原本开放式的小区，却在一次由住宅业主发起的“民意调查”后，被安装合围封闭，小区商铺业主与住宅业主的矛盾也因此爆发。一场围绕合围该拆还是该围的“拉锯战”就此展开。

日前，有位于成都金牛区马鞍南街恒大雅苑小区的商铺业主投诉称，该小区住宅业主自发成立的“自管小组”今年10月21日在“未提交政府审批的调规文件、未经小区3/4以上业主意见征集与公示流程、未出具施工许可证”的情况下，在小区各步行街出入口设置铁门，将开放式小区变为封闭式小区，导致开放式小区内商铺人流锐减，利润降低。

住宅业主此举是否合理？住宅业主与商铺业主的诉求如何协调？近日，红星新闻记者就此进行了调查。

居民楼临街通道已被封闭

开放式小区安上铁门

小区居民意见不一

据了解，恒大雅苑小区2017年投用，占地面积33.4万平方米，共7栋15个单元3411户。其中，住宅业主3208户，商铺业主203户。

该小区按开放式小区设计，长方形地块上各单位楼栋独立存在，小区中部有一条东西走向的主通道，各楼栋之间也形成通道，可通向外部道路。根据开放式小区特性，这部分道路应为公共化道路。小区的商铺则主要分为两个部分，一部分在小区外围，一部分在小区中部主通道两侧。

11月23日上午，记者在恒大雅苑小区现场看到，小区1~2栋、2~3栋、6~7栋之间的通道已经被铝合金栅栏合围住，仅留下小区中部道路可通行。每栋居民楼设置的合围分为两处，靠近小区外道路的合围关闭，面向小区内部的合围则打开。但记者注意到，居民楼设置的合围并未将商铺“包裹”在内。临近午饭时间，小区内仍不时有外卖人员骑电动车通行。

为何住户想要将开放式小区封闭？红星新闻记者走访小区居民了解到，该小区住宅绝大多数为返迁安置房，居民中老人、小孩较多，将开放式小区部分封闭主要是出于安全考虑。

安装合围后，留下小区中部一条道路可通行

业主黄阿姨告诉记者，由于小区内底商较多，平常会有大量送餐人员骑车进入通行，在没有设置合围之前，送餐人员随意通行，让小区内老人小孩出行面临安全隐患，“之前小区内出现过几次送餐人员骑车撞到人的事情” 。

由于开放式小区的特点，小区部分居民还担心财产安全问题。居民李先生说，他日常通行主要依靠电瓶车，车现在只能停在居民楼下的非机动车停放点，开放式小区人流量大，“之前连续丢过2次” 。

但也有小区居民对安装合围表示反对。记者在走访时了解到，有部分居民对于安装合围后只能从一侧出行的现状表示不满，认为造成了他们出行不便，甚至影响消防通道畅通。还有部分居民表示，对小区改为封闭式没有意见，但现在安装的合围“不好看”，影响小区整体形象。

业主“自管小组”：

做过民意调查，出于安全考虑安装

牵头安装合围的，是小区住宅业主自主成立的“自管小组”。“自管小组”成员王先生表示，由于是返迁安置房，多数业主在收房前并不清楚该小区是开放式小区。入住后，部分业主由于小区存在的安全隐患问题，便萌生了进行合围的想法。2019年年底，小区6栋居民楼业主代表在征求6栋居民意见后，安装了合围。当时就有商铺表示过反对，但由于合围在2020年初疫情防控时发挥了作用，反对的声音也小了些。

“有了6栋居民楼合围的先例后，大家觉得效果很好，便打算进行进一步合围。”王先生说，在进行合围前，“自管小组”曾对1、2、3栋居民楼业主进行过民意调查，在取得绝大多数住宅业主同意的情况下，才实施了合围。他表示，在进行合围设计时，也充分考虑过对于商铺的影响，所以合围设计上并没有将商铺围住。

红星新闻记者在曹家巷社区工作人员处看到，“自管小组”的确曾提交过对1、2、3栋业主的民意调查说明。该说明显示，1、2、3栋业主的签字率均超过62%，最高为70%。

“自管小组”提交的民意调查结果

商铺业主：

合围影响客流，质疑安装程序不合法

小区商铺业主对于住宅业主的做法却极力反对，原因很简单，设置合围势必影响生意。

恒大雅苑小区内部经营小卖部的一位商家告诉记者，从安装合围开始，客流量就明显减少。“原本就是冲着开放式小区人流量较大才在这里做生意，现在封闭后人流量减少，很难达到预期收益。”

记者在走访过程中注意到，小区商家业态主要包括餐饮店、超市、牙科医院、宠物店、服装店、按摩店、茶楼等，都对外部客流量有较强依赖。

在此经营餐饮店的唐先生说，合围前，店面营业额平均每天在1400元左右，合围后每天的营业额仅几百元。“我每个月房租5500元，在此小区租房2800元，加上商铺的水电气费，每月成本近万元。”唐先生说，如果小区合围后这样的经营状况持续，未来必然会退出。在此经营茶楼的商家也告诉记者，对于茶楼来说，少了一条通道就是严重的损失，从合围以后，茶楼的人流量少了一半以上。

