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上周，Xi房管局专门下发通知，明确规定房地产广告不得含有广告主可以为居民提供户口、就业、升学等事项的承诺。有业主留言，问方哥怎么看。我说:所有卖房的虚假广告都是为了他们(你)喜欢。这没有错。

虚假广告

卖虚假广告也不是一天两天了。禁止虚假广告不是一天两天了。早在2015年9月1日，就被称为史上最严广告法。文件要求，房地产广告不得含有以下内容:

比如收益和回报的承诺；

项目的位置(离地铁有多远)用项目到达一个特定参考点所需的时间来表示；

违反国家有关价格管理规定的；

对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件进行误导性宣传的；

风水、占卜等封建迷信；

对项目情况的描述和渲染与良好的社会趋势相悖；

户口、就业、升学等承诺。对于居民来说；

未取得项目预售许可证的，不得进行房地产预售广告宣传。

半年后，最严广告又来了。16年2月，国家工商总局发布《房地产广告发布规定》，2月1日起施行。其中，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导消费者。

(房管局规范商品房广告发布)

另外，这次禁止房管局承诺落户、就业、上学。但这次除了上诉，还提出了处罚办法，即给开发商打分，根据违法情节暂停其商品房预售许可申报和网签销售。

惩罚是有用的

很多人说都是表面的，整容的，没用的，例行检查，开发人员该做什么还是做什么，其实不是；这种自上而下的禁令一定是有用的，效果如何要看持续时间有多长，力度有多大。

就像楼市调控降房价，一直有用，但受制于各方利益，从来没有坚持过两年，直观效果就是力度不够。虚假广告也是如此。房管局真的要彻查，小心翼翼的挑词，估计没几个能逃过，最终成了猫捉老鼠的文字游戏；

我清楚的记得16年广告法颁布前夕，Xi安自查楼盘虚假宣传，很多开发商急的像热锅上的蚂蚁。他们有的急忙找来一张白纸，盖住广告中的“最”、“第一”、“中心”等关键词，有的急忙联系媒体，忙着删稿，尤其是之前发的大量软文中的违规字眼。检查总是有用的，但是它没有持续很久。

再比如，很多经常访问微信官方账号的人都记得，去年4月24日晚，在Xi安丽园公馆、万科城市之光等楼盘被相关媒体报道“五证仍在售，监管存在漏洞”后的第二天，Xi房管局发布公告称，即日起 暂停万科等Xi安相关企业所有开发项目网上销售，Xi安万科12个项目全部暂停销售。

这被称为第一次在Xi安有关部门有一个艰难的时间，没有通风，没有沟通，没有执法行动的警告。此次执法行动不仅全面检查了售楼部，提取了电脑中的资料，暂扣了保险柜中的票据，做了现场调查笔录，现场约谈了Xi安万科负责人，下达了《责令停止违法行为通知书》，责令企业立即停止违法行为进行整改，接受了调查处理，暂扣了售楼部，并安排监管人员蹲守。

这种力度在Xi安近年来的巡查中并不多见。这几天开发商的口碑和舆论压力都很大。检查还是有用的。有办法根治非法销售。要看装睡的人是否愿意醒来。不幸的是，三天后，这个严厉的惩罚被解除了。

您能看到的解释是，鉴于开发商作出的深刻检查和认真整改，为维护广大市民的合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，经研究，决定解除除“万科城市之光”和“万科东方传奇”外，万科集团关联公司在我市开发的其他项目的网上销售和预售许可限制。

不管是叫杀鸡给猴看，还是短命的惩罚，至少说明了一个问题。如果开发商想治理违规行为，总有办法。就像房地产广告的虚假宣传，谁敢跳出来说自己很无辜？

广告是有用的

先说虚假宣传本身。方哥总结，广告是他喜欢的。有人说现在没落了，但还是很有用的。再牛逼的开发商来Xi安，谁不会组织个媒体答谢，谁不会给各家打点广告，谁不会买些户外大牌和公交车站灯箱；

这不是酒香不怕巷子深的时代，也不知道是不是好酒。在Xi安这么多项目中，想有点话语权，广告是必不可少的。都说现在媒体没落，没有节操，但你还能活下去，靠的或多或少是广告资源；

人们常说三人成虎，无论一个项目多么糟糕，通过铺天盖地的广告，无论是等车时的公交站台，地铁广播，还是无处不在的宣传页，通过这种“恶心”的方式，总能吸引一些人的眼球。作为业主，如果真的想买房，会特别留意这些广告，不管是路上看到的，还是朋友发的。这时，

