中国房地产，
正在经历一场系统性的转折。
中国楼市前沿的深圳，
又将走向何方？
穿越深圳40年房价变迁，
我们找到的是一个怎样的趋势？
从没有一个城市像深圳这样，
经历了房价40年
几乎是无上限的大涨。
20年增幅，
冠绝全国。
2000-2021年七大城市20年房价涨幅对比
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然而，房价长周期里，
也有跌宕起伏的年月。
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深圳四个10年房价变迁图，
表现出时代的房价表情：
80年代上扬，90年代坠崖，
新世纪20年螺旋上升，
2021年掉头向下。
辉煌，往往有暗影伴随。
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房价上涨40年，
迎来了一个又一个调控政策。
1993年迄今调控政策，除了限制购房者（需求），就是限制开发商（供应）。
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数不清的调控政策的背后，
是深圳住房供应的不断减少，
和暴涨的经济和人口。
这是一张房价上涨原因图。
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在楼市再次转换的年代，
我们需要思考，
限制需求、限制供应的政策，
压制了房价，还是鼓励了房价？
云遮雾绕的深圳。
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深圳房价经历了
四个“下沉年代”。
国务院颁布史上首个调控政策，
海南、深圳、惠州等地
楼市泡沫瞬间蒸发。
“十万青年下海南”
烂尾楼遍布全省；
罗湖房价腰斩，
深圳楼市经历了数年的低迷。
图为1993年动工的东门大厦，烂尾至今。摄影师@胡潇。
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亚洲金融危机爆发，
主城区罗湖是重灾区，
正在宏大展开的深圳中心区，
却在这次冲击中受伤最重。
港商撤资，
写字楼、住宅被迫降维……
深圳中心区“十三姐妹楼”，
高度档次低于十年前的罗湖，
且大多分割销售以回笼资金。
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原本杀入中心区的
香港大鳄新世界、新鸿基等退地，
留下的和记黄埔，
在深圳最中心地段建了普通住宅黄埔雅苑。
黄埔雅苑（建面43.7万㎡）位置最佳，房价涨幅低于全市平均水平。
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两轮冲击中，
深圳住宅供应却一路大增，
让90年代的房价平平稳稳，
造就创业理想大爆发的黄金岁月。
一场来自华尔街的
金融海啸，
让深圳房价从领涨到领跌全国。
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但很快出台的“四万亿”投资，
以恒大为代表的中国房企
借势批量赴港上市。
2008年到2009年的反转，
中国房企丢掉了对市场敬畏之心，
认为融资负债能横扫一切问题。
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2008年后，
深圳湾片区开发力度加强，
深圳湾1号的容积率拔高，
半岛城邦经历了“反转”，
深圳湾沿线成为房地产暴利区。
11公里长的深圳湾西侧是中国内地最贵的海岸线。摄影师@飞翔光影。
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历史是个轮回，
2020年深圳购房者沉浸在
买到即赚到的打新狂欢中。
2021年下半年，
二手房指导价高压，宏观经济之变（房产税等政策预期），
傲娇的深圳房价低下了高贵的头颅。
“只涨不跌”神话再遭质疑。
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跌下神坛的华润城，从“万人抢房”变成了全民营销。摄影师@胡潇。
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楼市转冷的背后，
是深圳住房政策的大调整。
2000年放弃保障房建设，
2004年起住宅供应一路减少，
那条不断攀升的房价曲线，
让深圳年轻人苦房价久已。
建了号称亚洲最大公务员小区梅林一村（图中深棕色建筑）后，深圳保障房停滞15年以上。
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深圳不得不改变——
2018年重拾保障房建设，2020年“十四五”住房规划：
2025年建住房89万套.
2035年建住房200万套（60%为保障房）,
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深圳各区
都制定了浩大的保障房计划。
总房筹集目标达54万套，
租赁型占74%。
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保障房巨无霸光明长圳花园，共1.6万套租赁性住房。
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海量保障房上市之日，
是否就是深圳房价
迎来最猛烈考验之时？
人口减少降需求，老龄化加剧抛售，
房地产税增持有成本，
又将如何影响未来房价？
深圳楼市处身巨变之中，
但也有难以改变的特征和趋势——
深圳房价上涨的背后，
是长期以来的供需矛盾。
深圳人住房自有率，
为广东省甚至全国最低。
住房自有率、未来住房供应表明，深圳房价仍比广州有上涨压力。
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即使加大宅地供应，
使深圳在四个一线城市中，
居住用地供应与人口的比值
仍然倒数第一。
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每个深圳人都应该明白，
住房不足，是这座城市的长期矛盾，
也是需要长期攻坚的根本命题。
深圳宅地供应不足，很大程度是因政策倾向优先供地给生产性的写字楼和厂房。
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如果深圳能够创造历史，
完成200万套住房供应，
未来的将形成
类似新加坡、香港两分住房市场：
普惠的保障房和有钱人的商品房。
然而，两个五年住房建设计划，
商品房总量基本一致，
保障房增加10万套，
但有不少来自“十三五”未竞目标。
十三五（2016-2020），保障房实际完成17.3万套，是筹集量的40%
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深圳保障房占比远低于香港。
即使15年建成120万套保障房，
深圳的保障房占比，
仍比不上现在的香港。
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历史上的香港房价，
并未受到保障房的致命打击。
那么以租赁性保障房为主的深圳，
可望和香港一样，
形成“井水不犯河水”的两分市场。
回望与展望，
买房是时间和空间的艺术。
从过去到未来，
从罗湖到前海，
城市板块的竞赛，
从未停止。
深圳进入区域竞争时代，科创和交通枢纽是各板块升级的王牌。
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建设中的深圳湾超级总部。
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深圳各片区的运动，
不仅在深圳2000平方公里范围内。
越过山岭融合莞惠，
穿过珠江连接西岸，
跨过深圳河，拥抱香港北部都会区。
深圳的灯火与香港、珠海、东莞，星点相连，绵延不绝。摄影师@胡潇。
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每一个引领深圳扩张的区域板块，
无不因此重塑价值。
【补记】
深圳房价的历史记叙表明，今天房价受挫比起历史上的风雨，只是小微风。不过，在老龄少子化时代，房产税来临之际，大家担心的，是风向的变化。
房地产的历史还表明，政策铁腕一直想把房地产关进“铁笼”。但是，进“铁笼”前是猛兽，进去后，主人禁不住会放它出来，似乎关进去的不是猛兽而是宠物。
风向变了吗？“铁笼”还会被打开吗？
与其捕风捉影，不如关注基本面。基本面一：如果你相信，中国仍然是一个把经济发展作为头等大事的国度，那么中国经济韧性强、潜力足、长期向好的基本风向就不会改变。基本面二：即使老龄少子化时代，人口仍然会向深圳这样的一线城市集中，从而产生更多的住房需求。
就深圳楼市而言，如果供应量能恢复到2004年间的水平，这就不再是一个需要关进“铁笼”的市场，深圳高房价之痛才能缓解。
猜测风向，不如相信历史、相信数据。
主要参考文献：
[1]《深圳住房政策实践与住房制度创新》.王峰 李宇嘉著.中国建筑工业出版社
[2]《深圳房地产市场》.朱政编著 海天出版社
[3]《深圳2021年统计年鉴》
[4]《2020深圳房地产年鉴》.深圳报业集团出版社
[5]《新加坡公共住房市场成功经验—土地制度、税收制度和住房金融齐共振的效果》
[6]《深圳市住房发展十四五规划》
[7] 香港规划署资料
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