最近浦东浦西有很多热门商业地标，一江之隔。
9月19日，虹口区瑞虹天地太阳宫开业，主打首店经济。5500平方米的上海购物中心最大的灯光穹顶天篷和卖葱油饼的“老地方”城市集市都是亮点。
(海沙尔摄)
9月26日，山姆中国首家旗舰店在上海开业。国内最大的能停1000辆车的会员有专属停车场，中午前就满了。
9月30日，前滩太古里开业。国庆假期，日均人流量“10万+”。
不过，节日消费金额排名前三的商圈依然是南京西路、南京东路和小陆家嘴，这三个商圈占了国庆上海线下消费的25%。
有人觉得上海商圈的“内卷化”趋于激烈。的确，上海的商业舞台强如森林，仅上海“十四五”规划中的国际消费中心城市核心承载区就包括“两街四圈”。
“两街”是指南京路(南京东路、南京西路)和淮海中路-新天地；“四圈”指豫园、小陆家嘴、徐家汇、北外滩商圈。
这也引出了一个由来已久的话题:纽约有第五大道，巴黎有香榭丽舍大街，上海正在建设国际消费中心城市。在这么多商圈中，谁能成为“最上海”的一条街？
越来越胖的南京路需要两种人
就人气而言，南京路(南京东路，南京西路)似乎是最有希望的一条路。仅中国第一商业街南京路步行街，每年就有2亿人次的客流量。
南京路的历史是多么辉煌。拥有104年历史的石现百货公司是第一家由中国人经营的现代百货公司，它开创了明码标价和雇用柜台姐妹销售化妆品的潮流。
在南京路的永安百货，文具柜台比其他柜台高一点，顾客试写时不用弯腰。如今，我们空早已习惯了购买大件商品免费送货，这其实始于一百多年前的永安百货。
永安百货
上世纪30年代，市民可以在第一百货的前身大新公司坐扶梯，也可以去新新公司孵化空调。“来者都是客”“顾客永远是对的”，这些50年代在全国闻所未闻的观念，早已在南京路生根发芽。基于此，即使在计划经济时代，市面上很少见到的麦乳精，在南京路第一食品店也能保证每周开一两次。
大新公司自动扶梯
1995年，南京路再次踏上商业创新的浪潮，“周末步行街”首先在河南中路到西藏中路的路段试行。百年南京路就像一部消费趋势史。
然而，南京路也是苦不堪言。虽然人气高，但要弥补两种人——白天，高端商务写字楼人口不足；晚上，高净值居民短缺。
这两类人口的不足导致了另一个软肋——与世界级消费中心城市相比，南京路东西走向，其文化休闲娱乐消费业态占比远低于购物餐饮，具有全球知名度的创新业态不多。
原因是缺乏“厚度”。
所以这几年南京路积极尝试东扩北转，就是为了增重。
2019年，上海提出了南京东路东延的目标，将南京东路从河南中段延伸至外滩滨水区。2020年9月，南京东路东拓段正式通车。
南京路东拓
随后，有关方面开始考虑南京路步行街与苏州河之间的北京东路区域改造，即“北改北”方案。
在深耕南京路多年的老商家看来，东拓城有价值，向北转让价格更高。上海新世界(集团)总裁陈勇甚至认为，南京路要想真正成为世界级消费地标，向北转很关键，机会稍纵即逝。
他对该区域转北的期待是，该区域不仅是购物街区，还是博物馆、艺术、娱乐、休闲、展览街区，还是历史街区，是场景和业态丰富、功能完善、富有海派风格的社交空室。
在国际上，南京路“转街为圈”并非先例。在巴黎香榭丽舍大街周围，形成了多个著名的商业区，这些商业区是国际品牌的聚集地，也是巴黎主要的展览和娱乐场所。纽约第五大道是购物大道，也是博物馆大道，周围有近10家博物馆和美术馆。
纽约第五大道
南京路向北的规划，关键是能真正与苏州河“握手”，有望一举解决南京路主街与辅街二元结构的矛盾，区域内的金融、商业、文化、休闲、旅游、办公、会展等功能可以联动整合，弥补两种人口不足的短板。
淮海中路-新天地，太优雅有什么不好？
风情万种的淮海路，曾经有个名字:乔佛里大街。正是在淮海中路927弄费霞广场，巴金完成了他的家、春、秋三部曲。
淮海中路927弄霞飞坊
自20世纪20年代以来，居住在上海的俄罗斯华侨在joffre大街开设商店，经营百货、时装、鞋帽、餐饮、西药等。，以及其他外国商人纷纷前来，从而形成了时尚的商业氛围。建于上世纪30年代的国泰电影院，在很多人年轻的时候，为他们开启了第一部电影。在红房子西餐厅，很多上海人实现了第一次西餐。
