来源:央视新闻客户端

王先生是山东烟台一家房屋中介公司的工作人员。2020年底，他接待了一个客户。他按照客户的要求找到了房子，客户也表示满意。眼看交易就要达成，他突然搁浅了，随后引发了一场官司。

提供房屋中介服务后，交易发生了变化。

王先生说，双方签订了《购房委托协议》，然后按照张女士的要求，他在附近找了合适的房子。张女士看中了他推荐的一套房子。无论户型、采光还是位置等。，张女士很满意，只差付款和交易了。

房屋中介王先生:后来她表现出不满，说不买这套。

然而，当王先生后来把房子介绍给其他客户时，却突然发现房子已经被卖掉了。

房屋中介王先生:业主告诉我们房子已经卖了，我怀疑这个客户可能跳单了，于是我们联系了客户张女士。一开始张女士拒不承认，后来她承认房子是她买的，登记在儿子名下。

王先生解释说，他所说的“跳单”是“跳中介”，也就是说，他给张女士提供中介服务，但张女士接受服务后，绕过他与卖家达成交易。

王先生信以为真，他提供了中介服务，房子终于成交了。张女士应根据购房委托协议向其支付中介费。不过，张女士并不认可此事。于是，王先生将张女士起诉至烟台市蓬莱区人民法院。

要求客户支付佣金和违约金。法官调查案件。

在起诉状中，王先生提出，张女士应当支付购房中介服务费15000元，并承担违约金。那么法院会如何判决呢？

王先生向法庭出示了他与张女士签订的《购房委托协议》，其中写明:乙方提供房屋并看房后，甲方及其亲友购买房屋，甲方须支付乙方服务佣金。

房产中介王:我们也提供了一些证据材料，包括我们签了委托协议，出示了记录，出示了视频，包括我们服务沟通的一系列证据，包括它的交易记录，我们都提供了。

那么，张女士是否认可这件事呢？法院就此询问了张女士。

山东省烟台市蓬莱区人民法院法官王丽娜:我们给张女士打电话，她肯定也不愿意拿这个钱，只是用别的话搪塞，其实也不想承认。

后来，王立军向法庭出示了他与张欣通话的记录。他认为这段对话可以证明张女士承认买房。

同时，法官还联系了房子的卖家。卖方告诉法官，她的房子确实卖给了张女士，其中张女士参与了付款和过户的全过程。

经过这些调查，法官基本确认了案件事实。

【/s2/】山东省烟台市蓬莱区人民法院法官王丽娜:【/s2/】我们综合适用《民法》关于跳单的规定，对本案进行了法律分析，明确告知张女士与中介公司签订的购房委托协议真实有效，是双方的真实意思表示。不违反法律法规的规定，合法有效，双方应按本协议履行各自的权利和义务。

经询问，双方均表示愿意接受调解，但张女士对王先生提出的金额有异议。

山东省烟台市蓬莱区人民法院助理法官李宁:房屋买卖双方最终成交金额为150万元。按照他们之前签订的委托协议，买家要支付1%的代理费，也就是15000元。

山东省烟台市蓬莱区人民法院法官王丽娜:张女士无法接受。她以为中介公司不参与一些具体交易，不想交那么多中介费，然后主动提出交一万块钱。

经过沟通，双方最终达成调解协议，张女士当庭支付中介王先生1万元，双方再无其他纠纷。

确定“跳单”违约的构成要件是什么？

本案中，张女士最终需要支付中介报酬，但并未全额支付。如果这样的案件没有达成和解，法院将如何判决？中介费是全额支付，还是部分支付？另外，在这类中介购房纠纷中，如何认定买方或卖方为“跳单”？

民法典首次将禁止“跳单”上升到法律层面

据专家介绍，“跳单”行为是中介合同纠纷领域特别常见的纠纷类型，此前我国法律并无明确规定。2021年1月1日正式实施的民法典基于对现实需要的回应，特别增加了相应的条文。

《民法典》第965条明确规定:委托人接受居间人的服务后，利用居间人提供的交易机会或者媒介服务，绕过居间人直接订立合同的，应当向居间人支付报酬。

专家介绍，根据这一规定，如果委托人绕过中介，直接与第三方签订合同，需要同时满足三个条件，中介人才有权要求委托人支付报酬。

这里的第一个条件是中介合同已经生效，中介已经按照合同约定向委托人提供了服务。

不能仅凭合同名称判断是否存在合同关系

专家介绍，司法实践中，委托人与中介签订的合同名称不同，有居间合同、居间合同、房屋买卖服务合同、看房确认书或协议等。因此，不能单纯以合同名称来判断合同是否属于居间合同关系。如果合同内容实质上是居间人为委托人提供订立合同的机会和媒介服务，则应认定双方之间存在居间合同关系。

