原创 刘晓博
中国楼市，在2021年遭遇了20多年未有之大变局。
房地产行业创造的增加值，在三季度出现了非常罕见的负增长。如果不出意外，四季度也将如此。
与此同时，楼市也迎来了3个新的机会。其中两个机会，是通过中共中央、国务院联合下发的文件公布的；另外一个，是人民日报重磅文章透露的。
我们先看昨天刚刚公布的一个新机会：养老。
11月24日，新华社全文播发了《中共中央 国务院关于加强新时代老龄工作的意见》，其中关于住房问题，有如下表述：
研究制定住房等支持政策，完善阶梯电价、水价、气价政策，鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活，履行赡养义务、承担照料责任。
这个消息瞬间刷屏，整份文件里被媒体单独拿出来传播的，主要就是这段话。
那么：“住房等支持政策”到底包括什么内容？怎样才能实现“成年子女与老年父母就近居住或共同生活”？
我的看法是：首先，应该允许老人的“成年子女”多买1套房子；其次，这套房子因为带有刚需性质（养老刚需），所以要给与贷款支持，比如首付比例要低、贷款利率要低。第三，鉴于是刚需性质，税收方面也要给予优惠，比如适当免征房地产税等等。
大城市的限购比较严格，一线城市和多数二线城市，一般只允许每个家庭购买2套住宅。这对于3口之家来说，当然够用了。1套算刚需，第2套算改善。
但如果要赡养2位甚至4位老人，就不够了。
所以，允许购买第三套，甚至第四套住宅，就势在必行。而且，这第三套、第四套都带有刚需性质，都应该是低首付、低利率、低税收的。
这意味着，大城市严厉的限购政策需要有所松动。老人户口随迁的门槛，也应该降低。
比如在深圳，以前老人户口随迁之后，是可以买住宅的。但去年的“715新政”，彻底堵死了随迁老人购房资格，而且随迁门槛大幅提高到子女落户深圳15年之后。估计这些政策，未来会有所微调。
“鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活”，意味着人口流入城市，住房需求量将进一步增长。而人口流失的城市，购房需求进一步衰减，中国的“人房错配”会进一步加剧，需要通过深度城镇化来解决。
有显著人口流入的高级别城市，资金会进一步流入；而人口流失的中小城市，由于老年人要到大城市去养老，抛售其房产换房的需求会增加，这些城市的不动产价值会降低。
不是所有的成年子女，都可以在自己打拼的大城市给老人买房子。这时候，都市圈将发挥积极的作用。比如孩子在北京、上海、深圳工作生活，给老人在燕郊、嘉善、惠阳买房子，这就是中央文件里说的“就近居住”。
而且随着都市圈公共资源的丰富，还可能出现这样的居住形态：夫妻两人住在大城市中心区的小面积住宅里，老人和孩子放在郊区或者周边城市的大户型或者别墅里。因为未来都市圈内部教育、医疗都是可以打通的，而且有轨道交通联系。
这就是所谓的“5+2”双城模式。
地方政府有责任帮助他们实现这种生活，这是化解大城市核心区人口密度偏高、住房价格偏高的最好方案，还可以带动周边小城市的发展。
11月24日出版的人民日报，发表了如下重磅文章，给楼市提出了第二个新机遇——“顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题”。
文章在提到扩大内需的时候，提出“要重视需求侧管理，坚持扩大内需这个战略基点”，并提到了房地产行业：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。
由此可见，中国经济要实现高质量发展，不仅要加强“供给侧改革”（实质是“创造新需求”），还要加强“需求侧管理”（实质是“守住有效的旧需求”）。“扩大内需”是中国经济发展的“战略基点”，住房问题是其中的关键。
未来房地产行业的重点，将转向“顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题”。
想想看，中国的住宅商业化、规模化建设，是从1998年开始的。前面10多年建设的房子，品质比较差，更新的必要性很强。至于1998年之前建设的房子，质量和品质就更差。
如果我们用2021年的眼光、标准重新审视中国的住宅，改造的空间非常大。这将是未来房地产行业发展的重大机会。所以，不用担心房地产行业“没有工作可做”。
楼市的第三个新机遇，是《中共中央 国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》给出的，就是生育政策变化带来的新机会。
这份今年7月发布的文件说：
加强税收、住房等支持政策。结合下一步修改个人所得税法，研究推动将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除。地方政府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。
这意味着，多子女家庭可以突破目前“限购2套”的限制，而且可能还会有低首付、低利率、高公积金贷款的福利。
鼓励生育，各地开始陆续出台政策，但整体的政策红包都不算大。一般来说，能达到几十万的综合性政策红包，就已经不错了。
但如果能在一线城市、强二线城市获得第三套、第四套购房资格，尤其是打新优先的资格，其政策红包将非常巨大。比如在北、上、深，多买1套价格倒挂的新盘，动辄是数百万的政策红利，这足以让一些有实力的家庭愿意生3孩。
综上所述，高层在过去4个月里，给房地产行业提供了三个大机会。概括起来就是赡养老人、多生养子女和提升居住品质。抓住这三个机遇，是每个房地产商需要精心研究的课题。
中国楼市也会因这三个新机会，出现强者恒强的马太效应。未来增量人口、购买力、投资价值等，会进一步向中心城市及其都市圈集中。人口流失城市，将不断迎来换房走人的抛盘。
鉴于普通家庭赡养老人、养育子女的负担不断加大，房地产税未来必须充分考虑老百姓的负担，大家庭的免征面积一定会比较多，房地产税的整体税率会比较低。
