2020年是“十三五”规划收官之年，也是极为特殊、艰难中充满不确定性的一年。

于中国房地产行业而言，在这一年里，于不确定中迎来了“三道红线”的金融监管新规，及“房住不炒”被明确写入“十四五”规划，又在确定中进入到了深刻变革与新转型阶段——过去以高杠杆扩张的模式将逐渐退出历史舞台，市场运行逻辑将出现根本性改变。

评判企业的逻辑，也更加理性——按照“三道红线”的核心指标看：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不小于1，均指向企业的杠杆率和现金流。

与企业而言，更适应市场的企业战略，不仅是追求规模、周转，更是要平衡现金流、经营效益，提前预备好应对类似监管收紧的能力。

城市深耕稳扎稳打，造就逆市中的稳定投资

过去几年，行业中“大鱼吃小鱼”的马太效应，让不少中小企业一心追逐规模，想成为行业中的“大鱼”。

而与之相伴的代价，就是高举负债换来的拓展成本。以致于当行业告别土地和金融红利，增速放缓后，企业出现资不抵债，甚至爆出了不少“大鱼吃大鱼”的结局。“三道红线”落地之后，许多人更判断认为，行业将告别黑马。而现有的行业座次，也将发生变动。

中指院数据显示，11月，全国300城土地供应面积13157万平方米，环比增长8%；成交面积8001万平方米，环比下降27%；出让金额4209亿元，环比下降15%。相应地，50家代表房企11月拿地金额较10月继续下滑，且有32家的拿地金额较前10个月均值出现下滑。

业内认为，年末各城市将迎来供应高峰期，但在资金环境偏紧的背景下，大部分房企拿地依然会偏谨慎，尤其是红档和黄档房企，都将开启收缩投资、降杠杆的艰难旅程，其未来的可售货值和规模持续，也将受到影响。而绿档房企或将有余力保持积极补仓。

比如卓越，就在这一波分化拿地中，显得尤为突出。

上半年，卓越在成都、宁波、青岛、南京、东莞、苏州、长沙等11个城市拓展了大约16宗土地，对应货值约600亿元，为此卓越大约参与了260多次土拍。而下半年，截至11月，卓越已经持续参与了240次土拍左右，在11月单月里就斩获了青岛、温州、南通、绍兴、扬州、昆明、玉溪，7城9幅价值地块。

从参拍次数上看，其实卓越还是保持了跟上半年一样的土拍节奏和拿地策略。但因为部分房企因为“三道红线”所限，对拿地策略进行了调整，降低甚至放弃了部分公开市场的竞争，反而使得稳扎稳打、保持勤奋的卓越能够脱颖而出，收获多幅价值土地，在新一轮发展中更加从容、获得先发优势。

且从新增土储所在的城市城市看，卓越的新增土储，大多持续围绕其深耕城市——围绕“1+1+X”格局（即聚焦粤港澳大湾区、长三角经济圈，开拓其他核心一、二线及高成长城市）卓越在城市布局上，一直严格甄选。

截止目前，卓越已进入全国36城，对于一个即将跨入千亿级房企来说，盘面并不大。而卓越追求的，也并非铺大饼，而是在每个所进入城市，都不断提升城市”战略浓度”，通过价值板块的持续深耕，提高单城贡献。

比如在南京，卓越三年布局8子，其中单在江北新区今年的销售业绩就已突破百亿。在南通，卓越4年布局14个项目，市场份额位居当地前十。又如在宁波，卓越去年时就创下了“百亿战绩”。

在高质量品居的基础上，集中爆破带来的不斐业绩，从侧面印证了卓越在这些深耕城市所积累的品牌知名度与产品美誉度，也将保证了其未来的产品转化率，支撑其持续稳健扩展。

强化经营性回款，正向现金流保证长期从容发展

其实，早在2018年底，卓越就已经开始主动降杠杆；2019年初，公司更是制定了“负债零增长”的目标，从董事会到管理层明确，投资的资金来源于经营性现金流；同年年底，卓越再次制定不再加杠杆的纪律。

卓越制定的“负债率零增长”目标，核心是经营管理的“造血”能力，融资产生的利息都要靠经营性回款解决，通过经营性杠杆而非负债推动投资。

卓越执行总裁沙骥在接受采访时曾表示：“保持稳健的、实现以现金流为核心的、又好又快有质量的增长，对卓越来讲是比较重要的。”

