前几天有个小伙伴让我说说房地产相关的土地问题，土地这个东西，其实在大家的脑海里存在感不足。不过最近南京、苏州等地的土拍还是在有惊无险中全部被拍走了。主角也如大家预料的一样，基本都是国央企，其实这也是高层在传达一种信心，长期向好、稳中求进的信心。土地政策可以说是一个举足轻重的因素，为什么这么说呢？还要从土地在历史长河中扮演的角色说起。
土地政策的历史演化
夏商时期，统治阶级主要是神权和王权结合，百姓相信的是天命共主，那是一个奴隶制的社会体系，土地归君王所有，上古君王对土地的控制力度非常弱。后来周朝推翻商朝之后，怕自己的统治也会重蹈夏商的覆辙。由中华文化的缔造者周公在全国推行分封制和宗法制。分封制和宗法制，简单来说，就是你父亲打下了江山，把你们七大姑八大姨都安排到各个地方做那里的王。你被安排在了鲁国做君王，那里的土地、百姓、赋税等都归你所有，土地你可以再分给你的儿子、孙子，收赋税也是同样道理。这就是中国封建王朝几千年家天下的雏形。
诸侯分封制、宗法制
不过经过几百年的朝代更迭发展，你父亲后来的N辈子孙给更多的人分配了土地，最后自己手里没啥土地了。这会导致一个什么后果呢？天子手里没有大家最想要的东西了--土地。大家也就不怎么听他的话了。西周还好，各个诸侯还能从周天子那里得到点好处，听从周天子的差遣。到了东周，周天子基本就是摆设了，挟天子以令诸侯就是在东周晚期开始发生的事，春秋争霸就是在这个大环境下发生的。后来大家熟知的曹操“挟天子以令诸侯”就是学的东周晚期齐桓公。
也就是说没了土地，君将不君，王将不王。到了战国，天下就没了周天子，整个春秋和战国都在围绕着土地进行中国历史上最惨烈的兼并战争。后来战国时期的秦国实行一项土地制度：按照战场杀敌的人头数来封赏爵位和土地，把割下敌军的耳朵数作为计数标准，士兵们在战场上看到的敌军在他们眼里都是爵位和土地，军队作战勇猛，整体实力大增，后来的统一六国也就成顺理成章的事情了。
后来封建王朝始终围绕着家天下的逻辑运行，也都摆脱不了四五百年的统治周期魔咒。不过中间也不乏打破这种魔咒的变革做法。比较经典的是清王朝的雍正帝。在上位初期，推行“摊丁入亩”、“官绅一体当差，一体纳粮”，之前的政策是官绅和地主是不需上交多少赋税，不但使朝廷财政负担落在穷苦百姓身上，而且国库空虚。新政的推行要求所有人，不管你是官员、地主、百姓，按照所占有的土地平等上交赋税。经过雍正十几年的励精图治，清朝的国库才再次充盈起来。大家都知道康乾盛世，其实雍正的作用起到承上启下的作用，没有他，清王朝将会衰败得更快，也许历史也会朝着不同的方向演进。
以上都是农业时代，土地对于政权就是决定性的因素。何为天下，得土地者得天下。不过辛亥革命之后，家天下的模式被打破，土地的变革也在风起云涌的时代发生剧烈的动荡。
失落的一百年转折：从“土地革命”到香港土地批租制的传承与改革
20世纪20-40年代，我党在辛亥革命的基础上开始进行土地战争，将地主的土地分给贫下中农，才有了革命军队从南昌起义打响革命第一枪时的2万兵力，二十年的时间就发展成为百万雄师。农民有了土地，改变了命运，才会为了保护来之不易的土地，纷纷加入抵抗外来侵略者和国民反动政权的革命大潮中。
农民获得土地并进行土地丈量
这就好比，之前你在地主家是干苦力的，也就能解决温饱，灾荒年头可能吃饱都是问题。土地不是你的，生产的工具（牛、犁等）也不是你的。后来我党打下来的土地分给了你们家。你说你走上参军的道路是不是心里也是带着感激和昂扬斗志的，毕竟你保护的不仅仅是国家，还有你的妻儿和已经是你的几亩良田。最起码你对将来的生活充满了期望。
那时的土地政策延续至今。土地是国家所有和集体所有，才能稳住中国的大盘，人民才可以在这片华夏土地上安居乐业，用个人的勤奋、进取心得到自己想要的一切。
说到土地政策不得不提我国香港土地的批注制度，香港的土地由香港政府一次性出让若干年限的土地使用权，并一次性收取整个出让年限内各个年度地租的贴现值总和。这个租期从一开始的75年，后来承租者嫌时间太短，港英政府把租期改为了999年，是不是很夸张。后来不得已又改回了75年，根据全球知名商业地产服务和管理公司世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》显示，香港以住宅套均价格125.44万元，约合人民币892.6万元，成为全球房价最贵的城市。我国的土地政策基本借鉴了香港的批租制度，短短二十年房价成倍的上涨，也带动了经济社会的快速野蛮生长。
香港旧楼立面
不过，一直无限上涨，也会重蹈香港高房价的覆辙。最近网上流传一句话：“高房价减人”口。国家高层也在积极想办法转变思路。其实德国模式是一个很好的研究对象。德国60%的民众都是租赁房屋，不是说德国民众没钱，相对德国高收入的情况下，德国的房价是发达国家中最便宜的国家之一。
大家生活中一定都有个体会，我国租房子基本是找房屋中介或者房东（包括二房东）本人。不管是哪种方式，这个房子大都是私人所有。不过德国的租赁房大部分是政府或者大型的房屋租赁公司，新建的住房也要预留部分住房卖给或者租赁给低收入的群体。我国的私人租赁涨价是一个司空见惯的事，在德国房租随意涨价是要构成违法犯罪的。所以德国的房价这些年都比较合理稳定。
我国也在积极推广大型租赁制度和公租房等，像龙湖、旭辉等已经在积极布局，甚至国家还推出了相关优惠的融资渠道，比如在尝试资产证券化，用房租作为固定资产政券的融资方式。国家在打压原来房地产融资方式的同时，也在积极布局固定资产证券化（ABS）和房地产投资信托基金（REITs），相信融资市场和租赁市场的发展会是我国的土地使用效率更加高效和平民化。
资产证券化（ABS）
备注：以上仅为个人观点。
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