麦肯锡于2021年11月15日发布了《全球资产负债表》，报告的开篇："尽管经济转向数字化和无形化，资产负债表在过去20年中迅速扩张，尽管经济增长一直不温不火，但砖块和砂浆占了净资产的大部分。"

该报告审查了占世界收入60%以上的10个国家（澳大利亚、加拿大、中国、法国、德国、日本、墨西哥、瑞典、英国和美国）自2000年至2020年的资产负债表和净资产的增长情况。报告显示，自2000年至2020年，全球资产负债表从440万亿美元增长到1540亿美元，全球净资产从160万亿美元增长到510万亿美元，全球财富增长了两倍多；而中国净资产从2000年的7万亿美元增长到2020年的120万亿美元，20年间猛增16倍多，财富增加值占到了全球同期增长额的近三分之一。

报告指出，全球有68%，即高达三分之二的净资产都存储在房地产中，全球财富增长的主因是资产价格的上涨，与GDP增长无关，与数字经济等21世纪新的发展趋势无关。到2020年，住宅房地产的价值几乎占全球净资产的一半，而企业和政府大楼和土地的价值则增加了20%。

看到这个数据，我简直惊呆了！原来房地产在世界各国资产负债表中都是如此重要，都占据如此重大的比例，它怎么可能只有住的属性？怎么可能不是投资品种呢？

我们不妨拿出一张纸，把所有的参与方都列进来。仔细想一想，土地财政有四个参与方：地方政府、房地产开发商、买房人和银行。土地财政的故事，是地方政府把地卖给开发商，开发商在上面建了房子，然后卖给了买房人。这个过程需要银行的参与，开发商和买房人都从银行拿贷款。

那么，这四方谁受损了呢？谁也没有！地方政府拿了土地出让金和各种税费，开放商卖房赚了钱，买房人卖房资产升值，银行从房地产贷款中赚了钱，所有人都是受益者。

所以，这么看的话，土地财政其实是一场四方共赢的合谋。而且，这里没有阴谋，只有阳谋。政府出地，家庭出钱，银行提供信贷支持，开发商做中间人，就把房子建起来了，大家都有好处，谁也没有损失。（可能有人会问：这是在房产增值的情况下，如果房产贬值呢？这个问题会在第六讲《未来房价的趋势是怎样的》中涉及到）

既然土地财政没有伤害任何参与方，为什么会受到那么多批评呢？仔细再想一想，其实还是有人受损的：没买房子的人受损了。如新入职场的年轻人，对房地产判断不足的人……但是，批评归批评，关键是怎么办？看好这个游戏的话，还是要参与；否则，就只能做那个局外的受害者。

《中国国民经济与社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，以及《中共中央关于党的百年奋斗重大成就和历史经验的决议》都对房地产有了明确的定调——

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。改革完善住房公积金制度，健全缴存、使用、管理和运行机制。

一个特别重要的细节是，这两个重要文件对于房地产的定位做了重大调整：房地产此前作为国民经济支柱，一直放在经济建设章节，而现在变成民生保障的重要组成部分，默默调整到社会建设章节了……这也就清晰的意味着，房地产是民生保障的一部分，而不再作为经济支柱来创造利润，这是对未来中国房地产业一个极其重要的基本定调！

《未来30年，中国大的赚钱机会在哪里？》系列专题正在进行中，下一讲将是《我国的房价是泡沫还是正常增长？》，敬请持续关注&互动探讨~~

我国GDP增速为什么越来越慢？

房地产、基金等资产回报率与GDP增速有什么关系呢？

是否值得投资的参照标准