这个经营战略，前瞻性地与“三道红线”的出台初衷不谋而合。

去年，卓越实现了经营性现金流逾250亿元，权益比提高5个点，预计年底实现经营性现金流与去年同期持平。今年上半年，在疫情影响下，卓越仍全面达成认购指标，并超额完成签约、回款计划指标，保持正向经营性现金流近100亿元。

进入下半年，卓越持续保持85%以上的新增销售回款率，且单一项目回正效率和整体回款规模明显提升，仅在11月单月，卓越就实现160亿的销售回款。预计年底实现经营性现金流与去年同期持平。

对比同样规模体量的企业，甚至龙头房企，过半企业因为激进拿地，经营性现金流都为净流出状态。而卓越从“融、销、回、运”四个现金流线条，聚焦现金流快周转，提高经营效率，持续保持了集团的正向现金流，反而在监管收缩时，能继续维持从容的拿地、投资节奏，维持企业的经营质量。

扩大护城河红利获取能力，高韧性应对单一风险

面对逐步开启的“管理红利”时代，如何降本增效地运营企业，成为摆在每一个管理者面前的必修课。

沙骥认为，精细化管理和全产业链的过程很重要。他指出，以成本为例，这个行业资金沉淀很高，现金流水特别大，整个行业的产业链衍生了很多上下游的业务，在这其中的浪费回收是会带来巨大的成本节约，会带来更多经济效益，而不是通过压缩供应链的利润空间来实现。

从具体探索来看，卓越近两年先后搭建投研平台、城市板块、周期研究平台、产品策划平台，打造投融一体化、投运一体化等措施，取得了不错的效果；在项目全周期运营中，V模式中很多决策会议都很重要，但卓越会特别重视两个精益策划会；明确各个生产制造端的环节，对卓越而言，又快又好不是通过违章抢步，而是通过合理的前置策划、效率化的组织运营实现的。今年是卓越推行精益制造的第三年，收获的不仅是项目在被有效设计生产过程后，在执行过程种产生的收获，也不断磨合了跨部门之间的边界问题。

除了住宅开发，提效既有优势部门，并将业务复制扩展提高收益边界，也是卓越正在探索的战略方向。2013年，卓越就成立了全国首家城市更新集团，截至目前，卓越城市更新集团旗下累计优质项目已超过100个，且大部分位于粤港澳大湾区，现已完成拆除且建设的有10个以上，城市更新可以说是卓越非常重要且特色的标签。

而领先的城市更新能力，也保证了卓越在大湾区的核心区域拥有大量低成本的土储，是卓越未来数年最大利润的来源单元之一。

当行业利润下滑成普势，如何利用自己的专长拔尖，是卓越未来战略的关键。据了解，在稳定现金流的支撑下，卓越正在积极探索城市更新这种业务模式“稳定、有序”应用在其它区域城市的可能。目前卓越已将城市更新的能力输出到昆明、长沙等地，并获取相应地块。

此外，在地产开发之外，卓越集团在写字楼领域，还有两个多年标签——“深圳CBD之王”和“写字楼之王”。

在深圳，卓越已经累计在建、开发写字楼超过40座，是目前唯一布局深圳福田中心区、前海中心区、后海中心区、宝安中心区的商业地产开发商，也是这四大中心区最大的开发商。目前，卓越持有一线核心物业面积约120万㎡，持有物业账面价值700亿元，估值超千亿。

借力庞大的物业体量，卓越旗下的物业板块也在不断发展。截至2020年9月29日，公司在42个城市拥有426个管理项目，总在管面积2700万平米，总合约面积为3790万平方米，其中，大部分在管项目为高端商务物业，包括写字楼、商务综合体、企业大楼和办公与研发园区是华为，BAT企业等众多知名高新科技企业、互联网企业的物业服务“战略合作伙伴”。今年10月时，集团旗下的物业板块卓越商企服务集团有限公司成功登陆香港资本市场，成为集团新的造血机。

商住双擎的驱动，成为卓越穿越周期的战略，而商住兼优的能力，也让卓越建筑起了不同于其他开发商的多位护城河，能自我打造出一个更协同互补的良性闭环，冲击单一领域因政策、市场带来的不确定风险。

而按照卓越的规划，未来，将继续在地产开发、城市更新、资产管理以及金融投资四大航道持续发力，根据环境灵活适应或者及时调整发展侧重，成为一个不仅能够长期生存而且要跨越多个经济周期繁荣发展、历经时间考验的高韧性企业。

本文源自蓝鲸财经