两百永新、百盛、太平洋百货是改革开放后淮海路上最早的现代化商场，是当时闺蜜见面购物的首选。太平洋百货常年播放的《对不起宝贝》背景音乐，据说与人的心跳高度契合，成为激发购物动机的神曲。淮海路美美百货是女生的奢侈品启蒙。菲拉格慕、古驰、普拉达等世界顶级奢侈品牌都是先在美美百货试水，再逐步进入上海市场。
然而，为灵魂注入现代感的淮海路却走过了弯路。
问题就出在这条路的“雅”的定义上，以至于淮海中路雁荡路口最“土”的民族特色食品店要不要搬，争议了很久。
当时淮海路定的是“三高”，高档、高价、高消费群体。在这种经营思路下，淮海路卖的是海外名牌产品，一些国货和知名老字号是“请来”的。
这“吓跑”了不少消费群体，导致一段时间内，淮海路上的高档商品卖不出去，人气稀少，部分商铺闲置。反而是最“土”的咸菜柜台，排了几十年的队。人均客单价35元，日销售额接近6万元大关，上海线下同类食品零售效率第一。
李毛均
成功在于现代，失败在于优雅。淮海路不得不求变，经历探索和曲折。
例如，mainland China第一家艺术购物中心K11开业。最轰动的事件是2014年3月，法国印象派大师莫奈作品展在K11展出，《睡莲》等55件真迹作品进入商场。商场学艺术经典，带动营业额增长20%，租金增长70%，成为实体商业转型的样本。随后，静安嘉里中心、环球港等或多或少的效仿K11。
也有黯然离场的。1993年建成的华庭伊势丹，15年后以租约到期为由，离开了淮海路。要知道，华庭伊势丹是高端消费的代表，也是上海第一家销售隐形拉链服装的商场。那时候拿着写着伊势丹的购物袋，反正就是为了炫耀。2008年伊势丹离开后，百思买和万得城相继入驻，但依然没有起色。那些寒冷的岁月，被老商们视为“最好的地段，最差的五年”。
当然还有重生和“请回来”。淮海路与瑞金路交叉口的青年商业大厦，如今已成为日本时尚品牌“niko and ...”的全球旗舰店。淮海店，原淮海中路755号东方商厦，2015年更名为“淮海755”，并赠送无印良品世界旗舰店。淮海路还迎来了维多利亚的秘密、苹果旗舰店等热门品牌店，以及艾玛之家等国际大牌奢侈品。同时，老大厂、老仁和、哈尔滨食品厂、长春食品厂等20多家老字号被“请”回淮海路。
与淮海路中段的“绕道”相比，淮海路东侧的新天地是一条20年的新路。
2001年，上海新世界的诞生见证并引领了中国商业发展的蝶变和城市文化记忆的重塑，被《福布斯》评为“全球20大文化地标”之一。当时，卢湾区政府在实施太平桥旧区改造时，着眼未来，要求“21世纪不掉队”，与港瑞安集团董事长罗康瑞携手加盟该项目。新天地首次提出历史建筑开发性保护的理念，以“城市客厅”的创新定位，改写了石库门巷的居住功能，在城市更新史上留下浓墨重彩的一笔。上海人第一次知道，曾经生活过的石库门，可以成为吸引国内外游客的旅游景点，成为上海面向世界的一张名片。目前，新天地商业的文化融合和创新魅力仍在持续传播。
淮海路的起伏让人浮想联翩。随着潮流的变化，在中国国力和民族自信心的共振下，人们不再盲目崇拜海外大牌和奢侈品牌，而是对国货的热情与日俱增。采购的主力也在变化。现在商家不跟年轻人沟通，消费会减少一半。
蔻驰品牌创意总监Stuart Vevers近日在上海市商务委和解放日报联合举办的“市场之声——上海国际消费中心城市建设企业家咨询会”上透露了自己的爱好。他说，每次去上海，做的第一件事就是买十几双“飞跃”鞋，不仅给自己，也给设计师和朋友。在咨询会上，上海莎娟时尚科技有限公司的郭秀玲还透露，旗下高端艺术羊绒品牌Sandriver已入驻法国顶级百货商场Le Pont Marche的专柜，一条羊绒毯售价3000欧元。事实证明，民族之美就是世界之美。
这些知情者的故事颇有启发——足够现代化的淮海路，需要新的国货。
其实，要不要走这条路，早已被世界上其他著名的商界所证明。日本南青山地区之所以成为全球购物目的地，在于当地众多小店中隐藏着大量的日本民族品牌。淮海路新天地或许可以借此机会引入更多的郭超品牌，并推动更多的郭超新品在上海推出并开设首家门店。
