近日，位于南三环的首开融创榕耀之城，一个占地面积287.85亩的超级大盘。

从去年2月份拿地至今，近2年时间，终于有些按捺不住了，计划于本月底开盘。

虽然目前还未看到具体领证信息，但想来并非难事，难是难在选择何时开盘的问题。

相信关注该项目的朋友，多少都有听闻，项目几次准备开盘却又几次偃旗息鼓的经历。

先是今年6月份，后到7月份，再到9月份，这次是12月底。

此次究竟能否顺利开盘，我认为还是不应该过早下结论。

虽然各路分销铺天盖地，广告软文甚嚣尘土，决心之大，可见一斑，但最终真正决定是否开盘的关键，还得看具体认筹人数的多寡。

如果认筹人数达到预期，那么证明广告营销是成功的，多数人对该项目是认可的，便可如期开盘，反之，则有可能会继续捂盘，虽然这个可能性也许不大。

也许大伙都比较好奇，不就开个盘吗，为何要如此谨慎呢？我认为理清这个背后的缘由至关重要，尤其是对该盘抱有兴趣的朋友。

1、产品信心不足

榕耀之城，总高15层左右，多为两梯四户或两梯五户的点状设计，容积率2.0。

主打户型包括65平2房、79平和89平的3房，没有一款是真正通透的。

从户型结构设计来看，该项目作为刚需盘定位是妥妥的，就别充高端盘了。

相比世茂帝封江，总高8-11层的花园洋房，两梯四户板状结构，容积率1.0。

最小户型89平，最大户型235平，全通透不说，项目还具备看江优势，定位品质房不假。

相比恒大滨江左岸，总高6-11层的小高层，多以两梯六户点状设计为主，容积率1.53。

项目同样定位百平以内的刚需住房，包括66平-83平的2房，87平-99平的3房。

整体居住品质应该与榕耀之城相当，但滨江左岸具备了低价优势。

再看首开国仕府，与榕耀之城是同一开发商，而且又同在螺洲板块，所以勉强称得上是兄弟盘吧，但似乎没做好大哥的表率作用。

国仕府规划11层-14层的板状洋房，全部一梯一户的结构设计，容积率2.0。

户型设计与帝封江相似，除了95平的3房以外，其它均为110平之上的改善4房，并且是唯一与泰禾院子别墅盘一样共享温泉入户的项目，品质定位甚至超过了帝封江。

综合对比之下，榕耀之城就多少显得有些黯淡无光，因此便打出了智慧社区和TOD项目，来给自己加分，我相信，对于初次购房，不明事理的小白这招挺有用。

但对于真正的过来人来说，这两优势的提分效果其实十分有限。

概念解释：TOD项目是指在特定的时间、预算、资源限定内，依据规范创建一个新的，以公共交通站点为中心，5-10分钟步行路程为半径的经济圈，创建一个满足工作、商业、居住、休闲，教育等于一体的经济发展中心。