而且，合同生效后，中介实际上应当按照约定履行向委托人报告签约机会、提供媒介服务的义务:比如，向委托人提供房源信息、介绍委托人与房屋所有人见面、看房、协助双方洽谈等。，委托人接受中介提供的服务，是中介获得报酬的权利来源。

专家介绍，双方签订中介合同后，中介并未实际提供中介服务，委托人跳过中介直接与第三方交易，中介无权要求委托人支付报酬。但是，如果双方没有签订合同，但是中介提供了中介服务，中介可以主张权利吗？

中国人民大学法学院教授、民商法律科学研究中心执行主任石家友:口头形式很麻烦。如果中介能够证明这个口头合同成立，法院也可以支持他的合理请求，比如有第三方证人。比如客户和中介通过微信联系，证据可以证明有这样的中介合同，双方有明确的意思表示，就是客户委托中介找客户。

对于这种约定不明确的，报酬应该如何确定？

根据《民法典》第五百一十一条第二款规定，价格或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当实行政府定价或者政府指导价的，应当按照规定执行。

第九百六十三条规定，对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据居间人的服务合理确定。

中国人民大学法学院教授、民商法律科学研究中心执行主任施家友:我们说可以根据交易习惯和市场情况来确定，他也可以主张。

专家解读:如何理解交易机会和媒体服务

据专家介绍，中介机构有权要求客户支付报酬的一个重要条件是提供交易机会和媒介服务。那么这个交易机会和媒体服务是如何识别的呢？

专家解释，最终与第三方签订合同时，委托人与中介提供的中介服务之间是否存在因果关系，是认定委托人构成“跳单”并应向中介付款的关键。在司法实践中，是否存在因果关系，有一些特殊情况需要慎重判断。

情景1:“旱涝保收”的“跳过条款”

山东省烟台市蓬莱区人民法院助理审判员李宁:跳序条款也可能存在明显显失公平。比如有的中介公司会在这份委托协议中约定，我们中介带领买家看房后，如果你是私下或者通过其他中介买的房，那么你也要支付相应的中介费。

按照法官的说法，这个约定看似没什么，实际上是不合理的。

山东省烟台市蓬莱区人民法院助理法官李宁:这个协议约定，只要你在我这里看房，旱涝保收，你不能通过别人买。那么他实际上用他有限的努力限制了消费者的选择。那么我们认为这个条款在本案中是不公平的，委托方，也就是说买方可以选择撤销或者变更这个条款。

场景2:重复的信息源

如果客户本人通过各种渠道查询相关房源信息，中介提供的信息与客户已经查询的信息是重复的。那么，如何应对这种情况呢？

山东省烟台市蓬莱区人民法院助理审判员李宁:法律肯定你的劳动。另一方面，其实不仅仅是保护了中介，也保护了买方，也保护了委托人的权利。并不是说简单的认为你不在这个中介买，在另一个中介买就构成跳单。

法官认为，本案中，不能直接认定中介的服务与最终合同的签订之间存在因果关系。当然，当事人需要证明自己事先通过其他渠道查询过相关信息。

场景3:多个中介应该向谁付费？

同一房源信息在多个中介挂牌出售的，委托人可以通过多个中介了解房源信息，也可以同时委托多个中介。这时候就需要判断客户在签订合同时使用的是哪家中介服务，而如果多家中介提供服务，客户最终选择其中一家是基于服务满意度、中介补偿费等因素。虽然绕过了其他中介，但这是当事人作为消费者的自由和权利。

山东省烟台市蓬莱区人民法院助理法官李宁:如果你认为第一家中介的服务不到位，那么你有权利选择第二家中介，在这种情况下，你也可以督促中介提高服务质量，规范自己的行为。行业内的中介可能良莠不齐。如果有些人的服务水平和他们的专业水平达不到你的要求，那么你可以货比三家选择其他中介。在这种情况下，法律并不认为你是跳单，也是在保护你的交易和消费选择权。

