面临全国城市圈的聚焦发展和国家对城市地产调控重压，很大一部分资金流向文旅地产洼地，文旅地产已成为地产行业的一个崭新的引擎和突破口。
不过，文旅地产开发模式在国内尚未成型，除了某些经典项目的操作外，其他文旅地产项目仍处在探索期，缺少一种可供借鉴的普适模式，旅居地产营销确实也处于起步阶段，所以发展空间巨大。
很多市场缺少专业机构专注经营文旅营销，大多为中介经纪人导客，鱼目混杂，良莠不齐，业界急切希望找到一条突破困局的文旅地产营销成功之路。
近期和一些同行交流后选取感触最深的几个角度和大家做一下分享：
做好旅居地产要科学的评价标准
如今的旅居市场缺乏评价标准和专业引导，市场需要细分和重塑。需要更多专业从事旅居的专业营销服务团队。
旅居地产的项目外部资源稀缺是前提，内部资源独特是关键。不要一些所谓的形象配套。
硬件要特、软件要优。
在某种意义上是旅居地产一种运营地产的模式。如果仅仅只是抱着卖掉走人的心态搞旅居地产是极难成功的。
目前大部分项目种种问题并非仅仅是客群缺少，而是大部分项目确实无法吸引和满足客户真正的度假需求，所以市场需要真配套、真运营、真文旅的项目越来越多，市场和客户也会越来越成熟，购买力也会越来越强。
做好旅居地产要改变认知
旅居地产营销是光明大道，普通渠道客户大多不信任，存在信任不对称的问题，项目信息传递小众化。
传统获客手段微乎其微，项目源与客户源距离太远，过去靠卖城市地产的方法去卖旅居地产存在弊端。
方向对了，路途不怕远，方向错了，停止就是进步。所以旅居地产营销从业者不能试试看的心态，半途而废，要坚持不懈。
用做城市地产心态去做旅居地产，持之以恒。
凡事全力以赴，结果一定不会差。
做好旅居地产要甄选好项目
选择房价不宜太高的项目，或者搭配好高中低档不同产品，类似做好卖服装的选品工作，这是第一步，找准本地市场和购房者的旅居需求和痛点，选好产品不伤客户，切实把好第一关。
做好旅居地产要重新思考团队
小成功靠个人，大成功靠团队。
找有资源的人做合伙人，不要还象过去重复松散的合作关系，很难形成强关系的利益共同体。可以组建新公司融合多个志同道合的股东，专职股东和兼职股东，股权激励，融人、融资源。旅居地产营销核心就是做资源。团队规模6-10人。除了销售部还要有会销部、市场资源部(整合旅游、政府、企业、商会等圈层资源）。
做好旅居地产搭建“共享展厅”
共享展厅也可称为共享会客厅，300-400平米会所式共享展厅，建议以交通方便的写字楼为主，不要租用成本较高的门市和商铺。
共享展厅不要指望自然到访客户，主要以圈层介绍客户为主。
轻展示，重社交。
三分之二面积用于以洽谈和小型沙龙活动为主，销售氛围不要太浓，相对感觉放松，不要沙盘，灯箱展示为主。
做好旅居地产整合资源
可以站在对方角度去发展异业联盟，比如整合旅游、保险、美容、瑜伽、健身、养生等机构老板或高管。
另外一开始就要有维护好老客户的心态，前期卖出5套打开局面，只要项目好做好服务，后面基本不用担心，就能由老带新介绍新客户几率很高。
老业主才是旅居地产营销的开始，老带新就像推开客户一扇门，客户里面背后还有一群人。真诚是道，其他一切促销手段都是术。
做好旅居地产要会销落地
要想做好旅居地产营销一定学会会销。会销也是一种高级的产品输出。人少可以小沙龙，人多可以大推介，总之，客户谈判是步兵，会销才是炮兵。如何讲，讲什么，流程如何设计，谁来讲这些都要精心策划和不断磨练。
旅居地产会销的精髓：只有集体洗脑才能批量成交。
会销的本质：收人、收钱、收心。会销的作用和意义巨大。
做好旅居地产发团地接
除了找到客户把客户兴趣激发后就是发团看房体验了。体验一部分是体验项目硬件，剩下大部分其实就是和营销人员建立四好地接服务：吃好、喝好、唱好、玩好。
吃好喝好唱好，亲自陪同，亲自敬酒，尊重感，给足面子，晚上对于年轻爱玩的客户一定不能让客人闲着，比如安排好KTV等娱乐活动，让客户嗨起来，产生难忘的一次看房记忆。
做好旅居地产高效成交
梳理好旅居地产营销成交体系，带看多了重点就是要看转化率。
建立起六好成交体系：介绍好、体验好、优惠好、会销好、SP（促销）好、坚持到底的意志好。
所以一切营销铺垫就是为以后老业主介绍，为客户证言做好细节植入和塑造一个又一个生动的案例和故事。
故事是最好的营销。
做好旅居地产社群运营
成交是服务客户的开始。社群服务是核心，奖励是辅助手段，不能养成拼返佣的底子。旅居地产营销一定要给客户建立专业感和服务感。
如果卖城市地产比喻成做小学生，卖旅居地产则是大学生，所以对旅居地产营销从业人士要求更高。
总结一下，旅居地产营销三大法宝：圈层营销、异业联盟、老带新。未来旅居地产一定要深耕圈层营销和借助媒体平台背书，线上融合线下进行整合营销之路。
思路决定出路，态度决定高度，格局决定结局。
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