来源:时代周报作者:刘天翔辛琪琪

“编者按”:2021年即将过去。今年，房地产行业迎来了前所未有的变化。近600条监管政策实施后，行业一改过去盲目发展的状态，逐渐向稳定健康的方向转型。

在这个过程中，很多地产人的命运发生了改变，有人在惊涛骇浪中挥手告别；有些人选择坚持自己的初衷。

鉴于行业的变化，时代周报推出“地产人的一年”这个话题，记录地产人在大时代的不同命运。

"我宁愿在大城市有一张床，也不愿在小城镇有一间套房。"这一段话体现了城市青年留在一线城市的决心，也是一线城市高房价的真实写照。

长期以来，一线城市房价居高不下。2021年，一线城市楼市政策将继续出台，努力从供需两端降低购房成本。

今年，一线城市的楼市调控开创了许多先例。

北京“多校划片”政策结束了招生与住房强相关的时代，从源头上遏制了学区房的炒作；上海“三价低”政策成为银行降低杠杆率的工具，二手房价格核查机制打击“阴阳合同”；广州多个区收紧人才落户政策，防止投机者以人才名义购房；深圳二手房参考价格机制已经成为二手房调控的样本，很多城市纷纷效仿。中国首个“单边代理”机制落地深圳，房产交易日趋透明，历史上引入“吃差价”模式。

随着调控的逐步深入，一线城市供应量大增，房价从高位回落。房地产交易行业也从无序走向有序，市场进入规范发展阶段。

柯睿研究中心数据显示，2021年前11个月，一线城市整体新增供应面积3177万平方米，同比增长6%，是所有能级中唯一录得增长的梯队。11月末，一线城市房价增速为4.8%，高点已经明显回落。

在调控的大潮中，房产中介在市场中跌宕起伏。

有人见证学区房泡沫褪去，虚假炒作受到惩罚；有的人在市场转冷后好几个月都没有开单，但还是选择等待时机；有些人在波涛汹涌的大海中努力获得了更多的发展机会...他们在一线城市卖房的故事，成为观察楼市变化的典型样本。

潜规则受到了攻击

2021年，一些曾经扰乱行业秩序的潜规则在一轮轮密集的监管中突然退出。

发布虚假房源吸引客户下线收割，散布房价暴涨谣言制造恐慌，利用信息吃差价...这些在北京房地产市场屡试不爽的违规行为，在2021年遭到了全方位的打击。

7月，北京两家房产中介在社交平台上发布学区房价格变动信息“强行下单”。此后，这两名经纪人因涉嫌寻衅滋事被拘留。2021年，北京市住保房管部门对房地产经纪机构和住房租赁公司实施处罚457起，罚款575.5万元。

北京万柳区的房地产经纪人蒋梅(音译)对规则的改变深有感触。蒋梅告诉时代周报记者，她所在的房产中介对经纪人控制很强，不能发布房价涨跌的字眼，和业主沟通时也不能用过去的字眼。朋友圈只能转发文章，不能解读。

在多方努力下，北京学区房市场泡沫逐渐消退，进入健康发展阶段。

12月28日，蒋梅坐在电脑前为业主调低了报价，拿起手机拨通了意向买家的号码。“算了吧”和“明年再说吧”...几乎所有的客户都释放了观望的信号，蒋梅已经习惯了被拒绝。目前的市场情况与2021年初的排队抢房和业主回款价格形成了鲜明对比。

万柳因汇集国内顶尖学校资源，成为北京家长的“朝圣地”。蜜蜂家园小区是万柳的“顶流”，之前因为对口全国最好的小学之一中关村第三小学而走红。在蜂鸟家园社区就读，意味着在海淀顶级教育资源的竞争中获得优势。

蒋梅回忆，2021年春节后，蜂鸟家园小区挂牌单价飙升，均价从14万元/米涨到19万元/米。有的业主信心很高，把房子单价挂牌到20万元/米。

“那时候买房就是要抢的。购房者只好先报了买房意向，几个有意向的客户集中看房。不主动，价格就涨，梯度10万元。多睡一晚，可能要多付几十万。”蒋梅告诉时代周报记者，蜂鸟家园社区买家实力雄厚，全价买家不在少数。

学区传包裹的游戏在多校划片政策中戛然而止。2021年下半年，海淀实行多校划片政策。这意味着买房不再等于入学，学区房的价值大幅缩水。

蒋梅说，实行多校划片后，蜂鸟家园小区的看房量和咨询量都在逐日减少。客户以20万元的梯度砍价，一层一层往下砍。有人砍了200多万，成交了。

最近一个月，她的中介公司只卖出了蜂鸟家园小区的一套房子。临近年底，业主价格又松动了。有业主一周内两次下调报价，总价下调40万元，但无人问津。

市场调整的痛苦是不可避免的

不断升级的上海二手房新政，不断打击整治市场乱象。

2021年初，张晓获得了上海某连锁店的销售冠军。她回忆，2020年，学区房市场火爆，一个月能卖出10套；2021年初，行情持续，成交和展示数量可观。2021年1月，上海张江集团学校传出“私转公”的消息，其对口学区房单价涨至16万/m，高于浦东陆家嘴核心区大部分房价。

