得续期批准的，都应当视为法律规定的权利消灭事由，即《房屋登记》办法第38条规定的权利人申请所有权注销登记的“法律、法规规定的其他情形”。故登记机构在作临时建筑物的所有权初始登记时，除按普通的所有权初始登记作记载外，还应当在登记簿和房屋所有权证书的附记栏内注明临时建筑物占用的土地或建筑物使用期限，以防不慎为超过政府职能部门依法批准的存续期限的临时建筑物办理后续的变更、转移、抵押等登记造成的不良后果发生。
