在疫情带来的冲击中，2020年的实体商业负重前行，一度让整个业内陷于沉思，努力恢复至高效的营运水准，将项目做好并存活下去成为当务之急，这不但影响到品牌招商进度、首店经济，也影响到商业创新的形式和内在活力。

悦君梳理2020全国购物中心销售额TOP50发现，西安共有3家上榜，并通过数据分析获得出更多有趣的发现。

全国商业销售额TOP50

首先透过一组国家统计局的公开信息，了解2020年消费市场的情况，数据显示2020年社会消费品零售总额391981亿元，比上年下降3.9%。按消费类型分，商品零售额352453亿元，下降2.3%；餐饮收入额39527亿元，下降16.6%。

众所周知，因受新冠疫情的影响，实体零售商业遭遇沉重打击，客流、业绩双双下降，尤以第一季度及上半年期间最为明显。综合各方发布的全国重点商业项目业绩来看，高端定位的购物中心增长迅速，中端项目则同比出现下滑。

2020年全国重点商业业绩TOP50

不过，强者恒强，奢侈品市场的消费回流，促使多个顶奢级商场销售额保持正增长。其中，北京SKP以177亿元、同比增长15%的成绩单，首次超越英国哈罗德百货，问鼎全球“店王”，且单店销售额、每平方米销售产出均位列首位。

之后如北京国贸商城、南京德基广场、杭州大厦、深圳万象城等同样保持了两位数增长，业绩稳超百亿元；北京国贸与南京德基广场分别为160亿左右和150亿左右，仅次于北京SKP，增幅分别在36%与22%。

北京SKP-S

接近100亿大关的多个项目竞争激烈，恒隆集团披露旗下上海恒隆广场过去一年销售额增加了60%，商场租金收入较2019年提升34%，其客流仅在前五个月就已恢复至2019年同期水平，在一众项目中称得上绝对亮眼；西安赛格国际以约95亿元继续坐稳西部第一的位置。

成都两大标杆商业成都IFS近83亿、远洋太古里73亿，一定程度上代表所属物业九龙仓和太古在内地现阶段布局的高水准业绩；选址郑州核心区域，且引入大批首店的丹尼斯大卫城亦突破70亿。

上海恒隆广场

若从地域分布上，东部地区项目占据了超过八成，北京、上海、杭州等作为头部城市，在拉动消费方面仍然扮演着重要角色；中西部城市仅1-2个项目业绩突出，并与城市后方商业梯队拉开较大差距。

西安商业三巨头保持不变

翻看西安消费市场，在全国商业销售额榜单前五十中，除过赛格国际，还有第一梯队西安SKP和银泰钟楼开元上榜。

凭借区位双地铁、忠实客群等优势，赛格有着约95亿的营业额成绩，连续6年实现两位数增长。值得一提的是，项目于去年第四季度针对部分楼层业态进行围挡调整，六层业态变更为零售百货，涵盖数码、运动、母婴等品类，后期或将在高区写字楼引入更多餐饮，在以餐饮体验为主的购物中心大趋势下，此番调改能否拉升客单价，也需要时间来检验。

小寨赛格

得益于奢侈品消费的强劲带动，作为头号商业第一个分店的西安SKP，增幅高达36%，销售额估算约58亿，店庆活动期间火爆程度令人咋舌，其品牌聚集度继续居中西部最顶尖奢侈品卖场序列。

今年上半年，SKP四层高区开展焕新，整层打通将呈现「SKP-S」沉浸式商业空间，预计第三季度完成，成为继北京后是全球第二个SKP-S空间。

纳入银泰麾下近3年的钟楼开元，完成线上线下彻底打通，注入一道“互联网闪电”。疫情的到来并没有打乱其经营策略，在本就占优的线上平台持续加码，之后又同时开展内外部提升改造及品牌调改一系列措施，约30亿元的营业额与2019年基本持平，重归西安商业前三地位。

西安SKP

第二梯队以10亿为界，多处在10-15亿之间，高新中大国际加速美妆布局，最终较2019年小幅增长，位次提升三名；砂之船奥莱有着卓越的表现力，突破15亿元，持续数年担当西北奥莱店王；而被赶超的大悦城、熙地港，前者稳固发力街区与IP商业活动，后者陆续调整品牌业态。

分布于大明宫、高新、李家村的万达系商业成绩稳定，拥有成熟的客群。地处三环之外的西咸万象城与阳光天地，由于周边一定范围内未有可形成分流的商业项目，销售额依然可观。

西安重点商业2020年成绩单 注：数据来源赢商网、商业新灵兽，部分商业有缺失

第三梯队即低于10亿元，纵观这些项目，主要以单一片区内商业覆盖为主，还有如西安大都荟、曲江创意谷等近年来兴起的街区模式商业。

消费力驱动城市商业发展

事实上，我们不难发现，城市商业发展已进入全新阶段，明显向城市次级商圈及发展成熟的郊区倾斜，而各个项目之间的竞争，也从以往品牌与业态的竞争，逐渐转化为购物体验和场景营造方面的比拼。

即跨越了商品时代：购物中心按档次定位，紧扣品牌档次做好“货品经营”；流量时代：物质满足之上，开始注重体验感营造，主题活动、主题IP、主题街区等“空间经营”……

随着新一代消费者崛起，个性定制、特立独行愈发明显，如何满足人群对商业功能化、独特化、精神化的全维度诉求，成为当下购物中心共同探讨的话题。

西安万象天地

当然，在此基础上，我们仍需更为优质的商业开发企业，就以西安为例，高度缺乏港资及外资企业的加入，这些企业开发商业类项目在建筑空间设计、运营管理方面都极富特色，甚至大大领先国内同行，所拥有的品牌号召力亦是可观的。

加之现有商业氛围亟需优化硬件、提质升级、拔高审美，更关键的是要招揽更多元的消费目标，已经树立起建设消费中心城市的目标，就要通过多方举措体现出与其他竞争城市的差异化。

叁伍壹壹TFEP

当走过2017-2019的高峰，跨过2020的低谷，2021-2023这三年的城市商业竞争，已来到下半场，西安仍有许多小而精、大而全的商业作品蓄势待发。

无论营业中、改造中、建设中，抑或那些即将落地的标志性项目，我们都要抱有乐观的心态来看待优胜劣汰的市场规则，一起静待西安商业格局的重置。

法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟

陕西大秦律师事务所