01
开发商：《管理规约》违法诉请撤销
原告S房地产公司向法院提出诉讼，请求撤销2018年12月20日被告D业主大会作出的《小区管理规约》（以下简称《管理规约》
S房地产公司诉称：2019年2月14日，长沙市雨花区城乡建设局对D小区业主委员会予以备案，同时对该业委会提交的2018年12月20日作出的《管理规约》进行了备案。该公约的第二章第四条第三项“由业主建筑物区域内全体业主共有的公用部位和共用设施设备包括………道路、路灯、沟渠以及与开发商无论是否有约定的配套车库及车位和人防工程等”的规定，损害了原告的权利以及小区其他业主的权利。
原告作为案涉小区的建设者，该项目开发完成后，所有房产、车位、车库已经取得了产权证。已经出售的车库和车位，一部分业主已经取得相应权证，有一部分正在办理产权登记。未出售的车位、车库产权仍在原告的名下。依据《中华人民共和国物权法》的规定，已经登记在业主名下的产权归业主或原告所有。三重小区的负一楼和负二楼的产权归属非常明确，且产权界线非常清晰。《管理规约》的规定车位、车库归业主共有，违反法律规定。
首先，小区的负一楼和负二楼的土地使用面积没有计入小区业主的公摊面积，所以未计入公摊的负一楼和负二楼的产权与全体业主没有关系;
其次，小区的负一楼和负二楼是国家住建部门和规划部门鼓励原告开发的，应当根据谁开发谁受益的原则进行确权区分；
综上，被告作出的《管理规约》的规定违法，损害了业主合法权益，应予以撤销。
02
业主大会：车位占用全体业主的土地权利
被告D业主大会辩称，《管理规约》的第二章第四条第三项未违反法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第136条之规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
本案中，小区召开业主大会时，原告拒不配合，也不提供相关权证，无从得知车库是否有权证。车库虽然没有分摊建筑面积，但没有权证，没有进行国土分摊，更没有交纳地下空间开发使用费。原告占用的是全体业主的土地权利，车库属于小区配套，是公共区域。
03
法院：所有权人依法享有直接支配的权利
经审理查明，业主大会通过的《管理规约》第二章第四条规定：3、由业主建筑物区域内全体业主共有的公用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施………公用健身设施设备、道路、路灯、沟渠以及与开发商无论是否有约定的配套车库及车位和人防工程等；第八章第四十条规定：“本管理规约未尽事宜，按我国法律、法规和相关物业管理规定执行。本规约中任一条款若与国家法律法规相抵触，则按国家法律、法规执行，但不影响本规约其他条款的执行。”
案件审理过程中，双方提供的证据证实原告名下的部分车位和部分业主已购买的车位、车库办理了产权证。原告确认地下车位不能对小区业主以外的人员及单位进行销售，并自述小区地下两层的车位共532个，未售出的车位168个。
法院认为，本案系业主撤销权纠纷。本案的焦点问题是原告诉请撤销的《管理规约》在程序、实体上是否违法，是否侵害了其合法权益。
一、关于程序合法性问题。原告还主张表决程序违反了法定程序，依据不足，法院不予支持。
二、关于内容合法性问题。本案中，案涉小区部分车位已经出售给小区业主并办理产权登记，部分未售出车位产权登记在开发商即原告名下。上述车位依法属于法律及司法解释规定的“建筑物专用部分”。
根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，已办理产权登记的车位、车库应由所有权人依法享有直接支配和排他的权利，即享有对该部分占有、使用、收益、处分的权利，不能成为被告通过《管理规约》进行管理和支配的客体。
涉案《管理规约》第二章第四条将地下车位等建筑物专有部分视为“专有部分以外的共有部分”，违反了《中华人民共和国物权法》的明确规定。相关组织及业主不得依据《管理规约》上述规定对地下车位等建筑物专有部分行使共有权。
三、关于《管理规约》是否侵害了原告合法权益的问题。只有业主大会的决定必然侵害了业主合法权益，而且该权益是具体的归属于某特定业主的权益，才能成为撤销权的客体。本案中，虽然《管理规约》第二章第四条第三项的规定违法，但《管理规约》第四十条明确规定“本规约中任一条款若与国家法律法规相抵触，则按国家法律、法规执行”，对违法条款进行了兜底性修正。因此，《管理规约》并不必然侵害原告的特定利益。
同时，原告未对《管理规约》的其他条款提出异议，可视为认可其他条款的效力。现原告以《管理规约》个别条款违法为由，要求撤销具有抽象性、规范约束全体业主的《管理规约》，依据不足，法院不予支持。
04
判决：驳回S房地产公司的诉讼请求
05
相关法条
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。……”
《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：业主大会或业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
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