中广网北京3月11日消息(记者门婷婷)3月初，下午3点多，北京的气温已经达到10℃以上，阳光照在人身上，暖洋洋的。在朝阳区的高贝桥上，两名工人正靠在桥边生锈的铁栏杆上聊天。他们是附近工地的工人，因为休息了一会儿，又赶上了暖和的天气，就出来散步了。

桥下，北小河的涓涓细流并不像10多年前媒体报道的那样又黑又臭，反而变得清澈透明。在阳光的照耀下，颇有文艺新鲜感。

不远处，十多台塔吊正在忙碌。据工人说，这是和光乐府的建筑工地。按照计划，该项目将于2024年5月交付使用。预计将有龙悦何姿和望京杨云两个项目与本项目同时交付。目前，塔吊也在各自的工地作业。在和光乐府南侧，绿城于2月17日拿下的另一块住宅用地尚未开工建设。

和北小河的河水一样，位于河南一侧的崔各庄乡黑桥村、南皋村已经“旧貌换新颜”。

(高贝大桥和北小河现场拍摄，央广网)

全新住宅区

2018年，崔各庄乡的黑桥村、南高村和大部分城中村差不多，总面积365公顷，居民800多人。在城市化进程中，村里的道路、卫生等基础设施滞后。同年12月4日，崔各庄乡党委、政府正式启动腾退搬迁工作。

到2019年1月27日，撤退提前完成，王静家园成为村民的新家。原有的村庄一部分重新规划，一部分用于建设138公顷的黑桥公园，其余部分规划用于新建居民小区、幼儿园、养老设施等。

2019年8月，黑桥公园一期开始运营，第二年10月二期投入使用。也成为王静家园、金盏家园等居民家门口健身娱乐的重要场所。

交通方面，崔各庄黑桥村、南高村西侧为东五环，北侧为机场高速、京密路。随着京密路新建高架桥快速路的建设，计划2023年底通车，未来村民到望京的时间有望缩短，大山子路口的交通拥堵有望得到缓解。

过去落后的基础设施得到改善，村民的生活环境和居住环境得到进一步改善。

打开土地供应的闸门

2021年，经过两年多的努力，崔各庄黑桥村、南高村土地拆迁平整，部分地块实现“五通一平”，符合供应条件。

2021年3月，北京首次尝试集中供地时，崔各庄黑桥村、南部村三块宅基地挂牌。在业内人士看来，这标志着崔各庄土地供应开启，未来将有更多地块涌入市场。

(崔各庄地块实拍图，杨光发布。com)

由于崔各庄黑桥村、南高村与素有“北京第二CBD”之称的望京区仅一“桥”之隔，与之前备受市场关注的孙河、金盏相隔不远，地理位置优越，周边市场优质房源众多，从首开朗逸、林静原著、招远京西、傲云到华月北京。

而2021年之前供地的项目，除了取证较晚的傲云，要么已经售罄，要么进入后期销售阶段，库存较少。

结果，2021年5月，崔各庄黑桥村、南浔村地块登上拍卖台时，吸引了超过25家房企争相竞得。最终，“保利、华润、金地”联合体，“招商局、城建”联合体和建发各拿下一块地。

去年北京土地市场由热转冷转稳，行业资金紧张，市场预期下降等诸多情况。2月17日，北京市2022年第一批集中供地，包括崔各庄的黑桥村、南高村，依然吸引了首开、建发、中海、绿城、华润、中建等8家竞买人的参与。最后，绿城以43.47亿元的地价上限出让4.1万平方米现房

据悉，绿城地块南角和对角仍有住宅地块待供应。

新的建筑

土地的不断供应意味着楼盘会陆续更新。

目前，崔各庄黑桥村、南高村等楼盘已陆续入市，包括保利、华润联手打造的和光悦府，招商局、城建联手打造的龙悦何仪，以及北京首个独立运营项目望京杨云项目，均在售。据了解绿城北京项目交易节奏的人士透露，绿城崔各庄地块的产品方向已经敲定。与上述项目类似，将建设新改地块，预计下半年推出。

综合来看，崔各庄黑桥村、南高村目前在售地块的住宅面积，均受该套房90/70条件限制，指导价为8.8万元/平方米。但由于望京云配套项目中政府持有20%的产权，购房者可以以7.04万/m2左右的价格获得房屋80%的产权和100%的使用权。