作为媒体方，开发商给你什么信息，你都不能上传。最基本的验证还是有的，不然你就成了虚假宣传的最大帮凶。就算你能写所有解释权归开发商所有，不出问题也没关系。出了问题，车主的第一想法就是通过媒体获取错误的信息。这个锅不能背，但你还是要有点良心。

上学和安定下来是杀手锏

在所有的房地产广告中，无论花言巧语多么华丽，图片多么丰富多彩，有两个关键词的杀伤力最强，那就是价格和学校，尤其是学校，承诺买房解决上学问题。因为价格，大家都知道，四千五的都是忽悠人的，现在免疫了。

至于学校，每个买房的人都极其关心。我们家房子不是刚需，上学是刚需。房子为什么能卖这么贵？核心不是卖出去的钢筋混凝土，而是捆绑在这堆钢筋混凝土上的城市稀缺资源，比如定居，比如上学。

所以每一次查处虚假广告的第一条规则就是，房地产广告中不得含有广告主可以对居民在户口、就业、升学等方面做出的承诺，这不仅是在Xi安，全国都是如此。因为众所周知，上学的承诺就是虚假宣传的大头。

开发商这边，没人敢绕过学校卖房。一是学校刚需，好学校的楼盘带来的溢价极其明显。本来我的房子很普通，也就六千块。现在签了学位，比如陕师大，铁一中，敢卖一万块。我不怕没人买，因为学校是稀缺的城市资源，尤其是在Xi安。

因为有一个其他公司没有的优势，所以要在广告中放大这个优势，比如买房送学位，出名校。这些话大家都见过不少，有的是开发商花钱买了一部分学位，才会这么宣传；

别人在学校旁边，你不知道能不能去学校。宣传上不能错过学校。交房后发现即使在学校旁边，容量也不够，或者不包含学区。那时候闹就晚了，房子都卖完了。你要去找谁？

这印证了题目中的那句话，大家都知道父母为了宝宝会接受高价房。抓住这个心理，这笔钱已经有一半到手了。同理，承诺买房落户的外地人也是如此。良心未通过资格审查的，退钱；如果有点粗糙，我保证我能先过。如果我过不了，我就收你押金，你还无处辩驳。

在这个过程中，很多人会拿出宣传页，抗议当时置业顾问的话，但往往无效。第一，开发商不认可任何不落在纸面上的东西。第二，几乎每个营业部都有免单通知。大意是，置业顾问的话不能作为开发商的承诺，一切以合同约定为准。但既然不能作为承诺，为什么可以卖房收钱？

这个逻辑不太清楚。说到底，真的不行，就是舆论中心的置业顾问被炒了，你拿他没办法。

[S2/]一分钱一分货

回到店主的角度，来说说我们喜欢的东西的另一层含义，那就是一分钱一分货。虚假广告的通俗点就是让你尽快付款，不断夸大，放大你的预期。在这个过程中，让你忘记了市场交易最基本的核心，那就是一分钱一分货。

房地产行业发展了这么多年，很多价格和成本都很透明。虽然征地价格、建筑安装费用、营销费用、学位赞助费、绿化费用等。，都小于个位数，他们心里大概也清楚，开发商不是做慈善的，6000块钱卖你的房子，比同区域的10000块钱好，让你觉得捡了大便宜。怎么可能，傻不傻？

所有的宣传点都需要真金白银的支持。断桥铝合金窗比塑钢窗好。这钱增加，电梯间的瓷糊比大白墙好。这个加钱，每家一个度，这个加钱，精装修，高绿化都是成本，定价之初都算在房价里了。

这种说法还是有依据的，就是买房本身就是买方极其弱势的地位。在这种弱势地位下，真的有那么多便宜可捡吗？诚然，我们想要我们想要的，但我们应该时刻保持清醒。这是便宜的面包还是砖头？

售房虚假宣传很难从本质上杜绝，但如果有关部门尽力而为，不敢查，不敢坚持，效果是一定的。开发人员再笨，也不会不明白那句老话，射第一只鸟，该收敛的还是要收敛。

作为购买者，不要轻易被洗脑，觉得自己可以轻易捡便宜。在记住每一分每一毫的同时，要独立思考。浮夸的广告词背后隐藏着什么含义？记住，任何写不出来的东西都取决于运气。

而且在买房这件事上，除了刚需早买的，大家的运气都不太好。