《物业直通车》每周三上午9:30-10:00

在日照交通生活广播播出

这是由日照广播电视台和

日照市物业管理协会联合推出的节目

今天，为大家带来

《物业直通车》往期内容知识问答(五)

快来看看吧~

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主持人：听众朋友大家好，欢迎收听《物业直通车》。今天我们继续带您了解物业服务的相关知识。随着物联网技术的不断完善，智能技术已经几乎渗透到各行各业的许多领域，随着智慧城市、智慧住区理念的提出，咱们物业行业也在发生一些变化，逐步由传统物业逐步向智慧物业进行转变，那么到底什么是智慧物业呢？智慧物业又会给我们的生活带来哪些变化？今天让我们一起来探讨一下“智慧物业”。

听众朋友们大家好，智慧物业是随着智慧城市、智慧住区的概念营运而生的，目前针对智慧物业还没有形成统一的定义，从应用角度看，对比传统物业，智慧物业是指运用新一代的信息技术，融合多种网络资源，覆盖智能建筑、智能家居、视频监控、健康医疗、物业管理、数字生活、能耗管理、消防管理等诸多领域，其目的是为业主提供一个安全、便利的智慧化生活环境，带来更舒适的体验和满意度，同时为物业公司的服务提供一个更高效便捷的管理平台，从而提升对业主的服务水平。

问：智慧物业能给业主带来安全便利，同样也能给物业公司带来上服务上的提升，那么具体是哪些方面呢？

从业主角度来看，通过智慧物业建设，可以打破物业与业主之间的沟通闭塞障碍。业主可以通过移动手机端APP，实现在线验房、缴费、报事报修、投诉等功能，及时接收公告通知、便民服务、社区商圈、社区活动、养生娱乐等功能，以及一些手机一键开门、无感进入等小巧实用的功能，快速有效的搭建业主与物业企业沟通的桥梁，提高生活便利性。

从企业管理的角度来看，企业构建智能物业管理平台，可以提高企业的管理水平，建立一个标准化、信息化的物业内部管理模式。提高能耗管控、设备管理、设备巡检、消防管理等一系列物业日常工作，实现对员工的科学管理。通过该强大的数据统计分析功能，很好地实现了对小区各种数据报表的系统统计分析。

问：业主想要住的安心，设施设备的安全运行是一大关键。请问郭总，在设施设备的巡检与维护保养方面，智慧物业是如何实现智慧管理的？

大家都知道咱们使用微信的时候都用二维码来识别身份，加好友的时候扫一下二维码就可以了，其实物业管理中也可以对每一台设施设备设置一个独有二维码来进行区分管理。物业维修人员在进行公共区域设施设备的巡检过程中，可以根据要求提前设置的巡检频率，现场扫码记录设施设备的运行状态，并即时上传问题照片，企业通过管理平台随时掌握设备状态，也可随时调取设备的巡检情况，查询维修的范围和进度，方便对员工的业绩考核，提升监管效率。

在设备的维护上，二维码技术同样发挥着重大作用。通过扫码，就可以获取相关设备的售后资料、检修记录、工程技术人员联系方式等，可以及时和相关售后人员进行联系沟通，这对工作效率的提升有着很大意义。

问：居住在小区，业主最关心的莫过于消防安全问题了。近年来，因为消防安全引发的火灾事件频频发生。那么智慧物业对消防管理方面能够带来哪些变化？

确实如此，消防问题是广大业主最关心的一个问题。近年来，许多小区正在面临消防设备老化问题，火灾报警控制系统年久失修，电气引发的火灾居高不下，消防安全已经成为人们在居家生活中的“高危炸弹”。

智慧物业可通过物联网、大数据、云计算等前沿技术，实现“传统消防”向“现代消防”的转变，通过智慧防控、智慧作战、智慧管理，做到“早预判、早发现、早除患、早扑救，来更好地应对消防安全问题。通俗的来讲，物业公司通过智慧消防管理平台，能够快速的发现火情，结合对讲机的GPS定位功能，快速调度各小区就近安保巡逻人员到达报警现场核实险情，有效提高火警处置效率，缩短救援时间，最大程度保障业主的生命财产安全。

