在网上司法拍卖中，不动产是最重要的标的物。因为免佣金和起拍价低的因素，越来越多的市民加入进来，希望买到更便宜的房子。但在实际操作过程中，很多人对司法网上拍卖流程不是很熟悉，眼睛只盯着价格，在拍卖交易前没有看清楚细节，造成了不必要的麻烦。那么，普通人应该如何参与不动产司法拍卖，需要注意什么？

成为不动产司法网络拍卖最重要的标的物。

昨天下午，在淘宝司法拍卖栏目下，记者以“房产，台州”为关键词进行搜索，发现我市法院司法拍卖的房产共有3973套。因为是周末，当天没有正在拍卖的房产，但大约有170个即将拍卖。搜索“机动车，台州”一词，司法拍卖数量为664件，远低于房产。

成为不动产司法拍卖中最重要的标的物。温岭法院于2013年10月启动司法网络拍卖。近两年，网上拍卖数量每年都在100件以上，年成交额过亿，房产占比超过80%。2015年三门法院司法拍卖65件，成交金额8896.03万元，其中房产50件，成交金额8823.13万元，占比77%左右。临海法院司法网上拍卖以来，房产占70%左右，玉环法院高达91.4%。

拍卖价格往往低于市场价格。

司法拍卖房产，最吸引人的当然是远低于市场价的价格。

据三门法院工作人员介绍，一套房子最多可以拍卖三次。一般根据评估机构确定的评估价格设定第一次拍卖价格；第二次拍卖价格在第一次拍卖价格基础上下降10%-20%；第三次拍卖价格在第二次拍卖价格的基础上下降了10%-20%，但这三个价格不能低于这个房子的底价。第三次拍卖不成功，再次拍卖，直接以保留价进行拍卖。如果不成功，暂时不处置。

房产拍卖中起拍价低于市场评估价的情况比较普遍。比如椒江泰都花园，354.51平米的别墅，估价400多万，第三起拍价260万，低了140万。近日，椒江赤龙苑一套164.8平方米的商品房首次拍卖。预估价130多万，起拍价只有117万，低了10%。

起拍价低，成交价大多低于评估价。以10月30日拍卖结束的房产为例。路桥秀水名苑一套房屋评估价104万元。第三次拍卖，起拍价69万元。经过6位竞拍者20次出价，最终以77.8万元的价格成交，便宜了26.2万元。10月23日，天台赤城街一套估价127万的房子，最终以118万成交，便宜了9万。

当然，在房产拍卖中，可能会出现成交价高于评估价的情况。今年10月初，谢女士参加了温岭市大溪镇某楼盘的竞标。房子是临街的三层楼，店面可以出租。房屋评估价95万余元，已进行前两次拍卖，第三次拍卖价62万元。

“我买这套房子主要是为了投资。问邻居，同一排的一个房间刚刚卖了，价格大概110万。我给自己定的最高价是90万。我拍出来之后，再通过转卖赚点差价。”谢女士说。

让谢女士没想到的是，拍卖接近尾声时，价格突然从64万元跃升至80万元，随后又突破90万元，最终以103万元成交，比预估价高出近8万元。“这么高的价格，对方可能觉得值。但对我来说，不管是自住还是投资，我都觉得没意思，所以放弃了。”谢女士说。

投标前仔细看。竞价的最后几分钟是关键。

在台州，一套房子要几百万，对大多数家庭来说是一笔不小的投资。所以，投标的时候一定要谨慎。

投标前，投标人应仔细阅读网站上的“投标公告”和“投标须知”，了解投标规则。有时候法官用红字标注拍卖公告的重点内容，就需要注意了。

据临海法院工作人员介绍，房产作为标的物的公告期必须在15天以上，所以房子一般会在拍前15天上线。也就是说，竞买人有15天的时间去了解房子，准备定金。拍卖前，竞买人的支付宝账户要存入全额保证金。拍卖时，至少有两个人可以报名竞拍，只有一个人可以成交。

竞买人条件不限于所售国有房产；有些拍卖对竞拍者有特殊要求。比如工业用地竞买人必须是企业法人，农村宅基地竞买人必须是台州农业户籍人员。

在拍卖过程中，竞买人要注意拍卖结束时间和自己的出价金额，不要盲目出价。每栋房子都有底价。如果达不到保留价，就无法成交。你需要多出价几次。如果最后2分钟有人出价，会自动延时5分钟，直到没人出价。

此外，除了延迟时间，竞买人可以在其他拍卖时间缴纳保证金加入拍卖。例如，如果一场拍卖在10: 00结束，而你在9: 57支付了保证金并出价，价格仍然有效。

赵先生参加过几次房地产网上拍卖。“每次都是最后几分钟大家出价，有的人会突然高出10万元甚至20万元，出其不意地干掉对手。”赵先生说。

竞拍者要实地看样板房，法院对房屋的瑕疵不承担责任。

更重要的是，竞买人在竞买之前，要对房子有充分的了解。三门法院工作人员介绍，竞买人应仔细阅读网页上的“标的物介绍单”，了解物业使用权类型、使用期限、物业抵押情况；房屋的现有使用状况，如是否出租。如果是用于出租，拍卖成功后，买方只有在租约到期时才能使用房屋；房地产评估价格、存款金额等。

竞拍者除了浏览网页，还必须在拍卖前亲自到展会现场，实地看样品，调查有无瑕疵。没有看过样品的投标人被视为对该对象现状的确认。竞买人一旦作出竞买决定，即表示已充分了解并接受标的物的现状及所有已知和未知的瑕疵。法院不承担房屋瑕疵的保修责任。

赵先生想竞拍温岭的一套房子。浏览网页时，他对价格、位置和质量都很满意。“于是，我联系了外地，发现房子周围的街道很乱。我也从邻居那里了解到，房主喜欢赌博，在外面欠了很多高利贷。为了避免不必要的麻烦，我决定不拍了。”赵先生说。

赵律师还提醒，有些房子是无房拍卖空，法院一般会在网站上注明，在竞价时一定要注意。

谨慎竞拍，对“后悔拍卖”负责

司法拍卖可不是闹着玩的，尤其是高价房产。投标后反悔可能要付出很大代价。根据规定，如果买家反悔，保证金将被暂时扣留，直到下次拍卖成功。如果拍卖价格低于之前的拍卖价格，差额将从之前买家的保证金中扣除。如果押金扣得不够，余额会被强制执行。