但这需要率先解决“常规”的问题。在这方面，郭秀玲的建议一针见血。她告诉静姐，自己的Sandriver品牌入驻欧洲百货时受到了公平对待，但回到上海后却屡屡碰壁或遭遇霸王条款。郭秀玲说:“沪上太多商业机构有意识地为海外一线大牌让出了C位。给中国品牌更多的机会，把亮点留给中国品牌。这才是一个国际消费中心城市应有的态度。”
要繁荣淮海路，可能需要加点青春。
TX淮海青年中心在华亭伊势丹伤心地离开的地方崛起了。该中心招商时震惊业界——曾经劝著名连锁店品牌撤退，拒绝了某品牌的网络名人馄饨，但有一个条件可以进入市场:设计一个策展方案，融入到实体商业中，方案必须很酷。
这个地标是由一位“老人”——战英集团董事长司徒文聪经营的。他曾在郑达广场牵头招商，被誉为商业地产界的“教父”。他的灵感来自淮海中路800号的一家韩国潮牌眼镜店。这家眼镜店常年举办先锋艺术展，眼镜销量是淮海路上其他同区域同行的3倍多。司徒文聪总结了其中的门道:先做流量，再做业务。
他告诉记者，目前中国有相当数量的“95后”，他们有很强的消费主导能力。一个“95后”可以动员身边至少6个父母配合他们消费，成为他们花几万元抢购一双联名球鞋的坚强后盾。但决定他们消费的关键因素是商品能否给他们带来“社会资本”。
所谓社会资本，就是驱动人们好奇心，不断拍照的内容，可以制造话题，故事，引起传播。比如在TX淮海青年力中心的潮流展览品牌INNERSECT的潮流集合店，有一台“回收机”，可以源源不断地处理废旧塑料，把它们变成全新的杯垫，体现了年轻人对“新高级”的理解。另一家面包店在TX淮海青年中心打出了跨界概念。白天是手工制作的欧式面包厨房，晚上变成了小麦啤酒吧。这种“策展零售”是产生社会资本的动力源，进而刺激年轻人的消费。
以“年轻力量”和新国货为转型关键词的淮海中路-新天地，能否弯道超车？
四川北路，从商业社区到写字楼
老上海商圈，四川北路，不得不提。它是市场商业的代名词，但这几年的变化令人尴尬。
90年代，四川北路与淮海路、南京路齐名，商品交易额占全市20%。
最经典的是广告语，“环顾其他道路，请到四川路办理业务。”
市民们还说，“南京路是外地人逛的，淮海路是有钱人逛的，四川北路是阿拉普通人逛的。”
在这条工薪阶层的商业街上，第七百货、福海商厦、春天百货、东宝百货、福特商厦、巴黎春天等等，人特别多。很少有购物者会回家。
但2005年前后，随着四川北路的拓宽，旧房的拆迁，人口的流失，四川北路逐渐萧条。
四川北路附近的人口流失，从一个小学的变化就可以看出来。紧挨着四川北路的崇明路小学，曾经是全市有名的重点小学。然而，随着附近居民的搬迁，这所学校也开始走下坡路。后来由于靠近七浦路服装批发市场，成为外地孩子比例较高的学校。近几年七浦路市场也在走下坡路，这所学校的学生人数不断萎缩。公开信息显示，这所学校今年已经停止招生。
人口流失的同时，是五角场、大宁等新兴商圈的加速崛起，四川北路客流被严重分流。先是第七百货、福海商厦、春天百货、东宝百货相继关停。去年疫情期间，四川北路上最后一家百货商场巴黎春天也宣布关门。从那以后，商业街上再也没有百货商店了。
好在十几年了，人口迁出，商业淡出，但四川北路的办公区及时被占满了。继淮海路、陆家嘴、南京西路之后，上海的第四个办公集群很可能是四川北路的最大反击。
最新数据显示，该商圈共有43栋写字楼，其中热点楼盘有海泰时代大厦、虹口SOHO、福特商务中心、盛邦国际大厦、民大大厦写字楼、融信大厦、红旗花园写字楼、凯润金城写字楼、上海组合中心大厦、嘉杰国际广场写字楼等。四川北路写字楼群在上海写字楼租赁热度榜和成交价格中也排名靠前。
很多老上海人都没想到，他们等待的四川北路的转机是这样的姿态。但如果放在整个虹口区的视野中，最近三家重量级商场，前滩的太古里，北外滩的来福士，瑞虹天地的太阳宫，其中两家都在虹口。与静安大宁、杨浦五角场等新对手相比，虹口商业终于扳回一局。
小陆家嘴，政策牌孕育的消费新物种
