《平衡管理※Day58，产商组合，产业商业组合能成功吗？》
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●张口乱语●：城市综合体是一个城市的标志，但是城市综合体背后的含义却是一个城市在产业和商业上都能够相辅相成，这其实就已经非常的困难了。也从一个侧面说明要衡量一个城市的发展，是必须考虑其中的比例和要素。这也是为什么一线城市更容易有CBD，二线三线城市的CBD很难做强的原因。
现在做房地产的确是很困难的时期，这种困难是由内而外的。其实经过这么多年的房地产发展，一切都已经走到了微利时代。几乎在所有的环节上都已经过剩了。着就是现在可怕的现状。在这种状况下，房地产将会分化，大部分的房地产项目，大部分的房地产公司都将堕落，成为了高负债低收益的劣等项目，劣等企业。而在分化中，也会出现一些爆款，这些爆款的项目和公司，将会成为少数的赢家。
任何开发商都想成为赢家。
而现在國家真正对于房地产的态度是明确的，产业地产>商业地产>住宅地产，至于比较少见的旅游地产，要不划入产业地产的组成部分，要不划入商业地产范围。而养老地产也大多划入到了住宅地产、商业地产。那么在三大板块中，产业地产和商业地产的组合，可以算是强强联合了，不仅仅是在规模上，同时也会在政策扶持上，都得到了相当多的支持。
从一个侧面来说，如果想吃政策红利，这两种地产的组合，更能得到各级政府的支持，这是不容置疑的。只是由于产业地产本身的盈利能力较弱，商业地产的区位受限等原因，注定很难有太高的溢价，这也是不能如同现在的住宅地产一般，有着良好盈利空间。
实际上，产业地产和商业地产的组合，在古代也已经长时间存在，我们可以把许多的制作、出售一体的店铺，都可以看作是一些具有传统意义上的产商一体，既代表着生产制作，也代表着销售渠道。这样子，也会发现，在许多的临街店铺，实际上也是完成了这种组合。
这种组合和可以说是一种典型的组合形态，一种会自然而然形成的形态。换一个角度来看，这也是产业的初级形式，是一种标准的表现形式。特别是在产业、商业未分家的时候，这更是一种标准形态。
那么在现代的发展，这种产业、商业一体的项目就更多了，几乎大部分的城市综合体，都是完成了产业、商业一体。再次重申，产业不一定是制造业，更不能局限于工厂，很多的办公写字楼，科研机构都可以看作是一种产业。只要能够生产，并且产生剩余价值的，或许都可以称为产业。
综合体，大部分都是底层裙楼是商场，上部塔楼是写字楼。这种模式非常的普遍。也非常的经典。
○产业和商业○
产业和商业，在很多时候是可以相辅相成的。但是，在许多的商业体中又看到了另外一番景象，就是要不商业很红火，产业部分却非常的糟糕。又或者某些产商一体项目，产业做的很成功，最终商业部分都改成了产业扩张的写字楼。从中可以看出，这些合作并不是固定的，而是有着很大的局限性，假如两者在某些时候不能形成合力，就会变成一种完全的竞争关系。
当然，有时候竞争还是一种良性的状态。为什么这么说，这就是说明两者之间出现了主次之分，这也可能对于某个项目来说有着更好的方向。有着更好的目标，其实更容易做的更好。就比如，某些产业园，高端产业园，其商业配建最终都变成了产业的支撑。之后又带动了商业发展，但是，还是以产业作为主导力量。
但是，我们更希望看到的是，一种完全以商业、产业并重的综合体，就算不是在一个项目中完成这种配合，也乐见于在一个组群中形成这种合作关系。例如，有中國五大CBD的说法，分别是北京CBD、上海陆家嘴CBD、香港中环CBD、广州天河CBD、深圳福田CBD，当然在许多二线城市、一线的副中心也涌现了很多的CBD，虽然在规模上上述的CBD，但是也已经非常的可观。
这种CBD，就可以看作是产业和商业的优质结合体。在这些地方的GDP是超乎寻常的高，同时也能够保证足够的商业消费能力，也能够吸引足够多的高端消费人群集中消费。这就是融合的魅力所在。
当然，许多的新CBD，或者是产商融合体，就由于各种原因，很难保证有这种高端的消费能力了。或者说，内里的消费被这些高端CBD给吸引走了。也是商业部分出现偏差的主要原因。
_名词解释：“产商组合”产业（写字楼、工业、产业）、商业（销售、餐饮）等地产形态在一个项目内并存，并且两者都为重的项目。这种项目已经烂大街，却也是一个实情。_
_名词解释：“房地产四大产业”住宅、商业、产业、医养为代表的四种形式，同时也有各自的逻辑。住宅代表的是对未来的预期，逻辑为，梦想成真；商业代表的是对现在的确定，逻辑为，活在当下；产业代表的是对现在的预期，逻辑为，抱团取暖；医养代表的是未来的确定，逻辑为，青春永驻。_
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作者“寂寞寒窗空守”诗云：
寂寞，
寒窗空守，
蹊径另辟斩棘。
雨打芭蕉万般思愁。
砥砺前行艰辛，
挥动拳头，
朋友！
№1068 日期：220205