法官介绍，此时，委托人需要证明中介提供的服务主要用于合同的最终订立。比如，如果客户能够证明最终购房主要是利用了B公司提供的服务，就不需要向A公司支付报酬，但如果A公司能够证明客户是先从A公司获取房源信息，再将信息告知B公司，从而“跳”开A公司，通过B公司订立合同，那么A公司就有权要求客户赔偿。至于报酬的多少，需要考虑A公司合同义务的履行程度。

如何确定中介赔偿的判断模式更详细

专家介绍，委托人绕过中介直接订立合同，中介有权要求委托人支付报酬。但报酬的多少要根据不同情况来定。在司法实践中，有更细致的判断方式。

中国人民大学法学院教授、民商法律科学研究中心执行主任石家友:一个是基于交易惯例，一个是基于有关权威机构制定的一些范式契约。比如住建部门也搞了一些房屋买卖合同。其实我们对某些行业的中介服务商是有一些合理预期的。

具体到买房这件事，中介需要什么服务，能拿到全额中介费吗？

据法官介绍，目前法院判决将主要参照《民法典合同编理解与适用[四]》第2726页的相关内容，即中介应当提供有用的房屋信息，向买受人展示房屋，协助双方协商价格，协助办理贷款，协助办理产权过户等。中介只履行了部分合同义务，如果要求委托人支付全部约定报酬，则违背了权利义务一致原则。

“跳单”不可取。很多法院都有先例。

“跳单”是不可取的，这方面的法律规定已经很明确了。在司法实践中，这样的案例也很多。

2020年1月，重庆人易某通过房产中介了解到房主谢某的房屋情况及相关信息，绕过房产中介，直接与谢某签订房屋买卖协议。其中，买方易某、卖方谢某与中介公司共同签订居间合同，约定买卖双方在交易达成后，向中介支付1.5%的服务费。但易某私下与谢达成交易，转让了所有权。中介同时将买卖双方告上法庭。经调解，易、谢分别向中介公司支付了12900元、10000元。

2020年7月，广州的刘想买房，找到了中介公司。中介公司推荐了一套价值245万元的房屋后，刘与其签订了购房意向书，同意支付该房屋成交价的1.5%作为中介费，并主动提出如果中介公司能将房价提高到235万元，愿意在中介费的基础上额外提供5000元作为好处费，提前支付。中介公司按照刘某的要求降低了价格，但刘某突然提出不买，要求中介公司退还5000元，随后刘某与业主私下完成交易。中介将刘某告上法庭，法院最终判决刘某按约定支付中介公司1.5%的服务费，共计35250元。

中国人民大学法学院教授、民商事法律科学研究中心执行主任石家友:从当事人的主观方面来说，应该尽量节约费用。房子价值比较大，中介费都是捆绑房价，在房价的基础上乘以几个百分点。在这种情况下，计算出来的代理费绝对数量也比较高，所以这是“跳单”的主要原因之一

专家认为，对于大多数人来说，由于房屋交易的复杂性，如果绕过中介直接进行交易，可能会存在一定的交易风险。

中国人民大学法学院教授、民商事法律科学研究中心执行主任石家友:房屋买卖存在一定的复杂性。比如卖家提供伪造的产权证，假的户口本。卖家收到首付甚至全款后，如果突然消失或者拒绝配合过户，那么这个时候，作为普通一方，如果你没有一定的辨别能力，很有可能被骗。这时候，这对买方的利益是一个极大的威胁。

专家建议，如果觉得中介成本太高，可以提前充分协商。

中国人民大学法学院教授、民商事法律科学研究中心执行主任石家友:如果你认为中介费过高，应该在合同订立阶段之初就充分协商，而不是在合同签订后就毁约。违反合同是错误的。如果对合同条款有不同意见，在订立阶段就要充分协商。

交易方式不断拓展。自助销售模式在线

事实上，随着科技的进步，新的交易方式也在不断拓展。买卖双方有了更多的选择，不需要选择中介，依然可以放心交易。

近日，深圳房产信息平台开通二手房自助交易服务，在国内首次使用“单边代理”模式。通过“我要自己卖房”，个人卖家可以完成产权核对、合同条款、合同示范文本的生成、买家资格核对、卖家电子签名、合同备案等工作，进而完成房产交易。除了深圳，许多其他城市也推出了自助销售模式。

专家建议，无论采用何种交易方式，诚信守法都是每个公民的基本准则。