这导致四个圈被写入计划。来福士北外滩和瑞虹天地太阳宫都属于北外滩商圈。剩下的三个圈分别是豫园、徐家汇、小陆家嘴商圈。
四大商圈各有利弊。
北外滩作为后起之秀，具有区域内甲级写字楼供应充足的优势，具有高能量商务消费的优势。短板在于商业文化缺乏历史积淀，周边地块目前进入大规模动迁阶段。离“腾笼换鸟”还有一段时间，可以拓展的消费腹地并不大。
豫园的优势在于，它是海内外游客在上海必去的打卡地，而且离南京路和淮海路两条街不远，可以互相引导。劣势在于高端消费供给不足，本地消费不足，商务消费不足，夜间消费不足。
徐家汇的优势在于商业形态多样化，消费场景丰富，商圈周边有高档住宅，可以为商圈提供稳定的本地客源。劣势在于区域内甲级写字楼供应尚未形成规模，商务消费水平有待提高，交通线路复杂，步行系统不友好，停车困难。
小陆家嘴的优势是甲级写字楼供应充足，白领人数多，商务消费水平高；劣势在于商业形态多样性不足，文化娱乐消费供给不足，商业文化历史积淀不足，夜间消费不足，道路“脚宽”大，步行系统不友好，支路商业发展不足等等。
这四个商圈基本在一个能级上，就只说小陆家嘴吧。
之所以选择小陆家嘴，是因为今年7月，《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放建设社会主义现代化先行区的意见》正式发布。文件中关于加快上海国际消费中心城市建设的内容，与小陆家嘴商圈的未来高度相关，也为上海商圈未来的高质量发展指明了方向，提供了政策加持。
小陆家嘴商圈主打“一新一高”，即高品质、新时尚。
高品质意味着全世界的消费者都能在浦东买到最好的商品。目前已经形成了一批高端品牌的商业地标和商圈，包括以小陆家嘴为代表的市级商业中心，以世博轴为代表的区域商业中心，以比斯特村为代表的特色商业。德勤报告显示，全球零售百强已有30家进驻浦东，国际知名高端品牌集中度超过90%。
时尚是为全球市场创造新产品的起点。三年来，浦东以小陆家嘴为中心，引进了300多家首家门店，形成了船厂1862、民生艺术码头、艺仓美术馆、美本演艺中心、郭进中心等一批新品发布的标志性载体。今年上半年，小陆家嘴商圈新引进的第一家门店有35家。
新发布的引领区意见，无疑让小陆家嘴商圈如虎添翼。意见提出，依托外高桥国家进口贸易创新示范区，浦东将建设进口商品直销中心、保税商品展示中心、平行汽车交易中心、进口商品国家馆、跨境电商体验中心等一批项目。
就进口车而言，我国大多对进口车实行“落地税”。一般来说，进口关税和增值税之和约占货物价值的20%至50%。然而最近，300多辆玛莎拉蒂汽车从意大利漂洋过海而来，却可以以保税模式存放在外高桥港综保区的仓库里。整车实际销售出区后再征税，延期缴税高达一亿多元。
引领区意见中明确指出，浦东要成为“扩大内需示范引领者”的目标，要把浦东建设成为面向全球市场的新产品首发地和引领消费潮流的风向标。告别“落地税”的300多辆玛莎拉蒂汽车，是海关践行领区意见，综合运用综保区多项政策红利的结果。此举无疑有助于聚集知名品牌车企，将更多进口车全顺和新品放在浦东。
由此可见，浦东作为创新“苗圃”，意味着有更多的先行先试机会，意味着对模式创新、业态创新保持最大的容忍度，意味着更多新的消费体验有望在浦东率先破土动工。比如生鲜盒马、买菜、洁美等新消费、新商业、新零售，在浦东诞生、成长、成熟后走向全国。
在领区意见中，还提到了开放、培育免税消费等新模式、新业态。据悉，浦东已经在研究推进更加完善的免退税政策，大力发展免税经济，进一步扩大与消费直接相关的服务业开放，支持跨境电商平台发展，吸引更多入境消费和境外消费回流。未来，能让消费者惊艳的商业“新物种”最有可能首先出现在以小陆家嘴为中心的浦东商圈。
那么，“两街四圈”，还有那些经历过辉煌与衰落，如今正在转型的老商圈，那些在小资路上悄然绽放的后起之秀，谁能成为人们在上海提起购物第一个想到的地方？
回答或者:一切皆有可能。目前看来，大家都还达不到最终目标。未来谁能精准发力，谁就是黑马。
主编:叶莉文字编辑:叶莉
来源:作者:吴
