中泰国际11月25日发布对华润万象生活的研报，摘要如下：

公司简介

华润万象生活是中国领先的物业管理及商业运营服务供应商。根据弗若斯特沙利文的资料，按2019年物业管理服务收入计算，公司在全国所有物业管理公司中排名第五，按2020年上半年购物中心运营服务市场收入计算，在全国所有购物中心运营服务供应商中排名第二。截至2020年6月底，公司管理的物业覆盖中国27个省级行政区62个城市，其中按项目数目计，76%的在管住宅物业和80%的在管及运营商业物业位于一二线城市。此外公司管理502个住宅及其他非商业物业，总在管建筑面积为9,750万平方米，经营51个购物中心项目，商业运营服务的总建筑面积为560万平方米。中泰观点背靠华润集团支持，未来发展稳固增长：华润集团在2020年财富500强中排名第79位，在零售、健康和金融等领域有广泛布局且处于业内领先地位。截止2020年6月底，华润置地（1109HK）拥有7,110万平方米的土地储备，用作开发住宅物业、购物中心及写字楼。未来华润万象可依靠母公司丰富优质的土地储备，稳固推动物业管理与商业运营服务的增长。经营业绩方面：2017-2019财年及2020上半年，公司收入分别为人民币31.3亿元、44.3亿元、58.7亿元及31.3亿元，其中来自华润集团及其关联公司开发物业产生的收入分别占物管服务收入的95.2%、89.7%、84.4%及85.2%；毛利率分别为13%、15%、16.1%及24.1%，稳步上涨主因业务规模扩大加上成本控制能力提升；员工成本分别占总收入的46.1%、43.1%、41.8%及40.9%；分包成本分别占总收入的16.5%、17.7%、18.3%及16.6%；净利润率分别为12.4%、9.5%、6.2%及10.8%；流动负债净额2.8亿元、3.3亿元、1,420万元及9,630万元。住宅和其他非商业物业的管理费收缴率分别为90.9%、91.9%、92.5%及74.6%。估值方面：按全球公开发售后的22亿股本计算，公司市值为409-491亿港元。估值方面，19年静态市盈率约为95.5-114.5倍，20年滚动市盈率(按2H19及1H20盈利计算)约为68.1-81.6倍，高于行业平均水平。虽然估值较高，但是此次稳价人是高盛，20年保荐12个项目，首日表现9涨3跌。基石方面，引入高瓴、GIC等7家投资者，合计认购约6.5亿美元，若按照发售价范围上限定价计，占发售股份约41.1%。另外，我们认为公司未来可继续从华润集团庞大土地储备中受惠，持续获取多元化的优质项目资源，不断扩大在管建筑面积和业务规模，为业绩带来稳固增长，此外在商管领域，有经验的团队、管理品牌以及扎实的商户关系是核心竞争力，所以强者愈强，看好公司的龙头优势，因此我们给予其73分，评级为“申购”。风险提示：（1）市场竞争风险、（2）过度依赖华润集团