扣除项目

扣除明细

具体规定

政策依据

房地产开发费用（期间费用，不按账簿金额扣除，应计算扣除）

房地产开发费用

开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号

能按项目计算分摊利息，并能提供金融机构证明的

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额加开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。即开发费用＝利息+（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）*5%以内

不能按项目计算分摊利息，或不能提供金融机构证明

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额加开发成本的金额之和的10%以内计算扣除。即开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）*10%以内

友情提示

扣除比例

5%或10%的比例为扣除上限，各地具体扣除计算比例可能低于该数值。

友情提示

全用自有资金，

开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）*10%以内

友情提示

既向金融机构借款，又有其他借款

房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。

友情提示

计入房地产开发成本的利息支出

应调整至财务费用中计算扣除

友情提示

利息注意事项

1）不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额

2）不包括超过规定上浮幅度的部分、超期利息、加罚利息。

案例1

2020年2月某房地产开发企业开发一栋住宅楼，取得土地使用权支付的金额为4000万元，开发成本为3600万元，不能按项目分摊利息费用，则在土地增值税计算过程中可以扣除的开发费用最高为( )万元。解析：允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)x10%以内=(4000+3600)x10%=760(万元)。

案例2

某房地产开发公司2020年开发一住宅项目，取得该土地使用权所支付的金额6000万元，房地产开发成本8000万元，利息支出1000万元(能按项目分摊，并能提供金融机构贷款证明)，所在省人民政府规定，能提供金融机构贷款证明的，其他房地产开发费用扣除比例为4%，该公司计算土地增值税时允许扣除开发费用为( )万元，解析纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为:

利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)x5%以内。

允许扣除的开发费用=1000+(6000+8000)x4%=1560(万元)