上一篇，我们主要说了拿地的指标——看城市，说了城市的三个指标。大家可以回看一下。

本篇我们来说，

拿地的其他指标——区域、项目、算账。

01、

区域；

区域市场实际上属于中观市场，具体的区域属性，承担的城市功能， 以及区域地产发展的特点，主要是指区域辐射范围，客户群的基本属性。

具体衡量指标为：区域规模、人口、辐射人口范围、商业配套、交通配套（公共交通、道路）、板块资源、区域价格水平、竞争压力等。

区域开发利润空间

城市不同区域的平均利润获取，基本测算为土地获取成本与在售均价之间的差距水平看土地与房价的差价水平，低地价并不意味苕高利润率。

区域产品机会空间

不同的物业类型在市场上的接受程度（高层、小高层、别 墅.超高层等）

不同面积区间的户型在市场上的，供应以及去化程度

不同户型在市场上,供应以及去化程度

寻找竞争的空白点，主要为初步定位做为基础

02、

拿地主要指标——看项目

全方位了解项目情况做好风险排查

1、了解项目基本情况、周边环境和市政配套，全方位细致了解；

（1）基本情况：四至范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较;

地面现状，包括宗地内星否有沟壑(小峽谷)、地下电缆、暗渠；地上地下有没有受保护的历史文物古迹；土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路；地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

（2）周边情况：治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、 工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

（3）市政配套：如道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系(影响)；供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间；污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间；通讯(有线电视、电话.网络)：现有管线.距宗地距离，渉及线路成本等；永久性供电和临时施工用电：现有管线、距宗地距离、 涉及线路成本等；燃气：现有管线、管径、距宗地距离、接口位置；供热及生活热水：现有管线、管径、距宗地距离、接口位置。

2、做好风险排查；

（1）是否为建设用地，是否符合土规、城规；地质条件是否复杂、拆迁难度如何等；

（2）地块内是否有林地、基本农田、高压线、加油站、垃圾填埋场、坟地、军事设施、文物；

（3）考虑永久水电、临水临电、燃气、供暖、排污管道接入等问题・

拿地主要指标——预定位；

初步定位描摹

结合项目地块属性、公司开发战略，确认细分目标客户层，初步对地块整体产品定位,物业定位、面积段、测算当时开盘价格、价格涨幅。

顺应市场战略，定位先行

拿地前，就要想清楚“如何拿地、如何定位和如何定价”这三大问题，这才是地拿对、拿对地的关键。

03、

拿地主要指标——看收益

拿地主要指标——看收益——指标

主要是看项目收益能否满足公司要求了，

核心是两步，

第一步是要明确项目分类,选定指标

第二步是根据项目分类确定差异化的指标评价值；

1、明确项目分类，确定收益指标基础；

不同的项目相应的开发策略也不同，对应的评价指标也应该不同，所以首先需要对项目类型进行分类。

2、确立项目分类收益指标基准值；

比如内部收益率、销售净利润率、年均GOP、税前成本利润率、EB/T占成本比；

收益率一般控制在12%以上，这是底线，就是强排粗算后的利润率。

每个公司有每个公司的测算方式，

我们做营销口的没必要知道那么多，

只需要知道，

去化周期多久，

这个周期内的成本多少，

去化完后，

多少利润，

折算出年收益率就行了。

我们来回忆一下，

拿地的四个要素、城市、区域、项目、利润；

城市，要看现在、未来、难易程度；

区域，是中观，区域的产品和利润空间；

项目，就是建什么产品、根据地块测算成本。

而利润，就是将上述的一系列的数据进行加减乘除；

你需要的是理解底层逻辑，

按照商业的测算去做这个拿地。

思想弄懂了，一切就简单了。

如果理解不了，欢迎来撩。

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后面，会教你三步解决问题法。

用最简单的知识，解决问题。

（经历三家500强上市房企，持续更新文章五年，全网同名：房地产营销脑图）