出发地:裕发阳光
钱不还怎么拍卖被执行人唯一的一套房子？被执行人的财产被抵押、出租，法院查封房屋不腾退怎么办？法院将结合网上司法拍卖不动产相关的常见问题和典型案例，以案例解读的方式为您出谋划策！
司法拍卖不动产的五个典型案例
案例1
法律咨询
拍卖的涉案房屋是被执行人的唯一房屋。根据法律规定，执行法院可以拍卖房屋，但需要为被执行人预留5-8年的租金。不要误以为被执行人只有一套房。在执行阶段，法院不会执行房屋。
案例介绍
某融资担保有限公司申请执行戴某等案。本案申请人为融资担保公司，戴某为被执行人之一，贷款过程中将房屋抵押给担保公司。北京市门头沟法院在案件执行过程中，依法查封了戴某名下位于昌平区天通苑的房屋，查明戴某名下只有一套房屋，没有第二套房屋。同时查明，房内住着戴某的母亲和奶奶，两人都已年迈，属于赡养家庭。所以拍卖完成后，考虑到附近和周边房屋的租赁价格，在债务没有全部还清的情况下。
情况2
法律咨询
拍卖的房屋具有有效的租赁权。根据“无交易破租赁”的原则，租赁合同对买方具有约束力，在竞买人完成交易后继续履行。本案中，商品房上已经设定了有效抵押权，执行法院仍可以拍卖被执行人的商品房，但需要在拍卖公告中提示。竞买人在阅读拍卖公告时，应关注参与拍卖房屋的租赁情况，慎重考虑并决定是否交易。
案例介绍
某工贸公司申请执行某建筑公司的案件。执行过程中，北京市门头沟法院依法拍卖了被执行人某建筑公司名下的一处商业用房。在拍卖之前，发现该建筑已被出租，并在扣押裁决之前签署了书面文件。经现场勘查，一家商业酒店一直在此经营，并一直缴纳租金。大楼最终成交，在法院的主持下，竞买人与承租人达成协议:即出租人继续经营，并按租赁合同向新业主(买受人)支付租金。
案例3
法律咨询
当拍卖的涉案房屋为被执行人唯一房屋时，法院会给予被执行人6个月的宽限期，以完成房屋腾退工作。房屋拍卖完成后，不能马上腾空房屋，需要竞买人容忍宽限期。
案例介绍
陶申请执行赵案，赵名下只有一套房屋，没有第二套房屋。该案执行标的为90万元，拍卖的房屋以180万元的价格出售。在这种情况下，如果90万元能够返还给被执行人，那么保留5至8年租金的条款就不再适用。但由于被执行人名下没有第二套房子，北京门头沟法院在拍卖公告中明确注明了6个月的宽限期。拍卖定下来后，明确向竞买人说明需要6个月才能交房，竞买人对此表示同意。
案例4
法律咨询
很多情况下，被执行人自愿同意买房。对于这样的房子，交易过户后，被执行人会配合交房。但是，还是有一些情况。拍卖行出售转让后，很难腾出房子。部分被执行人会以相对极端的方式阻碍腾退房屋的工作，法院需要采取强制措施腾退房屋。拍卖前，竞买人可向法院咨询案件基本情况，对后续腾房工作有基本了解后再决定交易。
案例介绍
某银行申请执行某家具装饰公司案件。北京门头沟法院依法查封、评估、拍卖被执行人名下一套房屋。房子拍卖后，竞买人在约定时间内向法院缴纳了全部款项。法院下达了拍卖裁定，但没有竞买人办理房屋过户。在竞买人办理完房屋过户后，北京门头沟法院判令被执行人腾退房屋交付竞买人。被执行人未履行腾退交付义务，北京市门头沟法院依法张贴了腾退房屋通知书，并在通知书中写明腾退时不得损坏房屋及其附属设施。实地调查时发现，房屋实际控制人对房屋进行了破坏。法院查明相关情况后，对相关人员进行了传唤，并告知因其行为对执行工作造成了妨害，法院准备依法对其进行拘留和罚款。破坏者意识到了问题的严重性，承认了自己的错误，并积极与竞标者就赔偿问题进行协商，最终达成了协议。
案例5
法律咨询
竞买房屋时，竞买人要经过咨询、看样品、了解前期房源情况后，再慎重考虑决定是否拍卖。在这种情况下，投标人没有酒店管理的相关经验，投标成功后酒店的后续运营很困难。
案例介绍
在某资产公司申请执行一系列酒店案件的过程中。法院依法查封被执行人的国有土地使用权和房屋，并依法评估拍卖。国有土地使用权和经营性房地产中有宾馆、饭店、健身等单位。拍卖完成后，被执行人拒绝交付。经过大量工作，竞买人和被执行人协商。因为投标人不是专业的酒店餐饮单位，执行人也表现出了足够的诚意，说明相关经营单位需要一个缓冲时间。最后双方签订合同，就土地和房产的交付达成协议，执行人向竞买人付款。
