Source /联合商业专栏
作者/郭新业，联商高级顾问团成员，联商上海商业情报专栏。
虽然2021年中国营业额最高的免税商场、百货商场、购物中心、街区将分别花落三亚国际免税城、北京SKP和北京国贸、成都远洋太古里，但正在加快建设国际消费中心城市和中国商业地产高地的上海，也交出了一份非常漂亮的“年报”:
2021年，上海完成社会消费品零售总额1.8万亿元，同比增长13.5%，居全国主要城市之首。网络购物交易额1.3万亿元，同比增长12.3%；全年新增1078家首店，同比增长18.6%；新增门店数量全国第一；夜生活综合指数全国第一。
辉煌的“年报”背后，是因为上海拥有中国数量最多的高能商圈，最豪华的销量最高的商业街——南京西路，最繁华的步行街——南京东路，最强的环形商圈——徐家汇，最大的CBD商圈——陆家嘴，最洋气最优雅的——淮海中路新天地，最受欢迎的商圈——五角场，最受欢迎的江南商圈——豫园商城。
根据《中国商业数据》和《商场之星》的统计，2021年上海有3家商场营业额超过100亿，以50亿为界的有7家。以30亿为界，有18个；以18亿为界，有33家——中国高能商城数量最多。其中上海国金中心年营业额接近200亿，上海恒隆广场连续多年蝉联中国坪效最高的顶级商场，青浦安百里奥莱封全国奥莱销售皇冠，上海环球港拿下区域商场人气，还有最年轻的安百里TX淮海，最文艺的BFC和K11，爱情神话中YYDS的恒福历史街区...
第一部分
百花齐放，各类商场业绩亮眼
上海没有一家购物中心超过全国年度销售冠军。主要原因是上海拥有最多的头部商圈和优质项目，商圈和项目在一定程度上相互割裂。纵观中国各大城市，拥有400多家不同类型商业运营商的上海无疑是中国最具竞争力的城市。
就2021年上海购物中心成交额而言，最佳精品奥莱仍由青浦安百里、浦东佛罗伦萨小镇、比斯特/亿欧莱三甲领衔，城市奥莱由上海国际时尚中心、百盛优客、安百里优麦(未来亮点:第一SHOWAY、筹备中的嘉定沙船)位居前列。百货固化，五家超级百货——第一八佰伴、新世界城、新世界大丸、久光百货、100商业中心处于领先地位(未来看什么:SKP能否登陆北外滩)，五家大中型百货——欧瑞、汇金、梅陇镇伊势丹、淮海百盛、东方商厦处于领先地位。
【温馨提示】生活方式的改变，生活版图的扩大，消费的升级，共同导致了商业模式的转型和多元化。2010年是上海百货商场的最后一个“黄金年”。此后，大部分头部商业项目都被购物中心占据。
在奢侈品购物中心方面，上海ifc和上海恒隆(全国最高)领先，其次是港汇恒隆和iapm，三个小而美的精品项目——one ITC、欧瑞百货(2021年逼近20亿)、尚佳中心(2021年首次突破20亿)。此外，今年的前滩太古里、正在装修的太古里张花园、正在建设的新鸿基国贸中心、香港置地西岸金融城、嘉里金陵东路以及北外滩规划的奢侈品百货，将重塑上海的奢侈品布局，巩固内地第一奢侈品城市，挑战中国香港、首尔、东京。
“内环为王”的大格局不变。按照One ITC的奢侈品品牌阵容，规模堪比香港海港城、北京国贸中心但拥有24万平米世界级设计的顶级项目国贸中心，未来有望率先成为上海第一家奢侈品巨型MALL。
街区型购物中心——新天地、豫园商城、迪士尼小镇、大宁国际商业广场、金桥国际、前滩太古里也有亮眼表现(未来亮点:苏河湾华润世界、太古张远、龙华汇、苏河湾合生汇及东四文里二期、嘉里金陵东路、筹备中的复星豫园)。
A型区域购物中心是玩家数量最多，竞争最激烈的领域，但也是高素质玩家最多的领域。上海环球港、上海合生汇、五角场万达、南翔印象城MEGA、安百里中环、七宝万科广场、上海万象城、长宁龙之梦等的年营业额都超过30亿(排名不分先后)，20亿会员包括中盛世界商城、安百里南桥、宝山万达、周浦万达、静安大融城等