事实上，该项目除了近地铁外，商业、教育、医疗、工作全都不具备。

放眼全福州的几个TOD项目，除了中骏世界城璟月以外，个人认为其它都是在借TOD之名炒作，跟三江口樟岚片区炒作清华附中是一个性质，只不过影响力不同罢了。

比如位于金山工业园区的万科城市之光、位于五四北战坂片区的万科天空之城、位于闽侯竹岐地铁站的国贸上江原墅，以及樟岚片区的滞销盘大东海江山府。

试问，这几个所谓的TOD项目，你们认为真的是优势项目吗，TOD有机会成型吗？

至于什么智慧社区，我就不想多说了，相比普通的商品房或许好一点，但是想以此来逆转与国仕府和帝封江的品质差异，还是有点异想天开了。

2、不知如何定价

对比完几个最直接的竞争对手后，我们会发现，榕耀之城的楼盘定位和产品优势，是明显不足的，与帝封江没得比，与国仕府同样没得比。

可如今国仕府从16年8月份领证至今，五六年时间从期房卖成了现房，从两万七八的价格跌到了两万二三，至今去化率才勉强过半。

再看世茂帝封江，本来可以跟滨江左岸哥俩好，一起唱对台戏，谁曾想最终只能唱独角戏，死守着2万3的价格不放，慢慢踏上了国仕府老路。

除了早期开盘的AD地块去化率达到百分七八十以外，在滨江左岸开盘之后，H地块、I地块的去化率至今仍在33%左右徘徊，进退两难。

恒大滨江左岸品质虽然相当，但人家一出场就是王炸，今年6月份两次开盘，直接把价格下放到了1万85左右，最低的甚至才1万7，大大拉低了人们对南三环的预期。

恒大的历史背景咱们就不深究了，总之低价的效果确实不错，今年6月份两次开盘，I地块和G地块的去化率双双冲破95%，然后留下个烂摊子，臭了自个儿，也熏了邻居。

而榕耀之城，在产品优势不足的背景下，究竟该如何定价，成了它最头疼的问题，也是迟迟不敢开盘的关键因素。

上有国仕府和世茂帝封江，2万3的高压线基本很难再逾越了，下有滨江左岸开辟的去化高速路，榕耀之城同样一万八九按理说也是不难去化。

从项目分销打出的海报来看，是19888元/m²起，但从销售口中探知的价格是2万1-2万3，综合来看，后者的可能性较大，前者只不过是拿一二楼来做噱头。

一方面急着去化，一方面又不想失利，因此才想着在滨江左岸和其它两者之间求一个平衡，不想直接对抗，来个进退有度。

可现实是，国仕府和帝封江在2万3的位置停留已久，去化效果并不理想，榕耀之城最终的开盘价极有可能在2万1上下，此次认筹就是最终的摸底。

因此，话说到这里，我真心地奉劝各位一句，越是在热度上，越不该急着进场，至少要等到价格走到2万1以内，否则极有可能成为新一轮的接盘侠，这并非危言耸听。

纵观历史，无论是早进场世茂帝封江，还是早进场首开国仕府，早进场滨江左岸的，如今哪一个不是亏得一塌糊涂，哪一个不是提心吊胆...

3、为何此时开盘

要知道世茂帝封江跟恒大滨江左岸比榕耀之城晚了3个月才拿地，却早在去年年底以及今年6月份都已经相继领证上市。

就连万科金域缇香，今年5月21日才拿的地块，半年时间就领证上市了，而且去化结果还不错，开盘当天就成交了120套，去化80%。

背后所展现出来的，正是信心上的差距。

所以可以明确一点的是，榕耀之城之所以一而再再而三地拖延入市。

正是源于，他们对产品信心不足，价格难定，不敢与竞争对手同台竞技，而非传言中的资金问题，毕竟有首开托底。

可如今为何又要急吼吼地开盘呢？因为这里面藏着一个不大不小的契机。

一来，年关是楼市传统的销售旺季，跟“金九银十”一样，虽然不同往年，但还是有它的内涵所在，“年前不买房，一年又白忙”。

二来，恒大倒下了，滨江左岸停摆了；如今世茂又传出资金链问题，人们对世茂帝封江产生一定的抗性；国仕府几乎已经是裸泳状态了，更何况还是同宗关系。

三来，按常理说，如今的楼市环境整体并不利于推盘，房企暴雷不断，房产税呼之欲出，购房者观望情绪空前高涨。

之所以还想赶在年前开盘，同样还是出于信心不足的缘故，这里的信心不是产品信心，而是对明年楼市环境没信心。

最终购房建议

1、不要被一些无关紧要的因素所迷惑，该项目不是不能买，但必须以刚需的视角，刚需的价格进场，价格要控制在2万1以内，超过则观望。

2、任何谈潜力的行为都是耍流氓，恒大16万方自持文旅商业不敢想象、世茂自持8万方商业存在变数，三江口文旅城停摆，板块仍处于一副城中村态势，潜力兑现期太过漫长。

3、如果不是特别急着买房入住，建议年后再来，扛过年底这一波凶猛的炒作，也许会发现，年后又多了不少选择，因为又有一波项目扛不住了。