2021年上半年，国家通过强化金融监管、调整热点城市土地供应节奏等，保持房地产市场的有序发展，坚持“房住不炒”的政策主基调。同时，政策环境的变化，对昆明房地产市场也产生了一些影响。根据中指院监测，2021年上半年，昆明市成交商品住宅377.32万㎡，不足去年全年成交量的一半；土地市场供需总量整体在低位水平，成交商品房用地规划建面229.68万㎡，同比增长9.53%。
数据来源：CREIS中指数据
数据说明：房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日至2021年6月30日期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在昆明的销售监测数据，并参考企业提供的相关数据，经课题组严格审核纳入统计。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年1-6月昆明市房企TOP20销售金额为563.15亿元，销售面积为433.86万㎡。销售金额TOP3房企分别为俊发、万科和融创，其中俊发销售金额达101.45亿元，与万科、融创的优势明显，进一步巩固了区域龙头地位，TOP5房企销售金额门槛为35亿，而TOP10房企销售金额门槛也超过20亿元。从销售面积来看，TOP5房企销售面积均超30万㎡，分别为俊发、万科、融创、恒大和碧桂园。
- 市场解读 -
政策关键词：注重城市建设，推动基础设施完善
▍政策环境整体宽松，促进城市基础设施建设
图：昆明市主要楼市相关政策
资料来源：中指研究院综合整理
2021年上半年，相对于其他热点城市频频出台的房地产监管政策，昆明市房地产政策相对较少，更多通过第三方市场监管的方式，稳定房地产市场的发展，整体环境较为宽松，而金融政策等紧跟中央。昆明市政府上半年推出的政策，多以城市建设为主，以完善城市布局，谋求城市全面合理发展，保障民生。如2月公布了2021年昆明计划实施市级700余项重点项目；4月发布《关于对昆明市城乡规划管理技术规定（2016版）修订的调查问卷》，明确了地块开发强度主要指标，即住宅最高建26层，最高容积率为3.1；5月，暂停滇池周边部分地块的审批；6月发布通知，支持新型基础设施建设的若干政策措施，均从城市建设角度，最大化保障民生，提升城市未来发展预期。
▍市场关键词：商品住宅供大于求，成交均价高位震荡
商品住宅市场总体供大于求
图：昆明市商品住宅供需情况
数据来源：CREIS中指数据
昆明市6月商品住宅供应117.43万㎡，供应量环比急剧攀升，环比上涨82.57%。受一季度整体供应不足的影响，二季度市场加大了供应量。2021年上半年累计供应商品住宅421.14万㎡，占2020年全年供应的36.66%。
进入6月，市场整体进入冷淡期，加之供应量增大，市场销售压力增加，6月份成交67.23万㎡，环比下跌1.20%。2021年上半年累计销售商品住宅377.32万㎡，占2020年全年的40.97%，销售回落，市场整体呈现供大于求的局面。
▍商品住宅均价高位震荡
图：近两年昆明商品住宅销售价格（元/㎡）
数据来源：CREIS中指数据
进入2021年，昆明市商品住宅销售价格整体处于上升态势，并于5月达到近年新高。随后市场进入回调，成交均价出现下滑。具体来看，受开发商推出产品结构的影响，5月昆明市商品住宅成交价格达到近期新高，为15811元/㎡，6月出现小幅回落。总体来看，2021年上半年，昆明市商品住宅销售价格处于高位震荡状态，价格总体相对平稳。
土地关键词：商品房用地供需低位徘徊，成交溢价率不足
▍商品房用地供需处于近年低位水平
图：昆明主城区商品房用地供需情况
数据来源：CREIS中指数据
6月昆明主城推出6宗商品房用地，规划建筑面积29.01万㎡，同环比均出现大幅下降，同比下降84.14%，环比下降30.47%。总体来看，2021年上半年昆明主城共推出38宗商品房用地，规划建筑面积247.3万㎡。上半年受热点城市土地“两集中”政策的影响，土地供应节奏发生改变，昆明虽非22个热点城市之一，但受此波及，上半年土地供应放缓。
6月昆明主城成交10宗商品房用地，成交规划建筑面积53.11万㎡，同环比均实现上涨，同比涨幅过半，达55.11%，环比上升17.54%。总体来看，2021年上半年昆明主城成交33宗商品房用地，规划建筑面积229.68万㎡，同比增长9.53%，市场维持在近年来低位水平。
▍土地成交热情不足，整体溢价率较低
图：2021年上半年昆明主城商品房用地成交楼面均价及溢价率
数据来源：CREIS中指数据
6月，昆明市商品房用地成交楼面均价为2481元/㎡，处于1年来中等区位空间，虽然土地多位于盘龙区和官渡区，但受整体房地产市场销售承压的影响，企业拿地热情不高，均以底价成交。总体来看，2021年上半年昆明主城土地成交楼面均价达3259元/㎡，平均溢价率不足10%，仅为7.4%，土地市场相对冷清。
▍五华区与呈贡区土地供需占比均超五成
图：2021年上半年商品房用地供需各区分布情况
数据来源：CREIS中指数据
2021年上半年，五华区成为昆明主城商品房土地供需大户，共计推出规划建面75.25万㎡，占总推出规划建面的30.43%，成交规划建面65.99万㎡，占总成交规划建面的28.73%；西山区商品房土地供需量相对较少，居于五区之尾。官渡区在第二季度加快推地步伐，摆脱了第一季度零供需的局面。
上半年，房地产市场在多重因素共振的影响下，发生了较为深刻的变化，地区性、结构性特征明显。各热点城市紧盯“房住不炒”的宏观定位，不断强化政策调控与监管。受此影响，昆明房地产市场也呈现出产品区域性、结构性特点。随着房地产市场金融政策不断收紧，监管力度不断加强，预计下半年，昆明房地产市场政策环境将出现一定变化，但总体来看，市场仍以“稳”为主。