【温馨提示】上海几乎所有类型的购物中心都有。如果说还有什么其他类型值得拥有的话，Mall的人觉得应该是温馨接地气的日本区域购物中心永旺梦都，还有超级好玩的美国巨头娱乐购物中心，比如美国梦Mall。他们预计这两类项目未来会进入上海(如宝山、闵行、松江、浦东等区)。
第二部分
顶流商场竞争加剧，新老店更替加速
纵向对比，12年巨变。虽然上海常住人口在过去12年仅增长了8%，但由于奢侈品回流和消费升级(如数码汽车比重越来越大)，2021年，全市总店(样本中营业额最高的33家店，不包括免税店、家居城和专业市场)总营业额达到约1350亿，较2010年的570亿(同一样本年度营业额最高的33家店)增长了136%。
12年来，TOP33商场的入驻门槛从2010年的7亿增长到2021年的18亿，33家商场的平均营业额从17亿增长到40亿。在过去的12年里，老牌玩家恒隆广场和安百里奥莱的营业额翻了近两番。综合改造后，恒隆港汇广场和虹桥南丰城(改造前的虹桥上海城)也翻了一番。
同时，12年来有100多家大中型商场进入市场，22家中小型商场(主要是百货商场)退出顶级行列。虹桥友谊商城已停业退市，有ifc、环球港、iapm、兴业太古汇、合生汇、南翔印象城MEGA、佛罗伦萨小镇、七宝万科广场、万象城、静安嘉里中心、比斯特、新世界丸山、中盛。
▲注意事项:1。营业额最高的33家商场不包括免税店、家居城、专业市场；2.数据整合了项目公告、企业财报、相关品牌、业界朋友等来源；3.由于统计口径和抽样原因，还会有其他单个业绩达到18亿以上的商场没有进入TOP33榜单，所以基于榜单的分析仅供分享参考。
对TOP33总店榜单和数据的进一步分析显示，40亿元以上的单店从12年前的1家增加到2021年的10家(包括前三家百亿店)，平均面积从2010年的9.4万平方米增加到2021年的13.5万平方米(不含停车场写字楼)，年平效从1.8万元/平方米增加到今天的3万元。与市中心圈(人民广场)的距离从6.9公里增加到11.6公里，片区布局从10个增加到14个，涉及的商圈从20个增加到25个。同时，布局更加均衡，多商圈格局越来越明显。
就TOP33头部商场类型而言，核心商圈的百货商场数量从2010年的13家减少到2021年的4家(第一八佰伴、新世界城、新世界大丸、久光)，郊区的名品奥特莱斯从1家增加到3家(赵翔安百里奥莱、佛罗伦萨小镇、比斯特村)，大都市购物中心数量保持8家不变，大型区域购物中心成为大赢家，从11家扩大。
如果只看2021年上海成交额最高的前12个项目，除了五大港资大都会购物中心ifc、上海恒隆、香港汇恒隆、iapm、兴业太古汇，以及百货店和Ole-1号八佰伴、安百里Ole的销售额排名靠前外，邱欢港、合生汇、五角场万达、南翔印象城MEGA、安百里中环这五大热门大型区域MALL最具吸引力。分布在陆家嘴、南京西路、徐家汇、淮海中路，以及五角场、邱欢港、南翔、中环、赵翔、吴中路、七宝、莘庄等新兴商圈，其中内环58%，中外环25%，外环外17%。
在上海内环商业项目数量持续增加的同时，内环常住人口数量持续减少，中外环和外环外常住人口数量和比例大幅上升。所以无论是商场总数还是人头成交额的商场数量，内环的比例下降，中环和外环外的增加与人口比例相匹配。而内环的核心商圈，吸引的不仅仅是这个城市的常住人口，还有来自五湖四海的外地游客。所以，最高档的豪华商场的比例，依然是内环核心商圈最高，但另一方面，中环附近的前滩太古里，已经显现出霸王精神。
2021年其他年份营业额超过20亿，或在未来几年内，有望逐步跻身20亿储备门店行列，包括欧瑞百货、陆家嘴中心L+Mall、豫园商城、静安大悦城、世纪汇、虹桥天地、LCM智汇旭辉广场、大宁国际、中庚漫游城、长泰广场、龙湖宝山天街、宝洋宝龙广场等
