欢迎讲道理。

在过去的一二十年里，许多人主要投资于房地产。毕竟过去20年，中国几乎所有城市的房价都在涨，永远涨，永远不跌。而当你投资房地产市场的时候，很多人会告诉你可以投资商铺。甚至有句名言叫“一铺三代”。

你什么意思？你买这个商铺，价格可能比房子高一点，但是商铺的使用价值比普通房子多很多。为什么？普通住房是为了解决一个住房问题。是一种消费行为，因为我想买房子住。但是商店就不一样了。商店似乎是一种生产活动。你什么意思？买商铺的人都是为了自己创业或者出租。可以开餐馆，药店，服装店。总之，商铺是用来做生意的，商铺可以创造更多新的现金，所以商铺的价值远远高于房子。

而且，我们买房的时候，要注意这个地段。只有我们商定好位置，你的房子才能永远保值增值。同样的，店铺其实更注重位置。我们对此太清楚了。你所在城市闹市区的商铺价格肯定比一些新城区或者交通不便的小区高很多。因为商铺的主要目的是聚集人群做生意，所以以前很多人买房都会考虑商铺。大家都觉得不管你的店生意怎么样，我的店一直都是有价值的。如果你今天不做，我可以租给别人。如果他明天不做，我可以租给下一个接收者。所以，如果我买下这个泊位，我可以享受三代人源源不断的现金回报。

但是，最近两年，谁一直跟你说养三代，肯定是在骗你。为什么？店铺的业态发生了很大的变化，尤其是这两年疫情期间。我们去各个大街小巷看看有没有很多店铺转让。只是太多了。而且商铺的流转速度往往比房子慢很多。为什么？

同理，至少我有一套住宅物业。对于中国大部分一二线城市来说，这几年一直是人口流入的状态。每年都有大量的大学毕业生和年轻人来到城市，因此对住房的需求每年都在稳步增长。我可以给有钱人买小房子，也可以买一些改善型的房子。对于钱少的人来说，我至少要租房，要解决一个基本的住房问题，所以卖房和租房相对容易。

然而，商店却不是这样，它们没有住宅属性。商店的主要功能是开门做生意。显然，这两年，生意越来越难做了。在很多城市，一条街的商铺空比例高达50%以上。想一想，这么多空商铺，你的房子再出租或出售有多难？

前几年我们总结商铺不好做的时候，很多人都在说网络经济对实体经济的影响，比如买一件衣服，买一件小家电。这些标准化的产品网络为您提供充足的供应和非常低的价格。所以各种街边小店根本做不了网购这个大平台，它们的没落是肯定的。

然而这两年情况又变了。比如双减政策下，大量教学培训机构倒闭。不久前，新东方宣布将在全国各地出租大量办公室和学校。新东方10万多套教学桌椅打包捐赠给老少边穷地区。新东方已经不做九年义务教育学生的课外培训了。不仅仅是新东方，多家教学培训负责人都宣布要在双减政策下转型。他们可能去卖羽绒服，也可能去直播。但是他们不提供课外教育和培训。

所以你想想，短时间内会有多少学校倒闭。以前这种网络经济对实体经济的冲击非常严重的时候，很多人认为我们学校可以做到，因为一方面中国家长非常重视学生的教育，愿意花任何钱给学生补课。另一方面，虽然网上的课程种类很多，但是教育的面授真的更有效。所以很多人认为，就算其他实体店不存在了，我的学校也不会倒。

于是，几乎所有的教育培训机构都在一夜之间遭遇了重大危机。我觉得以后大家倒闭是迟早的事。【/s2/】说实话，教育培训机构的倒闭，影响很大的不仅仅是临街的店铺，还有很多大型商场和大卖场。想想吧。过去几年是什么支撑了很多大卖场的生意？传统的服装和电器根本卖不出去。很多五六层，四五层的大型商场，至少有两三层完全空没了。因为进去买衣服的人很少。

这两年，很多大型超市都倒闭了。一楼没有生意。真正受欢迎的业态大概有两种，一种是教育培训机构，一种是餐饮机构。至少，对于很多大卖场来说，周六周日曾经是生意最忙的时候。家长们带着孩子在这里上课，下课后带着孩子去吃午饭或晚饭。

现在不仅很多临街的学校要倒掉，很多大商场的培训学校也会租出去。也就是说，未来的每一个大型商场，很可能都会变成食堂，但即便如此，也不是没有危机。正如我们在之前的节目中告诉你的，中国的餐饮业非常发达，从业人员有几千万，但同时，中国的餐饮业也非常非常脆弱。疫情期间有多少餐饮行业倒闭？即使没有疫情，餐饮业也很难做。

据统计，我国新开餐厅的平均寿命约为500天。能坚持一年以上就不错了。但其实要考虑到，大型连锁餐饮企业很多，生存时间已经长达五年、十年，所以很多新兴餐饮的平均寿命连三个月、五个月都不到。

我们经常在一整条街上看到各种各样的餐饮店。每隔几个月，我们就要更换业主和招牌。今天的菜是东北，明天是火锅，后天就变成烧烤了。对于我们消费者来说，似乎每次转移都挺开心的，又有新的餐厅可以品尝。但是对于从业者来说，会损失多少钱，比如装修费，开店费，进货费，员工工资。我怕餐厅的每一次易手都会毁了一个家庭。

所以，虽然全民创业的趋势风生水起，但是很多人在投资餐饮之前已经越来越谨慎。所以你可以考虑一下。他以后能在街边小店经营什么生意？是的，过去我们也和大家聊过，说有这种烟酒店，水果店，花店，甚至二手房中介，看起来都过得不错，但是经过一个常规的经济周期，这些店受到冲击，不得不出租。

所以对于国内大部分城市来说，真商铺的供给远远超过需求。不仅商店如此，大型商场也是如此。所以，在这样的状态下，如果还想投资房产，投资商铺前一定要三思。[/s2/]