2019年，厦门成为中国金鸡奖固定举办地后，这座美丽的岛城越来越多地出现在荧屏上。蓝天碧海，高楼林立的厦门，在热播网剧《开头》和知名电影《西虹市首富》中给观众留下了深刻的印象，点击率超20亿。

但当外国人来厦门做生意或旅游时，他们可能会被一个惊人的房价所震惊。厦门很多出租车司机总是热衷于介绍哪些路边建筑超过10万元/平方米。

厦门是福建副省级城市，也是计划单列市。现在厦门房价已经超过一线城市广州，稳坐全国第四。从GDP、人均可支配收入、人口来看，厦门似乎并不具备与广州、杭州、南京等经济强省省会城市抗衡的实力，但却成为中国楼市中一只特殊的“妖股”。

厦门房价接近省会福州的两倍

中国房协指导的“中国房价报价网”数据显示，截至2022年3月15日，厦门近一个月二手房挂牌均价为50851元/平方米，在全国城市中仅次于上海、北京、深圳，而同期一线城市广州挂牌均价为45763元/平方米，厦门比广州高出5000元/平方米。

相比长三角的两个省会城市南京和杭州，厦门的房价要高很多。同期杭州挂牌均价38862元/平方米，南京35389元/平方米，比厦门低1.2万-1.5万元。

2021年中国人均可支配收入排名前四的省份依次是浙江(5.75万元)、江苏(4.74万元)、广东(4.49万元)、福建(4.06万元)。厦门作为福建的副省级城市，房价早已远超经济前三大省的省会城市。

在福建省，厦门的房价也是逆天。

福建省会福州和经济强市泉州已经进入GDP万亿俱乐部，而厦门2021年的GDP是7034亿元，距离万亿元还有一段距离。但是厦门的房价几乎是福州的两倍。中国房价报价网显示，福州近一个月的挂牌均价为27782元/平方米，泉州仅为19570元/平方米。

除了中国房价报价网，参考安居客、房多多等多家平台的二手房挂牌价数据，厦门均价超过广州，位居全国第四。

此外，易居柯睿数据显示，2022年1月厦门新建商品住宅均价为38175元/平方米，同样为全国第四，仅次于“北上广深”。

可以对比一下，十年前，厦门新建商品房均价13637元/平方米，当时全国第九。十年前新房价格一度排在厦门前面的三亚、杭州、宁波、绍兴、温州等城市，如今都被厦门赶超。

但综合数据来看，厦门GDP规模小，人口相对较少，人均可支配收入赶不上广州、南京、杭州等城市。

十年间，厦门房价如何做到“9进4”并远超国内经济实力最强的几个省会城市？

地王频出刺激房价上涨

一般来说，房地产的繁荣与经济、人口、产业密切相关。而厦门却打破了这些规律，房价超越了那些产业和人口都比厦门大很多的城市，成为中国楼市的“妖股”。

厦门作为美丽的南方海滨城市，房地产基础雄厚。由于其宜人的气候，美丽的风景和丰富的历史文化遗产，厦门一直是福建省客户购买或投资置业的首选。

“每个福建人都曾经想在厦门买套房。”90后厦门人林告诉第一财经记者。

在林的印象中，厦门的房价早在2012年就比较高，但暴涨是从2015年开始的。“2015年，我记得有一次股灾，有千股跌停。身边很多人意识到房子更保值，开始跟风投资房产。福建有很多商人需要一个稳定的保值渠道。”

所以从2016年开始，厦门的土地市场开始发生变化。当时全国土地市场非常火爆，厦门地王频出。

厦门的房地产市场已经分为岛内和岛外。岛上土地稀缺，可开发资源少，房价高；岛外土地较多，以前是厦门的低洼地。但从2016年这波土地拍卖开始，厦门岛外房价开始上涨。那一年，海沧区、翔安区、集美区、同安区频频刷新区域单价地王纪录。

也是在这一年，受地价飙升刺激，厦门房价领涨全国，与南京、苏州、合肥并称“二线四小龙”。

2017-2018年，由于国家调控，厦门也相继实施了限购、限售、认房、认贷政策，期房市场和房市双双降温。到了2019年，已经断供5年的厦门岛开始竞拍土地，一下子点燃了房企参与竞拍的热情。全年岛内成交3宗优质地块，成交楼面价突破42000元/平方米，刷新厦门总价和单价纪录。2019年11月19日，钟君以总价59.4亿元拿下湖里区一地块，楼面价45103元/平方米，成为新的单价地王。

