从毛利率和净利润率这些盈利指标的高低确实能看出房企的盈利能力，但这些数值高低的背后原因更值得探究。
比如万达、新城控股、世茂、宝龙等房企持有较多的商业地产，商业地产仅从项目上看，利润率是低于纯商业住宅的。部分房企做商业地产很多还是希望通过增加商业配套提升住宅的价格，还有部分房企做商业地产是期望商业地产升值或者租金能给公司带来稳定现金流。总之，如果市场朝着房企期望的样子走（住宅价格提升的部分能够弥补商业配套的投资，商业地产确实升值了，租金能够维持），则这种商业模式是行得通的，反之，商业模式行不通的结果就是亏损、债务危机或者破产。
比如粤系房企富力和佳兆业的旧改模式，好处是能够拿一些便宜的、优质的地，坏处是可能周转稍慢且拆迁需要囤积不少资金在项目上。至少从历史上看，旧改模式确实是成功的商业模式。
比如融创、恒大投资了大量的文旅项目，希望通过文旅项目带动周边住宅的销售，这个商业模式是否行得通只有时间能够证明。至少在现在看来，复星地产的文旅项目——三亚的亚特兰蒂斯项目，已经成功了。亚特兰蒂斯酒店带动了周边住宅的销售，且酒店本身现金流比较充足，项目投资的收益率十分可观。
现在看来，商业模式比较失败的是华夏幸福的园区模式，即通过开发新的园区、引进企业和人口，从而提升周边的地价和房价。与住宅模式的快周转不同，园区模式需要比较长的时间才能消化前期大量的园区建设成本。对于民企背景的华夏幸福而言，融资成本没有优势，大量囤积资金，机会成本过于高昂。这也是华夏幸福园区模式失败，陷入债务危机的主要原因。
对于债券投资人而言，快周转的住宅项目是房企最稳当的选择，其他商业模式是否能成功是不确定的。当然，如果有些商业模式本来就是行不通的，即使短期上看财务报表数字优异，债券投资人也需要慎重考虑。
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