以7月二手房核查为分界线，上海二手房市场经历了冰与火的转化。新政出台后，购房者焦虑感降低，不再盲目入市。

“市场每年都在波动，我心里有预期。随着开票量的减少，店里很多经纪人迫于经济压力主动辞职。而我最终选择了辞职单干，这样至少心理压力会小一些。”张晓说。

2021年是楼市杠杆的分水岭。过去高杠杆、快进快出、低买高卖推高了房价泡沫，在多项降杠杆政策出台后，市场逐渐回归理性。

上海房地产经理王建国认为，8月份出台的“三价低”政策释放了强烈的去杠杆化信号。王建国解释，所谓“三价低”政策，是指合同网签价、银行评估价、涉税评估价，选择相对最低的价格核定贷款额度。购房者不能再利用阴阳合同骗取高额贷款，银行信息审核严格。

该政策增加了首付成本，并将短期投机拒之门外。8月上海二手房成交量大幅萎缩，同比下降40%，创2021年最大跌幅；成交均价也同比下降5%。

王建国认为，市场短期调整难免会有阵痛，但当调整结束后，真正需要买房的购房者还是会选择入市。

“这个行业只要有业绩，好的券商收入总能很好，但差价也很差，即使转行也会不适应。毕竟这个职业是灵活自由的。”王建国表示，最近房贷放松，市场有回暖迹象。暂时的困难就像冬天。如果你忍受它们，它们就会过去。

卖冠出击新房市场

在中国最大的房产中介工作五年多，房产经纪人梁丽用“跌宕起伏”来概括她的2021。

2021年初，梁丽仍然保持着其门店的销售记录。“前三个月，我一共卖了5套房。”梁丽没有透露所售房屋的总价和佣金，但其门店所在的天河区是广州平均房价最高的区域。

2021年前三个月也是广州二手市场的黄金期。广州中原研究发展部数据显示，1月二手房成交15724套，为三年来最高水平；2月10132例，是历史上第二个春节月营业额破万的一年。3月份为15013例，环比上升48.17%。

二手房交易持续上涨，最终导致“密集调控”。4月，广州接连出台三项政策，果断采取措施稳定市场。

在梁丽看来，下半年才是广州二手楼市真正的拐点。数据显示，6月广州二手房成交量进一步下滑至7794宗。7-8月广州二手房成交量始终在9000以下。

梁丽时代周报记者表示，7月份以来，市场需求减少，重叠成交周期明显拉长，业主对后市信心减弱，部分业主开始调整报价。在这种背景下，房产中介拓宽交易市场，向新房领域集中。

“从6月到12月，我只卖了一套房。”梁力告诉时代周报记者，除了部分客户需要陪同去看二手房，他的大部分精力都集中在一手楼盘的销售上。“现在开发商为了推广付费，尽可能利用渠道进行分销，给的佣金点也很可观。这个月我们店卖了十几套新房，只用了两三套。”

二手房市场持续疲软，但新房市场从10月份开始呈现回暖趋势。10月广州新房网签7161套，环比上涨3%。11月广州新房网签8761套，环比上涨22%。

“主要是新房价格受限价政策影响，最近下调了不少。很多刚需客户就是借此机会上车的。”时代周报记者梁丽告诉记者，近期的降息和RRR降息政策也在一定程度上有利于新房市场，而且后者在贷款方面有一定优势。所以每当遇到意向客户，梁丽都会主动向对方推荐新房。

切换到滴滴代驾、送货、代驾

2021年2月8日，深圳二手房参考价格落地。此后，Xi、成都、东莞等城市纷纷效仿，二手房市场进入“参考价格”时代。

新政出台一年后，深圳二手房市场发生了很大的变化，其中房产中介感受最明显。

一家小型房产中介的负责人于凉告诉时代周报记者，2019年的这个时候，深圳二手房市场提前迎来了“小阳春”。有房产中介看房到大年三十，有新房收回折扣临时涨价。但参考价机制落地后，二手房市场迅速降温。

深圳住建局数据显示，12月1日-29日，深圳二手住宅成交1875套，创10年新低。2020年12月，深圳一手住宅共网签4861套，创2016年3月以来新高，同比上涨44.0%；二手房成交量接近1万套，为2016年4月以来最高，共备案9959套。

于凉透露，过去深圳房地产成交量高，导致行业人浮于事的问题。由于房产经纪人学历低，资源集中在房产领域，走出去的选择少。年轻的中介也可以从零开始。从业3-5年的中介，处境最为尴尬。深圳很多同行转行做外卖、滴滴、代驾。

12月31日，深圳市房地产中介协会发展研究部总监华红告诉时代周报记者，目前的成交率低于行业门槛，难以支撑之前从业人员的规模。长期来看，大浪开始显现。深圳房地产仍然是市场化程度最高的市场，市场竞争的加剧将进一步淘汰粗放式的发展模式。

深圳在推动交易规则透明化、规范化方面也走在了全国前列。

11月19日，深圳市房地产中介协会发布《关于新增二手房交易网签系统的通知》，这是国内首次引用“单方代理”模式，即买卖双方通过自主委托，与委托代理机构形成单方委托关系，中介“各为其主”。

于凉认为，“单边代理”对工作多年的经纪人有好处。通过多年积累的口碑，有经验的经纪人会获得更多的代理机会。但在新规则下，不打擦边球、不规范交易流程就有可能成为委托对象，这也倒逼从业者提高服务水平，有利于行业向上发展。

(应采访对象要求，本文采访对象均为化名)[/s2/]