2021年以来，全国楼市调控多达400余次，其密集程度依然刷新历史纪录。试点22个城市从供地源头实现房地联动，从新房、二手房，物业管理方面覆盖房地产的全生命周期，建立长效机制。而从二手房角度看，更容易成为炒房客的“摇篮”，成为了2021年楼市调控的主战场，各地楼市调控政策不断“打补丁”，精准打击炒房乱象，坚决堵住楼市炒作漏洞。58安居客房产研究院对2021年全年重点二手房政策进行了盘点，将重点政策内容归为四大类，分别为交易难度、二手房价格参考机制、交易监管系统、市场整治范围。

在2021年3月份两会政府报告的指导下，各地从需求端加大购房交易难度，以达到对市场热度降温的作用，其中，就包括了覆盖面较广的限购、限售。

限购包含扩大限购年限、扩大限购人群范围两大举措。2021年，在打击通过“假离婚”、“假赠予”来获得“房票”，或是打击通过购买原先不限购的法拍房来进入市场等方面，各城市纷纷出台限离、限赠予、法拍房纳入限购等“打补丁”政策，来堵住原先政策的漏洞。

这些收紧性措施基本都是针对需求端的调控为切入口，直面前期房地产市场出现明显升温的城市。而这些受调控城市的主要表现为，在开春后楼市供销两旺，房价飙升，或在市场热度下出现炒作投机行为的导火索，如深圳“深房理”事件等。

市场的迅速升温尤其是房价的再度快速上扬会使购房者对房价出现继续上涨的预期，不利于市场向稳定健康的方向发展，更不符合2019年中央经济会议就已提出的“稳地方、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。因此，通过限制需求和打击投机，达到稳房价和稳预期的终极目标，避免房价上涨引发资金过度进场造成金融性风险。此轮调控涉及城市也从最初的一二线热点城市向三四线城市所蔓延。

二手房指导价是调控二手楼市的利器，第一个“吃螃蟹”推出二手房指导价的是深圳市。截止目前，全国已有上海、深圳，成都、东莞、无锡、西安、绍兴 宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京共15个城市出台二手房指导价，其他热点城市也有跟进和效仿的可能。

但从已出台指导价的城市看，覆盖范围和执行力度不一。从覆盖面看，除了深圳对全市小区的指导价都予以公布，上海和三亚要求对上架房源每套都进行房源真实性和房价的核验外，其他大部分城市是对热门交易小区发布指导价，采用定期调整和更新的原则在公开渠道发布；而合肥发布的仅是热点学区的指导价，并没有覆盖到全市的二手房交易。从执行力度看，各信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手房房源；上海、三亚城市对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布；上海、深圳、成都、绍兴等城市则要求实行“三价合一”作为贷款的标准，真正剑指炒房客；而执行力度最轻的北京则是由海淀房协发布了一份无强制执行力的非公开倡议。

深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市，政策效应最为明显。原因主要就在于其调控力度大，不仅对市场预期产生较大影响，“三价合一”使首付支出方面的大增也将很多购房者拒之门外，直接导致市场成交规模和价格水平出现一定幅度的缩水。而如果发布的指导价仅仅是“指导”作用，或者对中介的上架房源价格不能有约束力，银行也不以此为依据放贷的话，那么对整个市场的调节功能是相当有限的。

房地产调控要形成长效机制，市场秩序整顿治也是2021年房地产调控的大头，从市场整治的大范围看，主要分为违规宣传、违规交易，及违规金融三小类。据58安居客研究院统计，2021年已有上海、北京、广州、深圳、苏州、杭州、浙江、合肥、安徽等31个省市出台相关整治措施。

一线及热点二线城市的整治重点集中在违规宣传和金融类违规上，主要通过制订规章或约谈中介企业，规范房源信息和价格发布，杜绝通过利用“学区”进行炒房。而三四线城市在中介交易违规方面尤为关注，如兰州在今年4月治理房地产市场乱象专项行动动员会上，针对二手房交易提出了重点整治12点违规行为，其中包括未备案/无证销售、导购房者弄虚作假骗取购房资格、阴阳合同非法避税、侵占购房资金、违规收费/赚取差价、法集资/涉黑涉恶等多条交易违规内容。

除了主管部门不定期的对整个二手房市场进行虚假房源、虚假宣传、学区房炒作等进行整治外，二手房市场开始出现“去中介化”的趋势。如上海、深圳、杭州、宁波等城市的二手房交易官方平台上都开通了市民自主网签的功能。深圳不仅上线新版二手房交易网签系统，并变“多方委托”为“独家委托”，卖方在同一个时间段里只能委托一位经纪人销售房源；二是从“双边代理”变为“单边代理”，买卖双方需有代表各自利益的经纪人。若基于此逻辑的网签系统运行成功，将会改变我国房地产中介服务底层逻辑，不仅将提高房产流转交易效率，还让房产中介企业回归到服务的本质，更有力地保障消费者权益。