你可能经常听到这样一句话，选对了场地，开店就成功了一半。从这句话可以想象选址有多重要。
但不仅仅是零售店。对于所有的门店来说，选址是非常重要的。你会发现这里是公认的好店址，租金贵得离谱。他们为什么愿意付这么贵的房租？毕竟酒香也怕巷子深。
也是这个原因，说到选址，很多人的第一反应就是找人流量大的地方。这个想法，如果放在十年前还行，现在已经不适用了。
因为十年前，你的竞争对手是隔壁的店，而今天，你不知道你的竞争对手在哪里。可能是隔壁的商店，淘宝JD.COM，或者是楼梯间的自动售货机。
这对选址提出了更高的要求。
以前只要有足够多的顾客和隔壁店竞争，总能获得一点流量。但是现在，如果你想和不知道躲在哪里的竞争对手竞争，机会有哪些？就是你能不能更方便的满足客户的需求。说白了，更重要的不是离客户最近的距离，而是离客户需求最近的距离。
也就是说，在选择站点的时候，一定要区分两个概念，一个是人流，一个是客流。注意，这是两个完全不同的概念。永远不要画等号。很多人不一定来你店里消费。你要把握的是你的目标客户。
在选址的时候，增加店铺在你的目标客户中的曝光机会是你努力的方向。
怎样才能选择一个合适的店面位置？
你要严格按照三步走，先选城市，再选商圈，最后选具体位置。
城市选择
第一步，选择市区。
这一步主要衡量一个地区的发展，其实就是考虑未来的客流。毕竟如果一个地区的活力不强，就算现在生意还行，以后也很难支撑下去。
所以很多客户来找我选址咨询的时候，大部分人都倾向于选择新城区。原因很简单。市内公认的黄金地段，也就是相对成熟的商圈，已经不再拥挤，租金依然很高。老城区呢？大家都搬出去了，也没什么前途。因此，新城成为了热门的首选。
但是在这里我要提醒你，新城市真的有更好的未来，但是你不能不考虑现在。
一般来说，人的搬迁和流动肯定不是在一个单一的时间点完成的，而是要经历一个流动周期，一般在2~3年。如果过早进入一个新城市，城市人口流动速度不是很快，前两三年还会继续亏损。有些小店可能三年就倒闭了，不如在老城区待两三年，时间差不多了再慢慢搬到新城区或者开分店。
什么时候才是时候？
有一个数据可以作为参考，就是当新城区周边的楼宇入住率超过25%时，可以选择进入新城区。
为什么是25%？
这是我和我的团队多年来收集数据的经验。一般来说，在一个新楼里，第一批入住的人都会有一些特殊情况，比如旧城拆迁，要匆忙搬新家，还有生孩子，要请父母照顾，要换大房子等等。
这种“必动”人群可能占25%~40%，随着商圈的成熟，客户越来越多，25%这个节点只是一个临界点。
这个时候商圈的每个开发商都进入了，他们也在想办法吸引商家，从而吸引更多的客流。有了这个机会，你也可以和房东商量一个免租期，但更重要的是，25%的入住率基本可以覆盖你的日常运营成本，让店铺活下去。
一旦超过40%，人口流入的速度一般会逐渐加快，到那个时候，小店的生意肯定会更好。
但是，你要注意一个问题。从第一户迁入开始，如果25%的入住率需要8个月以上才能达到，这说明人口流动速度特别慢，肯定有什么特殊原因。然后你要等到入住率超过40%才考虑开店。
比如2016年，我会在湖南衡阳开分店。当时我发现，虽然新城区的房子建得挺快，但人口迁移的速度特别慢，在周边60%~70%的房子已经建好的情况下，人口迁移率只有20%左右。但当时房东提出一年免租期。你想留下来吗？我的判断是，放轻松。
要知道，本地人很少依山建房，这种新城区都是挖山而建，使得城市非常拥挤，大家都不愿意搬。一年下来，入住率勉强超过25%的保证底线。开店的话，很可能会赔钱。
现在超过25%了。我应该进去吗？我的判断，还是等等吧。因为它的人口流动速度太慢。
直到2018年3月，情况开始发生变化，因为农村人口不断涌入城市，一部分人被挤到了这个新城区。流量比前两年快了很多，入住率很快超过了40%。这才判断出这家店今年可以开了。
所以在选择城区的时候，一定要综合考虑开店的时机和城市人口搬迁的流量。
选择一个商圈
好了，画出大致区域，然后选择商圈。
商圈以店铺所在地为中心，辐射客户范围。简单来说，就是客户来自自己的小店，自己居住和活动的区域。
在这里，我还是想再次强调，很多人倾向于选择候选人流量大的商圈。先不说房租会不会更贵，关键是目标客流够不够。注意，我说的是目标客流。所以在选择商圈的时候，一定要根据自己的开店目标来决定。
如果你想开一家休闲店，那么你一定要选择一个年轻人或者小孩比较多的区域，而民生店的选择范围比较广。只要周边有1000多户，就可以支撑150平米左右的民生店。而且每天的收入基本能达到15000元左右。经营得好，才能活得更好。
但是，你怎么判断自己住在商圈是什么样的家庭结构呢？
我教你一招。可以根据一些细节来判断。比如幼儿园聚集的地方，一般都有大量的年轻情侣，而小区门口有一个麻将馆，或者一个简易理发店，十块钱就能剪一次头发，说明这一带的老年人很多。
还有一个你要重点关注的详细指标，就是这个区域早晚的亮灯率。
如果晚上天黑了，亮灯率会相当高，通常在it家族中运行，也就是孩子多；晚上8点以后，亮灯率会逐渐升高，基本说明年轻情侣和单身人士比较多。清晨破晓时亮灯率高，显然意味着老年人多。
选择位置
选择商圈，然后往下走，就要选择具体位置了。一般我们都想开在小区门口，但是这里租金高，位置有限。得不到怎么办？
在这种情况下，您可以尝试路线交叉方法。
具体怎么用？每一类消费群体，生活在一个区域，往往会去一个相对固定的地方。比如典型的中国大妈，早上会买个菜，或者送孙子去幼儿园，下午去接，晚上跳个广场舞。然后把她每天经过的地方联系起来，我们就能掌握她必须走的路线。
用这种方法，你把目标群体的所有路线都画出来，这些路线一定会产生交集，而经过路线最多的交集就是你的目标群体聚集的中心点。你可以在这里选择店铺地址。
好吧，让我们回到阿姨身上。
我举个简单的例子。在接孙子放学的路上，阿姨们看到一个小超市，孙子吵着要冰激凌。然后她可能会顺便在这里买一些蔬菜水果和家居用品，而不是等着去小区门口。而如果这个小超市刚好在去小区和健身房的必经之路，年轻人从健身房回来可能会顺便进去看看。你看，这个位置是大妈和年轻人的路径交汇点。
好的，一般按照我的三步走，店面位置不会错。最后给你一个简单的验证标准，可以帮助你进一步判断站点是否合格。
你可以逛逛早餐店，看看它的生意好不好。因为早餐店是一个小区里最顽强的生意，如果这个小区的早餐店生意不好，那你一定是选错了地址。
