来源:工人日报

今年的政府工作报告提出，支持商品房市场更好地满足购房人的合理住房需求。面对新时期人民群众的住房需求，走过28年的商品房预售制度何去何从，再次成为NPC、CPPCC代表委员们关注的热点问题。

针对近年来商品房预售暴露出的风险，代表委员建议逐步取消商品房预售，出售现房。

如果想买房，先付全款——预售明显不公平

从2005年开始，取消商品房预售的声音就不时在全国两会和全国两会上响起。在一些代表委员看来，逐步取消商品房预售，实行现有的房屋销售制度，需要切实保障购房者的权益。

“要实现人民对美好生活的渴望，首先要面对的是住房消费。目前，期房交易形式的预售制度已经成为房地产市场矛盾激化的根源，对买方明显不公平，在一定程度上损害了民生。”全国政协委员、明宇集团董事长张建明表示，预售制度下，购房者面临交房时间不确定、房屋质量难以保证等风险，与开发商纠纷不断。

对于预售制度背后隐藏的不公平，全国政协委员、中国财政科学研究院院长刘尚希向记者做了一个生动的描述:“对于普通老百姓来说，要先交钱，再看房子。对于开发商来说，没钱也能做。只要有一块地，他们就可以向银行贷款，然后画画。有了图纸，就可以预售，收钱。”

这种模式显然不利于保护购房者的权益。全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长陆天喜表示，在现行预售制度下，购房者预付的购房款，包括首付和银行按揭贷款，将一次性划入房地产开发企业名下的预售资金监管账户。但从购房到交房的周期从一年到两到三年不等，明显增加了购房者的义务和负担，增加了购房者的风险。

“一旦出现烂尾工程等问题，将给购房者造成巨大损失，并引发社会纠纷和不稳定。”卢天喜代表说。

房子还没建好，预售款——预售制度风险敞口

全国政协委员莫天全说:“商品房预售制度是特定历史时期的产物，在房地产开发前期发挥了积极作用，有效解决了房地产开发资金问题。但现在开发商用商品房预售款，不仅大大降低了成本，还把风险转移给了消费者。”

预售本质上是商业信用。刘尚希委员说，房地产开发企业一手握银行信贷，一手握商业信贷，相当于加了双杠杆。“虽然有利于房地产企业快速扩张，但也增加了其脆弱性。资金链太紧，容易出现风险，难以控制。”

近年来，房地产市场供求关系的变化进一步放大了预售制度背后的潜在风险。

“从2020年开始，整体住房供大于求。楼盘销售承压，市场出现了资金链断裂、规划调整、建设成本增加、建筑商违约等多种原因导致的楼盘停工现象。“全国政协委员、南通大学校长石卫东表示，预售制度的风险逐渐暴露，严重影响了购房者的利益和银行的资金安全。

“预售制度下，很多开发主体没有资金实力，完全依靠借贷和预售获得开发资金，变相鼓励低水平恶性竞争，滋生投机，助长房地产泡沫。”在张建明委员看来，预售制度是房地产高杠杆的主要来源，房地产高杠杆是衍生金融风险的重要来源。实施现房销售制度有助于从根本上降低开发商的财务杠杆，有效防范金融风险，促进房地产行业的理性回归。

交钱交房——现房销售大趋势

刘尚希委员表示，目前仅通过加强监管难以解决预售制度带来的风险和问题，需要将房地产开发销售模式放在房地产开发转型升级中，统筹考虑。

全国政协委员、民革安徽省委副主委周也持相同观点:“中国房地产市场经过20多年的快速发展，企业积累已经足够，融资渠道日趋多元化，预售制度存在的历史条件已不存在，改革势在必行。”

陆天喜代表呼吁，尽快修订《城市商品房预售管理办法》，进一步细化和明确全国统一的商品房预售条件，逐步提高预售许可门槛，直至过渡到现房销售。张建明委员建议，取消预售制度，全面实施现有的房屋销售制度，同时给相关市场主体留出足够的时间窗口进行评估、调整和转型，以确保新政策的有序稳步实施。

许多代表表示，从长远来看，商品房市场最终将走向现房销售。

石卫东委员说，2020年，海南已经宣布对新建住房实行现房销售。建议及时总结推广相关经验，分地区逐步取消更快的制度。“改为现房销售后，所见即所得，人民群众安居乐业的需求将得到更好的满足。”(北京，3月8日)

本报记者北赵奎