根据2021年新开项目的交通区位、面积规模、品牌水平、开发商背景，以及2021年月营业额的计算，瑞虹天地太阳宫、上海久光中心、前滩太古里、松江印象城、拉拉宝都等新开项目，毫无疑问，去年有超过20亿的俱乐部种子球员拥有巨大的潜力。
2022年即将开盘的新项目中，哪些有望成为黑马选手也备受关注。比如龙湖奉贤天街、天空万科广场、MOHO上海、苏州河万象世界、盘龙世界等。是否都是关注度较高的拟开盘项目(2022年拟开盘项目的更详细解读，请关注春节后商城明星发布的内容)。
在建的大型项目中，宜家汇聚、太古张远、龙华汇、国贸中心、莘庄天汇、嘉里聚丰路TOD、港置地西岸金融城、虹桥前湾印象城MEGA、真如中海玉环城MAX、CIMC金地美兰城、前滩L+Mall、龙阳路TOD、金桥万象城、张江科学门、花之门等项目商铺最多。
第三部分
大都会购物中心和奥莱业绩提升的原因
大都会奢侈品购物中心和著名品牌Ole的业绩在2021年大幅增长，主要原因如下:
1。由于疫情，大量原有的境外消费需求大量回流，尤其是奢侈消费。
以吕为例。LV上海恒隆店和ifc2店的销售额均位列全国前三。单店年营业额有望达到16亿甚至20亿。还有香港汇恒隆、上佳中心、一国贸的几亿店。近20亿的营业额相当于一个大型购物中心一年的营业额。
根据太古2021年上半年财报数据(年报尚未发布)，兴业太古汇2021年上半年零售额同比增长83%，入住率达到96%。恒隆地产最新公告显示，2021年，恒隆地产在上海的两大核心商场——上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的租金收入分别为17.82亿元和11.63亿元，同比增长率分别为25%和18%，出租率为100%。这两个商场的租户年销售额分别增长了37%和56%。
2。商场、门店品牌大幅升级(或开启新的奢侈品定位项目)，同步带动业绩提升。
比如，上海ifc引进了英国高级时尚眼镜品牌LINDA FARROW在mainland China的第一家店，以及全球唯一的精品店，德国顶级珠宝眼镜品牌LOTOS，以最新形象开设全新概念店。在国际美妆阵容方面，它引进了许多mainland China首家精品店——L & # 39；ARTISAN PARFUMEUR、PENHALIGON & # 39皇家银座的GINAZA，意大利奢侈珠宝品牌DAMIANI Daimeiya的旗舰店...
恒隆广场引进了博柏利全球第二家旗舰店路易十三路易十三世、润币杜文酒庄、Same Same泰越混搭料理等在沪首家门店，而GUCCI则大幅升级扩张。
2020年，香港恒隆广场完成了史上最大规模的改造升级，在硬件装修、动线、品牌层级、购物理念等方面都有了很大的提升。卡地亚、博柏利、LOEWE、芬迪、Delvaux、Brunello Cucinelli、BALENCIAGA、Bottega Veneta等品牌的全新引入，大大提升了该项目的品牌水平。
▲上海港和恒隆广场
2021年，港汇恒隆进一步引入享誉全球的英国彩妆品牌CharlotteTilbury在mainland China的第一家店、丹麦传奇手绘名瓷品牌Royal Copenhagen、意大利高端丹宁品牌DIESEL HUB的全球第一家店、天翠庭、MITHRIDATE、IKKS Paris、菲拉格慕全球首家新概念店、Tod & # 39s中国第一家概念店及一系列高档次的第一店。
【温馨提示】前滩太古里打造中环豪华地标。作为项目内容的绝对主角，无论是调整、升级还是全新开业，品牌能级对商场的重要性毋庸置疑。2021年9月底开业的前滩太古里，吸引了爱马仕、迪奥、古驰、路易威登、CELINE、巴黎世家、梵克雅宝等一大批奢侈品专卖店。它第一次与核心商圈接近中环。
