随着城市中心区土地的逐渐稀缺和城市人口的外溢，郊区购物中心正逐渐获得资本和市场的青睐。但与核心区商业不同的是，城市远郊的购物中心虽然具有土地成本低廉等先天优势，但由于位置偏远、交通不便、规模庞大、周边消费群体有限等原因，往往处于高空入住率、经营困难、租金收入低等煎熬状态。

而北京华润(主题阅读)五彩城(主题阅读)是众多遇到上述困难的项目中的一个例外。从2011年6月一期开盘到2013年1月全面开盘，短短三年多时间，这个项目迅速进入成长期。目前，项目年均日客流量约4万人次，成为业内知名的远郊大众购物中心学习样本。

三要素成就项目

项目启动之初，华润五彩城面临着很多远郊大型项目也需要面对的困境。20万平米超大体量，位于五环外城乡结合部，周边无道路。华润五彩城自诞生以来，在地段、体量、周边消费力等方面，业内争议不断。

2011年6月，项目一期投入试运营，6.5平米。也是周边典型的城乡结合部。高档小区和低层平房的消费差异，交通不便都是当时面临的问题。2013年1月，二期工程开建。短短时间内，仅2013年，华润五彩城就实现销售额突破6亿元，利润率达25%。多彩冰爽运动中心、史努比公园等特色品牌项目，成为吸引众多周边家庭穿越四环、五环的“磁铁”。

对于项目本身以及区域商圈带来的巨大变化，华润置地北京商业地产管理部副总经理、华润五彩城管理中心总经理曾灿霞表示，作为项目开发商，这几年来，他们得出的结论是，支撑项目快速发展、引领京北商圈的三大因素包括:

第一，整个项目开发的节奏与城市规划建设的节奏是一致的。该项目一直根据交通发展和人口引进的节奏安排商业供应。在项目的第一阶段，沃尔玛是一家拥有强大人群的企业，用于改变区域人口的消费习惯。同时，随着项目周边橡树湾高档住宅一、二期业主的入住，奠定了2万多客流的基础。项目二期开盘时，橡树湾三期、四期业主也陆续入住。可以说，随着城市规划和区域人口的增加，项目正在稳步发展。

二是更精准的项目定位，即基于区域周边年轻家庭人口结构的儿童教育家庭体验一站式购物中心。从项目目前的人流量和业绩来看，也可以检验出项目档次定位非常接地气；同时，由于基于定位的高度整合的主题楼层和业态，以及紧密围绕主题的项目运营，项目完全贯彻了与家庭相匹配的定位。

第三，是精致的成长操作。蔡五的运营团队非常年轻，充满活力，想做什么就做什么，非常扎实。要成功打造区域商务中心，运营团队还需要客户的精耕细作。

华润五彩城管理中心总经理助理任也表示，运营只是一点点磨出来的，甚至很多店铺的玻璃清洗都是和店员一起慢慢磨出来的。运营团队和租户都是一起成长起来的，各方的进步造就了今天这个相对成型的项目。

用“电商思维”发挥体量优势，自己打造商圈

但仔细分析，华润五彩城所在区域逐渐成熟，恰逢北京城市人群外溢阶段，具备城市副中心购物中心的发展条件和机遇。

首先，该项目虽然地处偏远，但由于周边人群、城市延伸等因素，具有郊区购物中心成长的首要因素——周边密集的消费群体。具体来说，项目位于北五环与清河以北、八达岭高速与上地信息产业基地之间，即所谓的“中国硅谷”区域。当时园区就业人口持续增长，优质就业人口达到60万。同时，区域内教育机构众多，海淀区是北京乃至全国高校最集中的区域，中科院各分院及其他普通高校也在项目辐射范围内；此外，项目周边常住人口充足，居住区域多为高档住宅区，可促进上清板块人口素质和消费能力的提升。

其次，虽然项目的这一边是黄金五星批发市场，另一边是典型的城乡结合部场景，比如街边小摊、街边小摊，但是我们可以发现，项目所在区域的商业整体呈现出分布分散、面积小、定位低、缺乏品质的特点。总之这个区域空的商业情况很明显。

华润五彩城项目提供的最大启发就是思维的转变，也就是运营项目的思维转变。这也是来自电商的启示，就是要注重运营。电商其实是不在乎成本的利他思维，五彩城其实也有这种不计成本创造平台提供体验的思维。

首先，项目的体验感很强，很有空感，有很多“没用”的地方；

第二，坚持自持；

第三，柱距，层高，电梯的硬件设置都相当舒适。就连卫生间的设置也完全人性化。多彩城所做的，是搭建一个消费者聚集的平台。"

回顾项目服务流程:首先要懂得预测；第二，要实实在在的做项目，第三，要一直创新。“回到商业的本质，所有的参与者，包括项目本身，都在不断成长。”

跟上客户的调整，让项目更有活力

三年多来，华润五彩城为周边居民提供了“一站式”的购物生活环境，填补了区域市场空白，帮助提升了上清商圈的配套和价值。其中，自营体验式业态——1800平米七彩冰酷运动中心实景溜冰场项目和华北地区唯一独家运营的史努比儿童乐园是项目亮点，不仅提升了对人群的吸引力，更引领了北京北部的消费时尚。

2015年，华润五彩城不会停止变革的步伐，它正以贴近消费者的精准定位，为消费者和周边地区带来更多便利。

据介绍，近日，华润五彩城项目东侧毛纺织路南延跨北五环大桥正式通车，连接双清路，可直达五道口、中关村，转王庄路可达四环。通过这条路，北京华润五彩城与高校集中的中央大学区直接相连。北京华润五彩城总经理助理任预计，2015年，五彩城客流量将增长30%。也会有更多的年轻人来。据统计，自2014年9月以来，学生人数一直在迅速增加。

客流是保证商业项目稳定运营的核心要素，项目周边道路的通达性和便捷性直接决定了客流的数量和质量。随着交通条件的改善，消费辐射范围逐渐增大，客户构成趋于年轻化。华润五彩城也将随着项目辐射范围的变化积极调整，保证项目的生命力。