上坤上了。

收盘微涨至2.3港元，总市值46亿港元。

近两年，包括上坤在内的一众内地房企活跃了港股资本市场，但赛道也随之变得更窄。

被媒体奉为“长期主义者”的朱静有几分万茜的影子。

她在中欧商学院攻读EMBA期间结识了林劲峰，怀揣梦想的职业经理人携手知名资本投资人，辞去建业副总裁一职后，朱静就在上海创办了上坤地产。

一家名不见经传的新房企能够立足于上海，正是凭借其背后的林劲峰与盈信。

要相信运气。

至少从结局来讲，林劲峰曾经是个运气极佳的投资人。2003年，他以每股12元的价格买入100万股茅台，持有至今翻了141倍，这也为其赢得了“中国巴菲特”的名号。

在投资上坤地产之前，林劲峰只有一次针对房地产企业的股权投资，被投企业是朗诗，当时的朗诗资金链极度紧张，林劲峰与盈信的资金对其至关重要。

对朗诗的投资也收回了应有的盈利，2019年林劲峰正式告别朗诗，将精力集中于上坤地产。

“她正好出现在准确的时间和准确的地点，遇到了准确的事情。”

在中欧EMBA毕业典礼上，林劲峰向朱静“表白”：“我看好地产行业，我们之间完全互补，我们的事业能够取得巨大成功，请相信我。”

朱静转身给了林劲峰一个拥抱。

这是一段林劲峰的内部讲话，身为一名投资人，也挺文采飞扬的。

林劲峰曾经公开表示，朱静是盈信最主要、最得力的干将。从林劲峰的言语中看得出来，朱静虽然身为上坤地产的董事长，但终究是同一届“打工人”。

林劲峰对于上坤地产的力捧是在2015年，一个创立仅6年的小房企，硬生生从万科、碧桂园手中夺走了佘山项目地块。

2015年上坤地产年销售额是17亿元。

佘山项目的开售直接将上坤地产2018年的销售额拉高至230亿元，同比2017年增长了346%。

“上坤需要资金去收购天安中国的上海松江佘山地块，盈信哪怕减持茅台也要去支持。”林劲峰对上坤地产的资本支持将其送入“百强阵营”，他认为由朱静执掌的上坤地产，在未来将为盈信做出重要贡献。

截至2020年8月，上坤地产拥有49个开发项目，总土储面积410万平方米，但其主战场依旧在上海。

作为区域型房企的代表，上坤地产如何启动全国战略布局，挑战依旧。

无论是林劲峰还是朱静，他们当然都明白区域型房企发展到一定规模，尤其在向千亿冲击的路上之时，规范运营与债务融资就成为其必须解决的问题。

上坤地产的降负债手段可谓业内顶级，这也是其能够二次通过招股书成功IPO的关键。

2017年上坤地产的净负债率为684.9%，2019年降至118.8%，今年4月净负债率回到80%以内，避开10月颁布的政策“红线”。

与负债率同降的还有其银行有息借款，由2017的51.97亿元降至目前的47.61亿元，但平均利率成本也由7.4%提升至10.3%，原因在于其债务结构中银行以外的渠道借款成本较高。

今年国内房企平均融资成本在3%-6%之间，上坤地产在信托、资管等平台的融资将其成本拉高，截至2020年8月底，上坤地产银行外其他贷款的未偿还本金总额达到36亿，融资成本在9%-18%。

融资成本的增加对其盈利能力及经营业绩均造成压力。截至8月底，上坤地产有息负债47.6亿，其中短债占50%，而上坤手中现金余量不过11.83亿，短债承压明显。

赴港上市，成为了上坤地产为数不多的必选项之一。

净负债率与银行信贷迅速降低的背后，是其非控股股东权益的暴涨。上坤地产非控股股东权益占比由2017年1.6%增至2019年的68.9%。

非控股股东权益占比居高不下，更是直接导致其净利润被大量分食，2020年上坤地产少数股东净利润占比高达80%。

上坤地产在获取规模的同时，也付出了高债务与低利润的代价，急需赴港IPO缓解其资金压力。

赴港IPO是上坤摆脱融资压力的第一步，在如今的市场环境之下，“千亿规模”的跑道已经不及以往容易赶超，但至少上坤已经敲了钟。

在上坤地产的身后，仍有包括领地控股、三巽集团、大唐地产等多家房企仍在排队等候，赴港上市的窗口期已过，但中小型房企的债务压力还在等着缓解。

在未来，被并购或许并不是一个差的选择，有太多追求规模化的小型房企，将会倒在IPO的门外。

林劲峰如果早几年认识朱静，上坤此时大概也是一家千亿级房企了。

运气往往转瞬即逝，“中国巴菲特”的名头在那场茅台盛宴中已经够响，上坤地产也再难为其赢得下一个百倍收益。