精品Ole和Head百货业绩增长的原因与大都市奢侈品购物中心类似。2021年，安百里奥特莱斯广场(上海青浦)成为中国第一个突破50亿元大关的Ole，刷新了Ole在中国的年销售额纪录。久光百货、新世界大丸、第一八佰伴、新世界城、100商业中心等头部百货相比其他百货，一方面是因为面积大、品牌多、业态多样化，另一方面是因为高科技、女装品牌优势突出，促销活动多样有效。
第四部分
区域购物中心业绩提升的原因
与Ole、百货、奢侈品购物中心相比，客户群最广、同类项目最多的一站式家庭区域购物中心是最具竞争力的一个。由于占地面积较大，这些主流头部项目大多位于新兴商圈。
但2021年，很多区域购物中心的业绩都有了很大的提升。原因是什么？商场人士认为，区域购物中心的业绩在很大程度上受四大因素驱动:
1。新城区住房开发带来的人口膨胀。
嘉定、宝山、松江、奉贤，以前没有强势商场的地方，现在都在头部商场有了一席之地。
崇明、金山两区未来或许还能依托万达广场填补16区20亿商场的最后洼地(崇明万达广场去年国庆7天营业额高达7000万，堪比市区很多头部商场)。
浦东和闵行这两个人口最多的区，商场人气自然最旺，但就最高级别的商场来说，还是集中在黄浦、静安、徐汇这三个人口密度较高的核心区。
▲如果加上写作时了解到的接近20亿的欧瑞百货，静安区其实和浦东并列第一。
内环内外的商场几乎占了20亿以上商场的一半，但50亿以上的商场，除了Ole和免税商场，还是内环的天下(太古里，奢侈品集中的海滩，可能会打破内环为王的格局)。原因是内环不仅有豪宅居民，还有大量高素质的上班族，可以吸引四面八方的游客。
在头部商圈，南京西路以多点开花成为最大赢家，陆家嘴与ifc进展显著，徐家汇有望凭借香港许恒隆、ITC双星重回宝座，南京路步行街正在加快改造，新天地、中山公园、虹桥天山不断扩容，大宁、前滩、大虹桥、瑞虹、苏河湾、西岸、北外滩乃至五大新城等新商圈层出不穷。
▲徐家汇中心项目效果图
集团层面，老牌的安百里、万达、恒隆、上海新世界，以及分别于2010年、2016年强势崛起的印力、新鸿基，目前拥有魔都总店数量最多。从去年新开和在建的新重点项目来看，太古、瑞安、久光、凯德、嘉里、和盛、华润、大悦城、龙湖未来也有望从一家总店走向几家总店，从而形成魔都最具影响力的商业集团矩阵(排名不分先后)。
2。区域购物中心的店家虽然没有奢侈品，但是顺应了消费的升级，高科技、数码、汽车甚至甜品品牌的升级提高了客单价和营业额。
一大批头部品牌，如Lululemon、苹果、浪琴、蔚来、丝芙兰、兰蔻、乐高、LADYM、陶乐、蔡佳等，原来只进入核心商圈，开始向内环、中环、外环甚至郊区新城扩展，弥合不同区域之间的差异。
【温馨提示】如果你有豪华品牌项目，可以在客单价上有很强的优势，那么新能源汽车就相形见绌了。LV最畅销的大包Neverfull，正品价格12000左右；古驰最经典的Marmont包型，mini 16000左右，中号20000+；但是一辆蔚来ES8需要46.8万。
MICHAEL KORS、蔻驰、POLO RALPH LAUREN、PINKO、PANDORA等奢侈品相继进驻环球港、万象城、七宝万科广场、合生汇、久光中心等代表项目。
▼为方便起见，请横向查看手机。
【温馨提示】部分头部区域商场2021年成绩单，环球港近100亿，五角场和盛汇42亿，五角场万达广场46亿，南翔印象城mega 40 40亿，安百里中环34亿，七宝万科广场30亿，上海万象城30亿，安百里南30亿，中盛世界24亿，安百里南桥23亿，宝山万达21亿...