司法网上拍卖不动产常见问题
1。唯一的房子可以拍卖吗？
当然可以。很多被执行人认为自己只有一套房子，法院不会处置唯一的一套房子，而且按照法律规定需要预留5到8年的房租。如门头沟法院办理的北京融资担保有限公司代某申请执行一案，房屋拍卖完毕后，从拍卖款中为被执行人预留了20余万元的房屋租金。
2。被处分财产的权利负担(抵押权、租赁权)如何处理？
有租赁权的房子。如果拍卖财产上已经设定了租赁权，在执行程序中，执行法院会在拍卖前对租赁权进行实质性审查。如果租赁合同是在查封前签订的，并且实际履行了，租金也已经支付了，在这种情况下，租赁权是可以得到保护的，即适用“买卖不破租赁”的规则。
上海某法院就具体认定标准进行了实践探索。标准是查封前签订租赁合同，承租人已支付租金，承租人实际占有房屋。面对这个问题，北京门头沟法院在实践中会向物业公司或居委会调查询问。一些小区物业公司或居委会对居民的情况有一定的了解，能够公平地提供房屋相关的出租信息。某工贸公司申请建筑公司执行一案中，建筑公司名下的商业用房在查封前已出租，查明后在拍卖公告中明确公示。拍卖结束后，执行法院负责承租人与竞买人的对接，按原租赁合同履行。合同履行后，法院会协助竞买人腾退房屋。
设定抵押房屋。抵押权是一种担保物权。为了保证债权的实现，债权人往往会去不动产登记部门进行房屋抵押登记。财产变现后，抵押权为优先受偿权。根据法律，有六个月的宽限期。在陶申请执行赵案中，在拍卖完毕、过户完毕后，因该房屋涉及抵押权，被执行人没有第二套房屋，给予6个月的宽限期。
3。拍卖行的交付
房产拍卖完成后，在没有法定事由的情况下(法定事由一般为:有效租赁、六个月宽限期等。)，由执行法院负责将拍卖的房屋交付给竞买人。但在实践中，也有一些极端的情况，比如房屋实际占有人以特殊理由相威胁的情况，需要法院做大量的工作才能完成交付。但也有被执行人拒绝交付的情况，这就需要法院启动强制驱逐程序，张贴强制驱逐通知，寻找周转房等等。
银行申请执行家具装饰公司案，房屋拍卖完成后，被执行人及房屋实际控制人拒绝交付房屋，损坏房屋。在法官做了大量的法律解释和理解工作后，最终通过强制退休的方式成功交付了房屋。
人民法院也在探索拍卖行的交割。比如大兴法院，有专门的拍卖团队负责整个拍卖过程，包括腾退房屋；中山市第一人民法院按照“决策事务专业化、辅助事务社会化、强制事务警务化”的思路，将强制事务划分给法警队伍。广东省高级人民法院发布拍卖后房屋交付意见。
然而，在实践中，情况仍然很复杂。如某非融资性担保公司申请执行张案。被拍卖的房屋由被执行人及其家庭成员居住。家属的情况是，被执行人母亲患有癌症，80多岁。虽然被执行人的一个子女已成年，但她精神残疾，身体残疾。在这种情况下，拍卖完成后，房子很难腾空。凡有意竞拍法院拍卖房屋者，必须事先权衡利弊。
竞拍者拍卖房屋时应注意的问题
简单来说:细读，自己看，仔细问，深入思考
阅读:阅读拍卖公告和拍卖流程。公告方面，主要看房屋的缺陷。组织拍卖的法院会在拍卖公告上明确标注拍卖标的的瑕疵。作为一个准竞买人，在对拍卖标的的瑕疵有了足够的了解后，我们会权衡利益，决定买还是不买。
拍卖标的的瑕疵包括:有合法抵押，按照法律规定有六个月的宽限期腾退房屋；有合法的租赁权，要容忍的租赁权期限不能腾退；实践中存在房屋实际有人居住的情况。竞拍者对此应该有足够的认识，可以在不完成过户的情况下，立即将房屋交付给拍卖行。这类房屋的缺陷会在拍卖公告中详细介绍，一定要仔细阅读。此外，拍卖平台会在平台上详细披露具体的拍卖流程。对于如何拍卖，如何缴纳保证金等问题，可以在平台上阅读具体的拍卖流程。
看:看样题。目前有的法院会将组织抽样检验工作外包，有的会亲自组织抽样检验。拍卖中宣传的信息并没有实际看上去那么生动、形象，也就是我们通常所说的亲身经历。如执行徐案，北京市门头沟法院拍卖了被执行人名下位于朝阳区惠新西街的房屋。拍卖完成后，竞拍者来到法庭说:因为他爱人没看，但是他看样品的时候看了，还拍了视频。他爱人说可以买，但是拍卖完成后发现公摊面积太大，爱人不同意买，就后悔拍卖了。