商铺业主倪先生提出，自己也同为小区业主，但将开放式小区变为封闭式，住宅业主完全没有考虑过商铺业主的意见。在安装合围之前，住宅业主并没有告知过商铺业主，也没有征求过意见。“如此‘霸道’的处理方式，太自私了！”

餐饮店经营者展示近日营业额

同时，商铺业主对住宅业主做法的合法性提出了质疑。一位商铺业主表示，根据《中华人民共和国民法典》第278条规定，业主共同决定小区改建、重建建筑物及其附属设施事项时，需经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意，“但小区自管小组既未提交政府审批的调规文件，也未经小区3/4以上业主意见征集与公示流程，还没有出具施工许可证” 。

记者注意到，“自管小组”此前提交给社区的民意调查中，业主的总体签字率不足70%，确未达到3/4。

社区：多次组织双方沟通，初步达成处理意向

区综合执法局：已下达责令整改通知书

那么，住宅业主增加合围的行为是否合规？

记者就此咨询成都市金牛区规自局工作人员时获悉，在建筑交付使用后，规自部门不会再审批任何想要改变原有规划的方案。同时，按照成都市2021年2月发布的“两拆一增”相关规定，规自部门也不会再审批增加围墙的方案。

小区内部商铺

另外，记者从金牛区驷马桥街道办工作人员处获悉，11月20日，金牛区综合行政执法局曾向恒大雅苑“自管小组”代表下达了责令整改通知书，要求在2021年12月6日前整改到位。但责令整改通知书的具体内容，金牛区综合行政执法局并未透露。

在10月21日恒大雅苑小区安装合围后，小区所在的曹家巷社区多次组织住宅业主、商铺商家对话沟通。“经过多次对话沟通，目前双方代表已经达成了初步意向。”曹家巷社区工作人员告诉红星新闻记者，针对商铺业主提出的人流量减少的问题，未来将对合围施行白天开放、夜间关闭的模式。对于商铺业主提出的消防通道不畅通的问题，已责令物业公司尽快组织开展消防演练、确保通行畅通、消除安全隐患。同时，未来在实行门禁后，也将给商铺业主配备门禁卡，方便其进出。

“目前，双方代表就初步意向进行意见收集。”上述工作人员表示，社区将持续关注事情发展，引导商铺业主积极对话住宅业主，依法理性维权，共同协商处理小区合围事件。

律师：

合围应经3/4以上业主表决通过后实施

四川方策律师事务所律师郭刚表示，针对恒大雅苑小区安装合围事件，由于安装合围涉及住宅业主和商铺业主双方利益，住宅业主不应从单一方角度考虑，而是应当兼顾安全性和商业性的角度出发，经四分之三以上业主表决通过后实施。如部分业主对于实施结果存在质疑，可通过司法途径进行维权。

泰和泰律师事务所宋宏宇律师表示，商住混合小区从土地使用性质上，是商业和住宅两部分组成，但同一块土地不能是商业和住宅用地同时存在，恒大雅苑小区安装合围位置的土地使用性质是决定住宅业主行使权利是否合理的关键。如安装合围位置属于住宅用地，小区住宅业主在进行相应程序后，对物业进行相应处置，并不违反规定。同时，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，业主共同决定小区改建、重建建筑物及其附属设施事项时，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。自管小组前期进行的民意调查是否满足上述规定，应当再次认定。

成都市和谐社区发展促进会常务副会长李向前则认为，在处理社区治理面临的实际问题时，当地政府部门应当积极搭建平台，充分发挥自治组织作用，引导居民参与民主协商，就利益关联方意见和诉求进行协商。从实际情况上看，民主协商柔性治理方式与行政治理相比，也许需要更长的时间达成共识，但从长期治理成本上考虑，这种方式解决的问题往往执行力度强、矛盾反弹小，能增强社区居民自治时效。

龙泉驿开放式小区加门禁

法院曾判决拆除门禁赔偿商户损失

实际上，类似开放式小区业主安装合围引发矛盾的事件并非个例。

公开报道显示，龙泉驿区天立广场也出现过类似问题。天立广场为开放式小区，2017年4月，该小区业委会在未经政府相关职能部门书面审批的情况下，分别在原开放式通道上设立了两处门禁。由于进出门禁均需验明身份、刷卡通行，非小区业主则无法自由出入，人流量大幅下降。受此影响，该小区内商铺业主的租户向其提出提前解除合同、退租。

2021年年初，该商铺业主将该小区业委会和物业公司起诉至龙泉驿区法院，要求二被告排除妨害，拆除两处门禁，并赔偿商铺经营损失10万元。龙泉驿区法院审理后认为，该小区在建设规划及房屋交付时均系开放式小区，未设置门禁。业委会以多数业主同意为由增设门禁，却未能提交充足证据证实增设门禁的行为具有合法依据，而门禁的增设必然会对商铺经营造成负面影响。因此，龙泉驿区法院依法判决业委会拆除两处门禁并赔偿原告陈某损失3000元。

一审判决后，该小区业委会以一审判决认定事实错误和诉讼程序适用错误为由，向成都中院提起上诉，要求撤销一审判决。

成都中院二审审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

红星新闻记者 邓文博 摄影报道

编辑 陈怡西

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