强势区域购物中心如凯德虹口、郑达广场、长宁龙之梦、安百里南、安百里步行街等。去年进行了大规模的升级和改造，并引入了大量的新品牌。五角场万达广场最近大装修，特力屋和沃尔玛两栋楼封闭施工，值得关注。安百里西郊计划停业装修，将于2023年重返市场。
3。这些非传统核心商圈的强势区域购物中心，吸引了一大批独具特色的上海首店，甚至是全国首店。
比如施华洛世奇Instant Wonder概念店、鸭集、卡游、七宝万科广场推出的感谢锅、南翔印象城Mega-吴佳茶餐厅、YeeHoORainbow童装、合生汇-Madmart、大树餐厅、柠檬提取到右手的柠檬茶、万象城-光学-masrer眼镜师傅、环球港湾-珠宝集店ME+、塔基玩超a赏、炊烟爆炒黄牛肉、大厨费辣椒炒肉、上海久光中心-廖川菜、Bun Bun a-ge、card 石板街港澳冰室、瑞天地太阳宫-鲁布松私房烘焙LA PALMIER蝴蝶酥、无印良品无印良品杰尼亚首家生鲜解决方案超市、紫悦轩、重庆火锅厂、华府江南巷、早安万武生露营餐厅、骑马马术俱乐部、前滩太古里-驼鹿指关节、Frank&Oak、春情铺门、滑板品牌大道。
▲上海久光中心
2021年，上海新增的1078家首店中，区域购物中心占了一半。
4。营销活动变得越来越先进，越来越有活力和创新。
如果说城市住宅发展带来的人口膨胀增加了商场的客流；奢侈品还是奢侈品，数码、汽车、甜品等品牌升级提高了商场客单价；大量各具特色的首店进一步提升了知名度；那么空之间的场景提升，互动参与粘性创新营销活动，就是增加客户拜访频率的利器，从而实现“客流*客单价*频率”的全方位发展。
以下是一些商场创新营销活动的例子:
五角场合生会:2021年初，我们与知名彩宝品牌ENZO达成冠名合作；之后携手大IP-SMILEY联名的商务女装品牌LILY，配合观众氛围，展开限量热卖产品的销售合作；夏季还与百年经典品牌Marley合作，开启夏季艺术节，共同打造全民潮宴；周年庆合作艺人Daiv带来了GIVE ME FIVE主题活动。随着摩登Kids、潮酷公园派对、时尚货场、首届宠物活动的出现，更有团购、减金、超值秒杀等众多SP活动，开启了丰富的国庆黄金周。年末，我们以“飞向我的梦想”为主题，推出“飞向我的梦想”冬季活动，携手广、联想等品牌，为活动营造浓郁氛围，促进消费，扩大活动受众。
七宝万科广场:2021年7月，携手最受年轻人欢迎的社交打卡软件平台小红书，在七夕推出首届Beauty7美妆节。除了商场原有的品牌店，集合店Bonnie&Clyde的品牌包括Algologie、Anastasia Beverly Hills、Soap&Glory等。小红书从网上带来了很多新锐的国产品牌，比如AMORTALS，Times和JOVS。这些品牌中的许多也首次能够在线下与消费者见面。通过场内场外、线上线下的联动，“美妆节”合作品牌超过30个，线上曝光5000万+。“美妆节”的出现，也预示着七宝万科广场的美妆资源已经形成集群效应，进入新阶段。
上海环球港:2021年3月，继前一年举办的首届全球口红节之后，再次推出“全球口红节，最美励志季”重大主题活动，免费赠送10000支口红，为所有女性献上真诚的祝福和惊喜福利，让女性消费者在每年3月8日来到环球港成为一种习惯；3月8日，正式上线。当天，本次活动的第一支口红赠送给了扶贫代表和最美一线抗疫战士。同时，还向各品牌的精英女性代表赠送了口红，表达自己的愿望。主题期间，还将继续推出环球港独一无二的原创IP自制节。
南翔印象城Mega:2021年初，与艺术家、设计师郭斌合作，打造ViViCat“梦想中的航天”全国首展，携手上海汽车博物馆，推出融合嘉定汽车历史文化与南翔古镇文化的“一起回‘嘉’过年”主题展；春季携手数十位艺术家打造“万岁”意大利艺术主题街区，举办纪念意大利诗人但丁的系列艺术展；开展暑期受小朋友欢迎的熊猫医生主题公园；2021年8月，商城开业一周年之际，携手网易推出“爱循环”活动、巨饼游乐场装置、“趣郎音乐节”并联合时尚女装品牌UX、艺术家魏三三打造艺术装置。
结论
虽然2021年很多购物中心的营业额有所增长，甚至大幅增长，但与此同时，很多项目的营业额仍然持平，甚至有所下降(不过，其中一些项目的租金收入和客流全年仍然表现非常好)。
但是，无论潮起潮落，都是世界的一部分，每个项目都有自己的价值，背后也有每个项目团队的付出。过去，现在，未来，困难永远存在，但这是每个人来到这个世界的使命，也是每个商务人士的使命，乘风破浪，战胜困难，解决问题。只有付出，才会有回报。给予是我们唯一能积极把握的有效方式，剩下的就交给时间吧。
值此新春佳节之际，预祝2021年业绩理想的项目在新的一年继续大踏步前进。尚未达到理想目标的项目，将在新的一年乘风破浪，提质增效，不断前行。