Q :向相关部门询问购房资格、过户税费等问题。比如你去不动产登记部门询问买房资格，就北京而言，不同区的限购政策并不完全一样。比如拍卖通州的一个地下仓库，按照通州的限购政策，北京的一套房子不能再购买；纳税事宜，咨询房产所在地税务部门。最重要的是，相关问题必须由执行法院提出，要么通过电话，要么由执行法官或法院执行部门的工作人员提出。
思考:经过前期的询问、阅读、看样，理性思考，再决定买不买。拍卖完成后，法院不能以“没想法”、“家属不同意”为由支持后悔拍卖。除了暂时不退押金，法院还会训诫。如果确定为恶意反悔，可以依法对相关人员进行拘留和罚款。
大庆中院曾经处罚过一个恶意投标人。一名男子在没有购买意愿的竞拍者中恶意抬价，明知资金不足，自己无力支付拍卖款。他连续出价16次，将11万元的拍卖价提高到460万元。网上交易后，他以无力支付为由拒绝支付拍卖余款，被法院拘留并罚款。
涉及不动产的网上司法拍卖的基本信息和一般流程
自2016年门头沟法院开始通过网络司法拍卖处置财产以来，三年来，通过网络司法拍卖处置被执行人财产共计337件，成交108件，成交额2.1亿元，溢价率109.52%。其中拍卖88套房产，成交52套，成交额2.08亿元。18名被执行人因在网上看到自己房屋的拍卖公告，在正式出手前履行了生效文书的义务，顺利履行了申请人的胜诉和起诉权。网上司法拍卖具有公开透明、方便快捷、效率高、成本低、参与面广等优点。与普通动产和传统拍卖方式相比，涉及不动产的网上司法拍卖具有以下特点:
一是实现被执行人财产价值最大化，财产价值高，周转率高。【/S2/】2016年至今，门头沟法院通过网络司法拍卖方式拍卖的动产成交率42%，成交金额9100万元，拍卖财产成交率59%，成交金额2.08亿元。一般来说，普通动产的拍卖金额从几件到上万件不等。对于一些几十万到上百万的大标的案件，即使成功处置了动产，也很难实现申请人的全部权益。与普通动产相比，不动产价值高，周转率高。房产处置成功后，意味着申请人可以拿到更多的钱。通过网络平台拍卖不动产是提高财产处置效率、保护当事人合法权益的有效手段。此外，由于财产价值较大，如果依法处置，还可以对被执行人形成有效威慑，有效发挥强制措施作用，督促被执行人尽快履行义务。
二、拍卖过程公开透明，交易安全，实现竞买人利益最大化。与传统拍卖方式相比，网络司法拍卖依托互联网平台，从信息公告、拍卖到交易确认，整个拍卖过程公开透明。申请人、被执行人、竞买人和社会公众可以通过第三方平台浏览不动产的拍卖信息和交易信息。尤其是对于拍卖财产的细节，拍卖的流程和程序，也可以通过咨询第三方拍卖平台或者法院得到回复。此外，拍卖当天，竞买人可以实时了解拍卖平台上其他竞买人的竞买情况，从而更加合理地选择交易。
第三，房产拍卖成功后，过户手续复杂，部分房屋难以腾退。普通动产交易成功后，可以直接交付。房产拍卖成功后，竞买人需要亲自到相关机构办理过户手续。办理过户手续时，房屋过户费用种类繁多，税费繁杂，如土地增值税、契税、过户费用及房产涉及的物业费、水、电等费用，要求竞买人对房屋过户涉及的税费有一定的了解；在某些情况下，会出现被执行人让家中老人或子女居住房屋，导致腾退房屋困难的情况，或者被拍卖的房产涉及被执行人唯一的房屋，被执行人以暴力手段拒绝腾退房屋且不配合财产处置工作的情况，即使交易完成、过户完成，后续腾退房屋仍将困难重重。
为了最大限度地发挥司法网上拍卖不动产的作用，保护申请人、被执行人和竞买人的合法权益，我们从以下措施入手，畅通司法网上拍卖不动产的工作流程，加强工作规范化和标准化管理，切实解决拍卖行的清退、交割等影响效率的问题:
一是采取穷尽措施进行信息调查，确保拍卖所涉及的财产信息的完整性和准确性。【/s2/】房屋拍卖前，对参与拍卖的房屋进行详细调查，包括但不限于房屋的权属、权利负担、占有使用、未缴纳税费、质量瑕疵等事项。以北京门头沟法院目前处于拍卖公告期的一套房子为例(展示的是JD.COM拍卖的一套房子。com)。1.考察房子的结构，重点关注竞拍者最关心的问题，比如户型、朝向、楼层等。同时拍照记录房屋实际情况，并进行公告，让竞买人直观了解房屋情况。被执行人不配合看房的，要向居委会、物业做基层调查，了解户型、朝向，登记相关信息；2.调查房屋权属，特别是是否设定抵押，抵押多少；3.调查房屋居住情况，包括是否有钥匙，是否设置了租约(如果有租约，详细了解租赁时间)，居住情况，是否可以看样本等问题。
