2011年，珠江新城【合景天銮】开启了广州大平层公寓的华丽篇章，形成了当年的高端居住市场的热销话题。随后，大平层公寓市场经过多年沉寂，在2017年的“330政策”的影响下于2018年上市的大平层公寓【金地壹阅府】再次引起市场关注。

至此之后，广州大平层公寓全面崛起，在广州市区多点开花。

资料来源：合富研究院、合富商业公司

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【合景天銮】

成大平层公寓“开宗立派”鼻祖

纵观广州大平层公寓市场的发展脉络，位于珠江新城猎德大桥畔的【合景天銮】项目在市场中可谓“开宗立派”的祖师级地位。

于市场而言，2011年，时值“新国八条”等地产调控密集期及市场迷茫期；于客户而言，无论是对【合景天銮】项目所属的“城市综合体”类别以及“大平层公寓”产品本身，均缺乏足够的认知及概念。

困难重重下如何破局？

回忆起10年前在【合景天銮】项目的点点滴滴，合富辉煌（中国）广州区域策划中心总经理林志涛先生在接受采访时仍难掩激动之情。“不应仅仅是CBD江景豪宅的概念，合富团队在接触项目之初做的第一件事情就是去深度挖掘项目的价值，从城市发展维度、资源维度、三大开发商聚合维度重新构建项目价值深度，并且通过长达60天的封闭式培训及到香港实地考察，让策划和销售团队对项目的价值进行内化。城市综合体，当时在广州仍是很新的概念，我们对于这种新兴业态的理解必须走在市场前面。”

林总表示，“合富作为沉淀多年的豪宅专家，我们也充分发挥自身优势，在第一时间全面整合一二手高端资源平台。其实高端客户视野更开阔，认知水平较高，对于综合体这种新鲜事物的接受程度也足够迅速，再加上到达现场后对品质的切身感受，很快就能形成圈层传播，在成交方面取得佳绩也是水到渠成的事情。最记得开盘当天，团队是彻夜迎客，到深夜凌晨1点销售中心还是灯火通明，项目当时刷新了广州单盘开售的纪录”。

其后数年，市场未再现新的大平层公寓项目，小面积产品带着“低总价”标签大行其道，直至政策有变催生变局。

广州合景天銮

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政策困局下，

【金地壹阅府】承担起大平层公寓市场复兴使命

2017年3月30日，广州市发布楼市新政，明确规定“房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米”。更规定商办产品需要法人资格购买。17年全年公寓成交同比降4成，18年上半年成交同比降幅超6成！市场陷入迷雾。

时势造英雄！主力面积310-350㎡的金地壹阅府大平层公寓2018年下半年横空出世，在当时承担起寻找困局出路，复兴公寓市场的使命。

“其实当时我们最初接触项目的时候，也没有非常充足的把握，毕竟当时市场只有很多年前的天銮作为单一的成功案例，在万博CBD能否复制是有疑问的”。作为当时的项目负责人，合富辉煌（中国）广州区域策划中心副总经理麦婉君女士如是说。“但经过深入了解，我们发现，对比起传统别墅，大平层公寓更代表当今的人居潮流，位于寸土寸金的资源聚拢地，而且又具备优质景观资源，也不限购，确实能充分满足新贵购买力的严苛要求。”金地壹阅府2018年底开盘，72套大平层单位在短时间内迅速清货。

自此大平层公寓市场风起云涌，更多的优质大平层公寓项目逐渐出现在市场。

（金地壹阅府）

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全面崛起，

大平层公寓在广州市区多点开花

金地壹阅府破局后，大平层公寓成为众多开发商的突围产品之一，公寓供应量逐渐增多，到现阶段可谓是多点开花的状态。

较为突出的是位于白云山旁的网红大平层公寓项目【白云之窗】，坐拥白云新城核心区，由世界顶级设计师事务所联袂打造，270°环幕白云山，拥有华南首个悬空86米泳池，与深圳湾 1 号同门的泰创智能系统，配置除 95%菌毒功效的 PE 模块打造健康生活……项目在合富辉煌与建华集团的共同努力下创造出现时商业大平层的热销话题，成为商业大平层的又一“崛起”传奇。合富辉煌商业地产总经理潘耀曦先生表示，“【白云之窗】之所以逆市热销，在于其产品细节的打造符合新贵买家的需求”。

广州的传统豪宅景观资源“云山珠水”，除了白云山，当然还有珠江两岸。位于天河金融城的珠光金融城壹号，项目在售的一线临江大平层，户型南北通透布局，朝南双阳台，作为天河CBD的江景产品一推出即受到市场的高度关注。同样是一线珠江景观的，还有最近售罄的富力壹号半岛，与珠江仅20步的距离，一线江景，三面环水，部分户型还附带私家瞰江泳池，也是红极一时。近期热销的中海观澜府，也是给广州大平层市场增添了不少活力。

大平层公寓以豪宅生活感受为标准，在拥有极佳的资源景观的同时，更加关注人性化服务，如位于南沙区灵山岛尖的明珠湾壹号，为巨头名企和高净值人群提供定制奢华生活方式，以超级游艇圈层格调打造星级专属会所，配备24小时铂金私人管家，大平层产品在服务层面的优异表现同样也值得参考。

对于大平层公寓项目的热销，合富辉煌商业地产总经理潘耀曦先生表示，小面积公寓市场目前面临“以低总价博取更多受众”同质化竞争，商业大平层往往会带来不一样的新鲜感和震撼感，但同时对于项目操盘提出了更高的要求。合富辉煌在参与众多代表性项目过程中，通过做到熟知高净值人士的生活观念及需求，发掘项目特色价值，才能把客户与项目完美结合。

附图：广州主要大平层公寓分布

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未来已来，

大平层公寓将引领高端居住市场

回顾大平层公寓的发展历程后，在经历初创期（天銮）、复兴期（金地壹阅府）和全面崛起期（白云之窗建华广场为代表）后，展望未来，大平层公寓正步入成熟期，更多个性鲜明的项目将陆续登场亮相，接受市场的检验。而合富辉煌，有幸参与了广州大平层公寓各大代表性项目的营销全过程。

据合富辉煌商业地产监测的数据显示，年内预计将有合景臻溋名铸、滨江上都、城投雪松大源村项目等颇具看点的大平层公寓项目上新。其中臻溋名铸位于金融城，2019年2月28日，经过56轮的激烈报价，由合景泰富以“地价37亿元+55%自持面积”斩获。

滨江上都则为荔湾广船地块首秀，首期推售的产品中包括建面350㎡企业公馆。而城投雪松大源村项目位于白云山东麓，有稀缺的云山景观资源加持。另外鱼珠板块的保利鱼珠港东地块、滨江西板块的太古仓广州港地块，琶洲东南板块的地铁赤沙地块，白云新城板块的某项目预计有大平层新货于2年内连续上市。

合富辉煌商业地产副总经理邓育华女士表示，从潜在项目的地域分布看，云山珠水资源特色仍为未来大平层产品的主旋律。下一代大平层产品，继续承载着各类高端资源，满足新兴阶层迭代的高端居住和资产配置需求。对于大平层公寓产品的未来，邓女士表示：“住宅市场政策持续收紧谓之天时，江景山景海景等优势景观资源谓之地利，满足新一代客群居住需求和资产配置谓之人和，同时集天时地利人和的大平层公寓将成为广州高端居住市场亮丽独特的风景线。”