问：是的，我们都知道2021年8月1日起施行的《高层民用建筑消防安全管理规定》，明确禁止在高层民用建筑公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，否则将面临处罚，但是，在实际监管中却面临一些困难，总是没办法完全杜绝电动车的上楼、充电问题。近日，在我们日照有的小区就因使用了智慧化管理理念，为电梯安装了一种“神器”，杜绝了这种情况，这个是如何做到的呢？

但近几年因为电动自行车充电起火造成安全事故频发，因此国家出台的相关规定也是为了确保大家的生命安全，我觉得解决电动自行车上楼充电的问题，要从两个方面出发，首先就要为业主解决电动车存放和充电的问题。现在许多物业公司针对小区电动自行车充电问题会在小区内施划建设电动车棚，并安装智能充电桩，以解决业主停放、充电的问题，其次，就是从智慧物业管理的角度，用智能化设备来管控电动自行车上楼的情况是非常有必要的，物业公司可通过与电梯公司及维保公司进行协作，将电梯进行智能升级改造，利用AI识别技术对电梯实行梯控，通过声光报警语音提示、延缓关闭电梯门等方式进行管控。利用科技化、智能化的方法解决问题，为业主营造安全的生活环境，从而做到“疏堵结合”。

问：刚才提到了电梯对电动车上楼的管控，让我想到了另一件事情，我们在电梯使用过程中经常会碰到使用电梯搬运装修材料的情况，同乘一部电梯的时候，有时候总会担心这么沉的东西电梯会不会掉下去，说到这，咱们物业公司针对业主装修方面是如何进行服务的呢？

物业公司会聘请专业的电梯维保公司定期对电梯进行维护保养的，而且超出重量电梯是不会运行的。

装修管理是物业管理服务的一个重要的方面，是物业服务企业为业主装修所提供的服务，引导业主按照法律法规、（临时）管理规约及相关服务协议的规定开展装修活动，并协助政府行政主管部门，对违规装修行为进行有效制止和纠正，从而确保房屋的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。

它具体包括装修申报、登记审核、入场手续办理、交纳相关费用、装修过程监督检查以及验收等六个环节。

问：请问在装修的过程中，业主在选择装修公司的时候应该注意哪些问题，遇到问题后业主和装修公司应该分别有哪些责任呢？

装修是一个复杂的过程，不论是前期方案规划还是中期的开工，业主和装修公司都要全程参与，互相监督。明确双方责任的界限划分，具体可分为以下9点。

第1、因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，那么装修人应当负责修复和赔偿，属于装饰装修企业责任的，装修人可以追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

第2、装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，应依法承担赔偿责任。

第3、装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

第4、装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程，委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。这一点尤其注意。

第5、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐，使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

第6、装修活动有禁止行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

第7、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。以上现象在装修过程中较多出现，希望大家多多注意，以防违规。

第8、装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

最后一点，装饰装修企业，违反国家有关安全生产规定，和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患，不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处更高额度的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。

问：现在明确了装修过程中业主和装修公司的责任，那么物业服务企业应该承担哪些责任？

首先、物业服务企业发现装修人，或者装饰装修企业，违反相关法规规定的行为，不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议，约定的装饰装修管理服务费2-3倍的罚款。

其次、物业装饰装修行政主管部门的工作人员，接到物业服务企业对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。

问：是啊，认清各自的责任，装修就会节省一大半的时间和人力成本。那郭总您能简单介绍一下，装饰公司在装修中有哪些行为是禁止的？

在装修中常见的问题，根据《物业管理装修规定》，以下几点是属于禁止的装修行为：

第1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位，提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

第2、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

第3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

第4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

第5、其他影响建筑结构和使用安全的行为。

主持人：服务与控制是装修管理过程的一对矛盾，如何处理充分体现了物业管理的水平与技巧。物业管理是服务活动，而装修管理工作的核心是对装修人各项装修行为的控制，甚至是约束。因而，如何做好控制和服务，解决好这一矛盾，在实现控制的基础上让业主得到最大程度的满意，树立良好服务形象，就需要物业真正做到坚持原则，熟悉装修管理规定，要换位思考，为业主着想，规范操作行为。今天我们对智慧物业给我们生活带来的变化做出了一些探讨，最后又针对装修管理方面进行了一些了解，希望能给大家带来一些收获，我们今天的节目就到此结束了，希望听众朋友们在每周三上午9:30准时锁定日照交通生活广播收听节目。