企业会计准则第3号-投资性房地产，政部2006年发布，共19条。主要规范了投资性房地产的处理原则，

关键词：公允价值模式、转换

（一）投资性房地产定义

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。具体包括：

1、已出租的土地使用权。

2、持有并准备增值后转让的土地使用权。

3、已出租的建筑物。

（二）投资性房地产的确认和初始计量

基本同固定资产等其他资产一样，不再重复。

（三）投资性房地产的后续计量

1、成本模式

采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用固定资产准则，按月计提折旧。如果发生减值，计提减值准备。

采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用无形资产准则，按月摊销。如果发生减值，计提减值准备。

2、公允价值模式

有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

需注意：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

3、后续计量模式的变更

成本模式改成公允价值模式的，按照会计政策变更处理，调整期初留存收益。

已采用公允价值模式计量的，不得转为成本模式，需要一直采用公允价值模式计量。

（四）转换

当企业持有的房地产改变用途时，需要按照相关转换原则处理，由于投资性房地产后续计量有成本模式和公允价值模式两种，转换时要区分情况：

1、投资性房地产改为自用

2、自用建筑物、土地使用权或作为存货的房地产改为投资性房地产

（五）处置

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益的，处置该项投资性房地产时，其他综合收益转入当期损益。

（六）披露

企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：

　1、投资性房地产的种类、金额和计量模式。

　2、采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。

　3、采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，公允价值变动对损益的影响。

　4、房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。

　5、当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

（七）总结

1、根据企业类型和持有目的的不同，企业持有的房屋及土地使用权可能分别计入固定资产、无形资产、投资性房地产和存货科目。

2、投资性房地产后续计量采用公允价值模式计量的需要满足2个条件，即存在活跃市场及活跃市场中存在同类或类似房产的交易信息。

3、转换时，以公允价值计量的投资性房地产，不论什么时点，均要以公允价值计量，和原账面价值的差额，计入其他综合收益或公允价值变动损益。

4、公允价值模式计量的好处是资产的价值更接近市场价格，更能公允地反映企业的资产状况，缺点是如果房地产市场行情起伏较大，公允价值变动损益对企业净利润的影响也较大，同时，由于确定公允价值一般需要找专业的评估公司出具评估报告，增加了一定工作量和工作成本。成本模式计量的好处是简单，易操作。

（八）案例分析

查阅了一些房地产板块的上市公司，12家公司中3家公司采用公允价值模式进行后续计量，其余9家采用成本模式后续计量。

市值数据截止2021年12月15日