广悦府和龙悦何姿需要建设一定比例的公租房，建成后由北京副中心投资建设集团有限公司回购持有，由市、区住房保障管理部门分配给符合条件的人才。绿城项目需建设“保障性租赁房”，建成后由北京市朝阳区保障性住房开发有限公司回购持有，由市、区住房保障管理部门分配给符合条件的新市民、青少年等群体。

重点改善四居室户型

从户型来看，已入市的三个楼盘户型面积都在120平米及以上，更偏重于四房户型。目前三个楼盘中，龙悦河Xi和望京杨云的125平米和123平米公寓有少量三房。据龙悦河Xi案例的销售介绍，其125㎡的三居室因为量少，基本售罄。

对于120-125㎡户型选择做四房的原因，项目现场销售不约而同。原因是，随着三孩政策的出台，未来家庭成员可能会增加，四居室的功能性会更强，即使“二手房未来会更好卖”。在他们看来，四居室可以改回三居室，但三居室变四居室的难度更大。

当然，由于面积有限，一套90多平米的房子做成四居室，卧室的大小难免受到影响。三个项目中，其中一个125平米的户型，卧室面积只有6.4平米左右。

因为三个项目的周边设施基本相同，所以三个项目在向客户推广时，更侧重于品牌、产品、政策的差异。广粤府强调是“双央企”高端产品的标杆。目前唯一一个120平米四房的滨江项目，入住率比竞品高出75%。望京杨云专注于自身高标准的设计方案，政府持有20%产权给购房者带来的收益，以及南方建发打造的新中式项目的体验。相比其他两个项目，龙悦和Xi在建设售楼处方面倾注了大量心血，不仅有品牌展示区、沙盘、样板间，还有播放项目设计理念相关视频的视听室。

从网签成交数据来看，望京杨云优于其他两个项目。北京市住建委网签数据显示，截至3月9日，望京杨云网签134套，成交均价70878.18元/平方米；与广粤府签约63套，成交均价87883.27元/平方米；龙跃印章签约52套，成交均价88462.39元/平方米。

朝阳集中供应购房者选择性强

多家中介的数据显示，目前崔各庄周边二手房均价在8万元/平方米左右，部分新房价格已经超过10万元/平方米。业内人士认为，三个新盘的价格相比周边二手房具有一定吸引力，但2021年朝阳区土地供应的明显增加也让购房者有了更多选择。

据记者不完全统计，2021年朝阳区住宅用地成交16宗，比2018 -2020年朝阳区成交总额多5宗。今年第一批集中供地，朝阳又卖了2宗。

目前朝阳区有新的在建站点，从三环劲松到四环十八里店，从距离CBD直线距离10公里左右的王四营到阿里巴巴总部、绿中心等望京地标的崔各庄。其中，除了崔各庄的三个新盘外，王的保利锦尚、中路东岳府、朝阳一号，豆各庄的绿城沁园、金盏的青云等楼盘纷纷入市，从普通住宅、洋房到大平层、重叠产品，应有尽有。

除了黑桥村和南高村，位于北五环外的崔各庄乃西村也将有土地供应。根据2022年北京市建设用地供应计划，今年朝阳区将供应土地85公顷，其中住宅用地79公顷，包括商品房、定向安置房、公租房、租赁房等各类住房。朝阳区2022年政府工作报告显示，2022年朝阳区将腾退不少于260公顷土地；建设筹集3000套政策性住房；力争完成平房、东风拆迁腾退；力争崔各庄乃西等3个棚改用地满足供地条件。

(北京市规划和自然资源委员会Yangguang.com崔各庄乃西村棚户区改造土地开发项目部分地块规划指标公示图)

其中，崔各庄乡乃西村棚户区改造土地开发项目部分地块规划于3月8日在北京市自律委公示，总用地约46.39公顷。其中，居住用地约15.30公顷，综合商业金融服务用地3.05公顷，公共服务设施用地2.79公顷；地上规划总建筑规模约35.05万平方米，其中住宅建筑规模约27.37万平方米，综合商业金融服务建筑规模约4.9万平方米，公共服务设施建筑规模约2.78万平方米。

随着朝阳区农村城市化进程的加快，未来朝阳区将会有更多的土地供应到市场上，购房者的选择也会更多空。崔各庄的黑桥村、南皋村就像朝阳城市更新的缩影，不断向社会各界展示着朝阳在新的发展阶段的新变化、新活力。