同样的地点，同样的建筑，一年前，门可罗雀，一年后，似乎什么都没变，但一切似乎都变了。由已经倒闭的建材市场转型而来的深圳龙岗万达广场，开业三个月，总客流量超过800万，总销售额6.5亿元。

从冷清的华南城4号家居馆，到特区消费新地标，这是发生在深圳龙岗万达广场的故事。问题是，深圳龙岗万达广场究竟靠什么“化腐朽为神奇”？你做对了什么？

深圳龙岗万达广场外立面。

龙岗万达开盘三个月总销售额达到6.5亿。

从时间坐标上看，深圳龙岗万达广场是一个普通的万达广场:它只是目前开业的400多个万达广场中的一个，是万达为深圳经济特区呈现的第二个广场。从产品序列上看，深圳龙岗万达广场是一个特殊的万达广场:它是万达第一个第四代广场，是万达20多年商业综合体运营经验的代表作。换句话说，这是万达目前最好的作品。

9月17日，开业当天，20多万人涌入深圳龙岗万达广场。人家发现和我印象中的万达广场不一样。世界上64米长、30米高的室内梯子；2500多平米的巨型LED天篷，足以仰望星空空；直径7米的巨大悬浮穹顶；一座77.77米长的玻璃栈道鹊桥...每个地方都让人大开眼界。

超过2500平方米的巨型LED天篷犹如银河。

深圳，龙岗，万达广场，网络名人，打卡地点之一。

顾客排队取梯，在天空下流连，在20多个网络名人现场拍照打卡，然后使用社交媒体。体验是深圳龙岗万达广场带给消费者的完全不同的感受。

事实上，新感觉的背后有一个新的定位。业内人士指出，如果说前三代万达广场是在打造以“购物”为核心的商业中心，那么第四代万达广场则是在全力打造以“体验”为核心的生活中心。深圳龙岗作为首家第四代万达广场，已入驻370多个特色品牌，其中全国首家门店和创新概念旗舰店超过150家，80%以上的体验业态。

万达对“体验”的追求可以说是全方位的。10月初，万达官方视频号推出《看见第四代万达》慢直播。直播的对象是深圳龙岗万达广场。内容是不断站在梯子上的人，穿过宇宙尽头般的“天空之眼”，头顶一颗星空，最后消失在视线里。

长64米、高30米的天梯穿过充满科幻色彩的“天空之眼”。

传统商业中心，覆盖商圈一般在3-5公里，5-10公里已经是“顶流”了。据悉，《守望第四代万达》36场播出后，全网观看人数超过200万，评论超过2.5万条。深圳龙岗万达广场成功破圈，影响力超越地域局限，甚至辐射全国。

对于万达广场这样一个全新的定位，消费者是用脚投票的。统计显示，龙岗万达广场开业5天，客流量突破100万。开业三个月以来，总客流量超过800万，总销售额达6.5亿元。

体验业态中，野恩动物园2个月销售额突破450万，骑行马术突破120万。王子马蛋糕店总销售额近300万，最高日销售额17万，创品牌创立以来最高日销售额纪录。大规模交易中，特斯拉和小鹏电动车品牌月销量超过2500万，理想和蔚来月销量超过3300万。

“深圳龙岗万达广场以高分通过了来自消费者和商户的考验，向市场呈现了第四代万达广场强大的产品力和魅力。”业内人士如此表示。

存量商业改造更新，打造城市消费新地标

众所周知，作为重振新城消费力和活力的主要力量，商业中心的发展关系到一个城市的商业环境、消费休闲方式和投资环境，甚至关系到一个城市的社会经济发展。

深圳龙岗万达广场就是一个典型案例。记者了解到，深圳龙岗万达广场由已经倒闭的建材市场改建而成。其所在的华南城总规划建筑面积约260万平方米，大致相当于365个足球场。在网上建材交易的黄金时代，这个拥有7个交易广场和大厅的工业原料城每天都熙熙攘攘，熙熙攘攘。近年来，在电商平台的冲击下，建材城失去了昔日的盛况，整个区域陷入了沉寂。

如今，在高质量发展、城市治理现代化、空品质提升、高效集约发展等理念的推动下，城市建设进入了注重存量发展、内涵提升的转型阶段。因此，如何在存量商业地产的城市更新和区域功能转换过程中寻求转型和重生，不是华南城将要面临的升级问题，而是中国整个存量商业地产将要解决的时代命题。

事实上，近年来我国新开工和竣工的商业面积逐渐减少，购物中心面积整体增速呈下降趋势。购物中心正在全面走向股市。东方证券统计数据显示，到2020年底，中国购物中心存量为4.4亿平方米，超过6000家。虽然人均购物中心面积只有0.3平方米，但城市人口人均购物中心面积接近0.5平方米。

