(文/谢红娟编辑/马媛媛)“很多房产主曾经说过，房产是‘未来’，但企业遇到危机，却先把‘未来’卖掉。”
万物皆云的首席执行官朱保全是对的。据嘉和叶嘉物业服务研究院统计，仅2021年一年，33家物业企业就发生了86起并购，其中企业明确披露的有62起，总耗资347.2亿元。
2022年，房产并购依然火热。半个月内，华润万象人寿先后以10.6亿元和22.6亿元的价格收购了禹洲物业和中南物业。碧桂园服务在2021年收购蓝光嘉宝、银河物业、R&F物业等多个大单后，正在规划梁百悦之家服务。
业内人士表示，产权收购兼并火爆有两个原因。第一，2022年是债务集中到期年，到期总额约6589.4亿元，房企偿债压力特别大。第二，房企的众多资产中，房产相对独立，没有经历过多次抵押，所以资产相对优质。
为了化解流动性危机，很多房企都把自己的楼盘上架了。其中不少如中粮百越智家、中南服务等已经通过听证会，放弃上市融资机会，选择变现。
卖掉房产，积极自救
“出售财产其实是一个很简单的逻辑，就是企业资金压力大，资产变现可以更好的促进企业资本的提升。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
3月8日，禹洲集团宣布与华润万象人寿订立正式协议，以最终代价人民币10.58亿元出售其禹洲物业的全部已发行股本。
在最新的出售方案中，买方分两次支付价款:第一笔最终价款(占最终价款的67%)将在正式协议生效且买方满足或免除一系列条件后3个工作日内由买方支付至监管账户；最终对价(剩余33%余额)约为3.49亿元，应由买方根据在途面积和合同面积实际交付情况，于竣工日后每半年分别于6月30日和12月31日结算。
据《观察家报》报道。com，出售完成后，威州集团将于2022年从出售公司中获得约6.93亿元人民币。该基金由渝州集团用作一般营运资金或为本集团未来业务机会融资。渝州集团表示，“此次出售将使渝州能够将更多的财务资源重新部署到其他业务上，并用于集团的未来发展。”
在出售禹洲地产的同时，禹洲集团对其14张美元票据提出交换要约，涉及未偿本金超过50亿美元。目前14张美钞已全部展期成功。此外，宇宙集团在某供应链ABS到期前一周将本息全额划入指定代理银行账户进行债券结算和兑付。
值得一提的是，在正在出售的物业企业中，甚至有部分企业已经通过港交所的聆讯，距离上市融资仅一步之遥，如中粮百越智家、中南服务等。
1月20日，华润万象人寿发布公告称，公司拟以不高于22.6亿元的价格收购中南服务。在此之前，中南服务于2021年11月通过了HKEx的听证会，获得了敲钟上市的机会。
无独有偶，两度冲击IPO并于2021年12月23日通过HKEx上市聆讯的中粮百越智家，也于2022年2月被出售给碧桂园。公开资料显示，碧桂园服务的子公司已与中粮百越智家的股权所有人订立具有约束力的股权购买协议，将收购中粮百越智家服务合计约93.76%的股权。
观察人士了解到，截至2月28日，已有6家物业公司因被收购或考虑上市时机等因素主动放弃上市。
嘉物业服务研究院表示，中粮百悦之家的销售情况与阳光智博服务、物业、服务、中南服务类似。这些企业都是在母公司遇到流动性危机，急需资金的时候，在IPO和高额现金变现之间权衡，最终做出卖出的选择。
"事实上，许多物业公司上市的目的是为房地产融资输血."有业内人士告诉《观察报》。com认为，在如今强监管的影响下，物业企业上市融资的资金很难直接用于房地产企业，上市融资也因物业企业频频倒闭而失去了意义。
行业洗牌加速
在众多房企通过出售物业积极自救的同时，以华润万象生活为代表的物业企业拉开了行业序幕。
其中，新大正预计营业收入同比增长58.53%-59.29%，保利物业预计股东应占利润同比增长25%左右，华润万象人寿预计股东应占利润同比增长105%-115%，建业新生活预计股东应占综合净利润增长不低于45%，新希望服务预计调整后股东应占利润增长58%-63%。
细究业绩变动原因，“管理面积大幅增加”是上述房企业绩增长的主要原因。大正甚至直言，市场拓展、并购、合资、合作给公司带来了收入增长，随之而来的是延伸服务、创新业务和更新管理能力。
为了抓住行业的规模红利期，很多物业管理公司制定了高速扩张计划。以华润万象生活为例。到2025年底，公司物业管理规模将达到4亿平方米以上，将通过加大第三方开发的方式规模化开展，商业运营服务业务仍将保持行业第一的地位。
正因如此，华润万象在收购禹洲物业的前半个月后，开始了年内第二次并购，以22.6亿元收购中南物业全部股权。
“如果类似的收购增加，确实可以补充资产，但也会增加资金压力。”严跃进表示，房企要积极配合银行等。，充分利用当前银行贷款水平下的大量机会，帮助加快此类项目的出售或收购。
为补充M&A资金，1月25日，华润万象人寿与招商银行签署M&A融资战略合作协议。根据合作协议，招商银行将授予华润万象人寿30亿元人民币的M&A融资额度。
事实上，为了确保行业领先地位，碧桂园服务也在跟进，并于2月公布了对中粮百越智家的收购计划。
“碧桂园服务不会止步于市场扩张，而这种扩张不仅仅是并购，还包括品牌扩张和城市服务。”碧桂园服务总裁李长江在2021视点物业大会上对媒体直言，碧桂园服务现在处于快速扩张期。
另外值得一提的是，当上市房企利用上市融资在buy buy中不断买入时，两大龙头房企万物云和龙湖智创生活开始冲击HKEx IPO。如果万无云和龙湖智创生活成功上市，管理区域内企业的竞争排名有望被改写。
5安居客房地产研究院分院院长张博表示，提高物业管理行业集中度，一方面可以提升头部物业管理企业的市场份额，同时影响其在资本市场的估值或业绩，另一方面会形成一定的竞争优势，提升长期竞争力。随着行业集中度的提高，物业管理市场的头部企业会不断明晰。
不过，兴业证券对材料企业的快速扩张持谨慎乐观态度。“谨慎”在于大家的商业模式一致，发展战略相似，必然导致未来市场竞争激烈。“乐观”在于，物业管理行业正从基础物业管理业务向泛物业管理渗透，龙头物业管理公司凭借先发优势、规模和品牌优势以及资本市场带来的资金优势，将继续享受规模红利。
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