7月26日，因上市申请状态世纪金源服务集团有限公司（下称“世纪金源服务”）再度向港交所递交了IPO申请书。这是意味着世纪金源服务首度赴港上市之旅惨遭折戟。世纪金源服务首次递表的时间为2021年1月20日。

值得注意的是，今年年初与世纪金源服务同期递表的朗诗绿色生活、德信服务都成功通过聆讯并上市了。在世纪金源服务之后递表的领悦服务、康桥悦生活、越秀服务及融信服务都早早的通过聆讯，并在近期敲钟上市交易了。其中，融信服务在5月4日递交的IPO申请书，6月通过聆讯，7月敲钟上市，上市之旅可谓顺风顺水。

按照已上市物管IPO之行，一般半年便可以登港成功并敲钟上市。而作为体量较大的世纪金源服务，反而成为年内首家冲击IPO失败的物管企业，实属罕见。

世纪金源服务7,020万平方米的在管面积远超过今年向港交所递表IPO的物管企业，属于中国物管服务行业的第二梯队。

那么，世纪金源服务折戟港交所,有何值得考究及深思的呢？

世纪金源服务是世纪金源集团八大产业板块（地产开发、酒店管理、文旅、商业运营、生活服务、大健康、儿童与教育、金融服务）之一，主要负责世纪金源地产开发住宅物业及商业物业的管理服务。

与国内大型上市房地产开发商早早登陆资本市场不同的是，老牌房企世纪金源集团因未有登陆资本市场而不被人所熟知。此次，分拆世纪金源服务赴港上市，亦是世纪金源集团少有资本运作。

提到世纪金源集团就不得不提以黄如论为首的“黄氏家族”。

黄如论不仅是中国房地产行业的“神秘大佬”，亦是国内白手起家的地产大亨。

1986年，正处于而立之年的黄如论，离开了土生土长的福州连江小渔村，只身一人前往菲律宾闯荡谋生。

与其他白手起家的大佬一样，在八十年代那种敢打敢拼的环境下，一个小小的就业机会，到那都能发光发热。

黄如论亦是如此。

初到菲律宾，黄如论选择一家华商办的纽扣厂当工人，并凭借吃苦耐劳及出色的工作作风，很快成为厂里最出色的打工仔，不到半年升职车间主任，两年后当上厂长。这感觉跟恒大许老板初期在钢铁厂从普通员工到车间主任的工作履历及其相似。看来八九十年代，车间主任都有一颗做房地产的心。

不同的是，许老板第一桶金是在国内赚取，而黄如论则是在菲律宾。

以纽扣厂为起点，黄如论开始在菲律宾开办贸易公司，把菲律宾的芒果干和椰汁倒回香港和大陆，赚取差价，第一桶金就此孕育而生。

1989年，由于时局的不确定性，不少外资企业撤出或考虑撤出大陆，摇身变华侨的黄如论回国二度创业。

1991年，黄如论在福州创办金源房地产有限公司（世纪金源前身)。经过发展，迅速成为了地产界的“福州之王”。

历经30年的发展，世纪金源集团发展成为一家综合性跨行业的国际企业集团。企业以“平台+投资”为战略驱动，拥有地产开发、酒店文旅、商业运营、生活服务、大健康等支柱产业。

截至2020年，旗下世纪金源地产，已经发展为中国领先的大型城市综合体、旅游地产、产业新城、特色小镇的开发运营企业，总开发量高达7,600万平米，大盘开发规模位居全国前列。世纪金源地产成为世纪金源集团最大资产平台，亦是黄如论“世纪系”重要的收入来源。

在世纪金源地产持续加持之下，世纪金源服务物业管理服务覆盖17个省份、直辖市和自治区，并遍布55个城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和贵州省。截至2021年4月30日，世纪金源服务在管项目为252个，在管总建筑面积为7,020万平方米，合约项目为297个，总合约建筑面积为7,790万平方米。

目前，世纪金源服务有望成为世纪金源八大产业板块率先登陆港股资本市场的平台，亦是“黄氏家族”在港股市场资本运作的重要棋子。

据招股书显示，目前，黄如论两个儿子黄涛、黄世荧通过通过间接持股和家族信托的方式合计持有世纪金源服务92%的股权。剩余8%被黄涛大学同学马涛（朗胜环球有限公司创办人）持有。

在今年世纪金源服务递表不久后，母公司就因股权转让纠纷而遭起诉。3月18日，世纪金源连同北京侨联大厦、郭麟恭作为被告，被侨诺投资起诉，案由为股权转让纠纷。

在此案件之前，2月25日，世纪生活品牌的主要运营公司之一世纪颐和物业服务集团被贵阳市观山湖人民法院列为被执行人。据查阅，该公司曾涉司法诉讼240起。

据Wind数据显示，2020年世纪金源集团开庭公告多达161起，涉及案件主要是商品房预售合同纠纷。

不仅如此，近两年“黄氏家族”遭遇舆论缠身，先是黄如论深陷贿赂风波而退贤让位给两个儿子黄涛和黄世荧。而后不久，黄涛又深陷精华制药股票操纵案风波。

到了今年4月份，即世纪金源服务递表之后的第三个月，控股股东黄涛、黄世荧持有的西藏景源与皖通科技爆发股权之争。

因此，世纪金源服务“离奇”折戟港交所是否与控股股东及关联母公司近些年负面舆论过多有关呢？

截至2018年、2019年和2020 年12月31日以及2021年4月30日，世纪金源集团所开发的物业分别占世纪金源服务在管建筑面积91.0%、75.1%、74.3%和68.6%。

截至2021年4月30日，世纪金源服务第三方物业开发商开发的项目的合约建筑面积为约2,730万平方米，已经覆盖17个省份并遍布55个城市，而由第三方物业开发商开发的物业的在管建筑面积约为2,200万平方米，占在管总建筑面积比例为31.4%。

如此可见，世纪金源服务正不断加速脱离对母公司的过渡依赖，加大对第三方物管业务的获取，提升自身的业务拓展能力。

但是，不知是否是因为世纪金源服务太过于急于摆脱母公司依赖，对第三方管理上有所松懈，导致应收账款信贷风险持续攀升。

截至2018年、2019年和2020 年12月31日以及2021年4月30日，世纪金源服务的贸易和其他应收账款分别为1.19亿元、1.66亿元、2.18亿元及3.31亿元。对应的贸易应收账款拨备亦在增加，分别为1,120万元、1,740万元、2,400万元及3,060万元。

随着应收账款及拨备不断攀升，世纪金源服务因应收账款引发的预期信贷亏损也在加大。截至2018年、2019年和2020 年12月31日以及2021年4月30日，贸易和其他应收账款预期信贷亏损分别为556.7万元、761.8万元、767万元及785.8万元。其中，2021年前4月贸易和其他应收账款预期信贷亏损同比增速为63.8%，远高于2021年首4个月营收同比增速的48.4%。

引发应收账款及拨备不断攀升的原因正是第三方物管项目。2021年4月30日，来自第三方贸易应收账款为2.64亿元，同比增长为56.6%，约占贸易应收账款总额的比重为95%。过去三年，来自第三方贸易应收账款约占贸易应收账款总额的比重都在90%以上。

更为重要一点是，世纪金源服务的资产负债率并未随着业绩向好而趋于递减态势，反而持续攀升，处于行业较高水平位置。截至2018年、2019年和2020 年末，世纪金源服务的资产负债率分别为76.5%、68.4%、77%。而已上市的49家物管企业资产负债率平均值分别为68.5%、61.9%及46.9%。

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