2020年，受疫情影响，原本严控楼市的厦门开始出手救市，并加码“抢人大战”，不仅放宽海外人才购房门槛，还推出五大人才工程，给予落户厦门者住房补贴。同年，厦门喊出“岛内大发展，岛外大发展”的口号，开始大规模征地拆迁，拆迁户蜂拥入市。

疫情过后不久，厦门本地拍卖市场开始回暖，厦门岛内4宗优质宅地的楼面价均突破5万元/平方米，创下总价和单价的新纪录。2020年，钟君拿下本岛湖里区一块地，楼面单价达到58824元/平方米。

2021年，厦门开始实行集中供地。首批集中供地的5宗地块全部溢价出让，平均溢价率29%。建发拍下湖里区2021P03地块，剔除配建后实际楼面价达到67546元/平方米，创下单价地王新纪录。

厦门最高单价地王的纪录几乎每年都上一个台阶，从“4字头”到“6字头”只用了两年多。在地价上涨的刺激下，厦门岛内的成交量和房价也在上涨。

据柯睿统计，2019年、2020年，厦房二手房市场持续升温，成交量连续两年超过300万平方米，为2017年以来最高。2021年上半年二手房交易依然活跃，同比增长超过80%。

2021年上半年，厦门岛内市场达到高点。某楼盘新房价格7万元/平方米，捆绑销售两个车位，每个车位80-90万元不等。一是二手倒挂现象严重。前面提到的新楼周边的二手新房价格已经达到8万元/平方米到12万元/平方米，价格和上海中环不相上下。

一夜之间进入入冬后的相持期

2021年下半年，暴涨多年的厦门楼市在全国范围内普遍量价齐跌，一夜之间“由夏入冬”。

去年二季度，厦门新建商品住宅12335套，成交面积129万平方米。到第四季度，只剩下5205套，55万平方米。此外，下半年二手房市场成交量也比上半年减半。

柯睿数据显示，2021年12月至2022年2月，厦门一手住宅成交量连续三天下跌，导致厦门房企供应积极性跌至谷底，开盘少，供销弱，整体去工业化也降至低位。随着主要交易的变化，厦门楼市均价出现结构性下跌。2月份，厦门商品房销售总额43.93亿元，销售面积15.7万平方米，同比下降51%。

“现在厦门二手楼市还处于‘僵持’状态，也就是没有成交。原因很复杂。首先，我们可以看到国家环境是这样的。其次，厦门的房东不愿意自动降价，买家都在观望。而且因为教育政策的调整，岛内名校会“出岛”，所以从去年下半年开始，厦门岛内的热门学区房现在已经失去了优势。现在是我从业四五年来最冷的时刻。”一位在厦门从事房产中介的人士告诉记者。

从去年下半年开始，厦门飙升的土地市场进入了冬季。2021年12月，第三批集中供地，厦门流拍率高达50%，推出14幅地块，仅有7幅被开发商收入囊中，厦门岛内一块优质稀缺地块被视为厦门拍卖史上的“黑天鹅”事件。

近日，中国中部指数研究院表示，截至2月底，已有超过40个城市出台房地产相关调控政策松绑楼市，曾经炙手可热的厦门成为其中之一。厦门市住房保障和房屋管理局发布通知，规定岛内新房登记购房人数不得低于可售房源数的1.2倍，岛外项目不再强调摇号。以前厦门一些地价高、认购人气高的项目都要摇号。这种政策说明厦门楼市正在降温，同时在购房方面有所松动，给市场更多的自由度空。

下周，厦门即将迎来2022年首轮集中供地，共推出10宗商住地块。这一次，或许是为了开个好头，厦门推出了5宗岛内地块，思明区3宗，湖里区2宗。以前对于开发商来说，厦门岛内的地块非常稀缺，让他们垂涎。今年的土地拍卖，房企的积极程度可能会为厦门全年的楼市定下基调。

柯睿研究认为，现在商品房开发已经进入青铜时代，厦门未来很难再出现大的价格涨跌，价格很快会进入平稳期。