整体股市的另一面是入住率的下降和空申购率的上升。根据全球知名市场研究机构约斯特沙利文的分析报告，2015年至2020年，中国出租率低于70%的商业广场数量从6662个增加到9606个，年复合增长率为7.6%。预计到2025年，入住率低于70%的商业广场将达到12090个。

因此，盘活现有商业地产资产，提高低效资产的收益和价值，进而帮助城市再次升级，意义重大。事实上，存量房产的升级是一个全球性的问题。据悉，英国伦敦西部传统的港口码头作业区已经改造升级为新的商业中心金丝雀码头。此外，泰国暹罗也是由曼谷湄南河沿岸的旧改造升级而来。

业内人士分析指出，金丝雀码头和暹罗城的共同点:一是面积大，金丝雀码头占地3.3万亩，暹罗城建筑面积超过70万平方米；二是引入商业新业态，打造以购物休闲为主要内容的消费新地标。

某种程度上，万达升级华南城的思路类似于金丝雀码头和暹罗城。据悉，面对30多万平米的华南城4号馆，万达通过功能定位、规划设计、商业业态、科技管理四大创新，围绕生态自然、时尚科技、人文艺术三大核心主题，打造了内容和场景完全不同的七大主题空，将龙岗万达打造成新的实体商业物种。在此基础上，深谙商业规律的万达根据商业购物中心更新迭代的趋势，最终将这一新物种定义为“第四代万达广场”。

龙岗万达开业后，一举改变了整个华南城的风貌，成为龙岗地区乃至深圳新的消费地标。“以前，晚上八点以后这里就黑了。现在晚上十点多了，龙岗万达广场还是很热闹。”华南城附近的市民吴先生说。

轻资产模式让梦想成为可能

深圳龙岗万达广场是万达与华南城轻资产合作模式的产物。这意味着这也是第四代万达广场结合轻资产模式的代表作。

事实上，从2015年开始，万达就一直在对外输出品牌和管理，加速推出轻资产万达广场。截至今年6月30日，万达在管理的商业广场中拥有106个独立第三方商业广场，占管理商业广场总数的27.9%。万达储备的162个商业项目中，133个为轻资产战略模式，占比82.1%。截至2020年12月31日，万达是中国唯一一家大规模向独立第三方输出管理的商业运营公司。

业内人士分析，万达以足够长的商业积累、丰富的商业资源以及运营能力和商业创新能力支撑的品牌号召力，为现有的商业地产资源提供了重生和涅槃的可能，而轻资产模式则让这种可能性迅速成为大规模的现实，让梦想可能成真。

事实上，六年来，一批闲置甚至废弃的项目在万达的掌控下起死回生，化腐朽为神奇，成为所在城市或区域的生活中心，成为存量商业更新转型的经典案例。

据悉，总建筑面积近40万平方米的轻资产项目大庆让胡路万达广场，已完成原设计规划的商场立面，但因招商和运营迟迟未能完成，已停滞近5年。该项目由万达管理，于2019年7月19日开业，吸引了周边近30公里的消费者，成为东北知名购物中心之一。而让胡路万达广场对超大室内空房间的处理，如篮球场等体验业态，也为创新的第四代万达广场积累了宝贵的经验。

此外，上海崇明万达广场也是存量商业更新改造的一大案例。据悉，该项目因招商能力不足，十年未能开盘。万达接手后，项目装修完成，2020年11月27日开业，客流量等多项数据打破华东地区新开购物中心纪录。崇明当地人直言幸福感爆棚，“村民”终于成了市民。

据Winsor.com统计，截至2021年10月，mainland China共有购物中心5578家，面积46350.82万平方米，其中万达已开业购物中心面积5420万平方米，占比11.69%。“这组数据，一方面说明万达在管理规模和行业地位上有很强的竞争力，另一方面也预示着万达未来会增加商业地产或者股票。行业分析师表示。

上述业内人士进一步表示，化腐朽为神奇大大提升了低效资产的收益和价值，深圳龙岗万达广场为中国现有商业地产的转型和更新提供了解决方案。

在此背景下，鉴于深圳龙岗万达广场的成功合作经验，华南城于今年6月与万达集团新签约，计划在郑州南部打造全新的第四代万达广场。

“深圳龙岗万达广场的案例会让更多的存量商家寻求与万达的合作。所以，预计未来会有更多‘化腐朽为神奇’的股票商业故事上演。”业内人士如此表示。

文/张晓兰编辑董梅

校对杨

来源企业供图