二、丰富网上拍卖的宣传手段，提高拍卖相关房源的曝光率。利用好北京法院网、诉讼资产网等传统渠道发布拍卖公告。同时，拍卖行信息将同时在门头沟法院官方微博、微信、Tik Tok等平台发布并公开。定期策划宣传集中拍卖的拍品主题，在“法治进行时”等栏目进行宣传，让更多的竞买人了解拍卖行的信息。
第三，法院要全程参与，以顺畅财产转移交接程序。为了保证不动产网上司法拍卖各环节的顺畅衔接，北京门头沟法院执行局全程参与网上司法拍卖，从房屋查封、信息调查、议价评估、拍卖公告到网上拍卖、成交确认、过户裁定，全部由执行法官或助理法官推动和跟进。房屋交易后，竞买人在处理被执行人房屋的纳税、产权过户、腾空等问题时，如有必要，法院也会参与配合竞买人，协助竞买人完成上述工作。
第四，积极引入专业力量，为网拍工作提供保障。与专业的网络司法拍卖辅助服务机构合作，由第三方派专人到北京市门头沟法院执行局，负责协助法官解答竞买人的咨询，带领竞买人现场看样，提供信息等服务，为竞买人提供更好的服务。下一步，北京门头沟法院准备借助第三方力量，为参与拍卖的房屋制作VR视频，让有意向的竞买人更直观地了解房屋的基本情况。这样可以畅通竞买人与法院的沟通，让竞买人更方便地了解拍卖所涉及的不动产的信息，提高拍卖的效率和成功率。下面请法官助理李介绍司法拍卖的流程。
人民法院在办理执行案件过程中，会依法对被执行人的财产进行调查，发现被执行人有财产的，会在不动产登记部门对财产进行查封，防止财产转移；同时，根据法律规定，需要在被执行人家里张贴查封公告进行公示；还要对房屋进行实地考察和实地调查，查看房屋是否无人居住，居民情况，是否有设定的租赁。
当执行法院是第一个查封财产的法院时，法院可以依法启动财产价格确认程序。根据现行《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，双方可以协商财产；议价不成的，执行法院可以进行定向询价；如果定向查询失败，可以进行网上查询。目前，有三个在线查询平台，包括JD.COM网、淘宝网和工商银行。房产相关信息录入系统后，三个平台会根据大数据信息给出询价价格，拍卖价格取询价价格的平均值。网上询价速度快，价格低，是确认财产处置参考价的有效途径。如果网上查询失败，或者当事人一致要求委托鉴定且法律规定必须委托鉴定的，法院将通过电子摇号的方式确认鉴定公司，请鉴定公司对房产进行评估。
不动产处置价格确定后，根据现行法律法规和拍卖政策，一般按照网上询价或评估价的70%进行拍卖。如果进行拍卖，将以比先前保留价格再低20%的价格进行拍卖。最高人民法院应当建立全国网络服务提供者名单数据库，由申请人和被执行人自主协商确认拍卖平台。房地产拍卖的公示期为一个月。在本月的公示期内，有意向的竞买人可以查阅房屋的相关信息，有条件的还可以在法院的组织下看样板间。
有意通过网络司法拍卖竞拍房产的竞买人，需要在拍前或拍时按照拍卖公告缴纳保证金，按照流程进行竞买。以一个成功拍卖的房产为例。拍卖期间，有五位竞拍者对该房产进行竞价，最终确认出价最高者拍卖成功(附地图)。在网上拍卖中，系统设置自动延迟五分钟。如果五分钟内没有人出价，拍卖就完成了。拍卖结束后，应在公告规定的时间内支付尾款，一般为十天。
拍卖完成并支付全部尾款后，执行法院会出具拍卖交易裁定书，这是竞买人办理过户时需要提供的材料。裁定书发出后，竞买人可凭裁定书办理过户，并按规定向税务局缴纳相关税费。
竞买人办理房屋过户后，面临房屋实物交付的问题。按照现行的拍卖政策，执行法院负责房屋的交付和腾退。一直以来，房屋拍卖后，过户交接工作都是法院执行的难点。北京市门头沟法院引入行为案件腾退房屋方式，采取“六到位工作法”，从前期准备、风险评估、实施方案、协调联动、案件阅卷、安置保障六个环节确保腾退工作顺利进行。
来源:安全和执法
