投资市场中房地产作为一种不动产商品，一向受大众喜爱，但是近年来，房地产市场备受打击，房地产投资应该何去何从，我们分三个类别，住宅、商业、工业来论述一下：
一、住宅方面，我们也从三个方面来看：
- 一方面蕞主要的是：2021年净增人口创60年新低， 人口出生率连续两年跌破1%，我们已进入到老龄化社会，2021年我国60岁及以上人口26736万人，占人口的18.9%，其中65岁及以上人口20056万人，占人口的14.2%。 按照国际通行划分标准，当一个国家或地区65岁及以上人口占比超过7%时，意味着进入老龄化；达到14%，为深度老龄化；超过20%，则进入老龄化社会。按照这个标准，2021年，我国已经进入到深度老龄化社会。
- 另一方面加上房产税的即将征收，持有环节成本增加，租赁价格并没有上升，住宅投资已经越来越失去吸引力。目前在可投资的一二三线城市中，住宅价格实际都已经不低了。
- 再一方面住建部数据显示：要发展以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。把商品房和保障房分开，以保障房为主，商品房为辅，经济条件好的继续买商品房，但涨幅会被控制，年轻人有低成本租赁保障和低成本购买共有产权房的选择。
二、商业方面，相对住宅地产，商业地产投资的水更深，陷阱更是触目惊心。
- 商铺：商铺投资曾经是比较热门的一个投资方向，旧有观念就是有一铺吃三代这个说法。但是，随着电商的发展，随着大家购物习惯的改变，在城市的核心区、商业中心，生意可能勉强做得下去，但是人流和购物Y望明细减少；另外一个就是社区底商、小型生鲜超市、餐饮类、药店、汽修店的比重会大一些，经营业态单一化、集中性的结果必然是：线下同业竞争更加激烈，商家持续经营困难，店铺一年会转手3-4次很普遍，商铺空置率也越来越高，租金收益越来越低。投资商业地产，按目前的真实市场行情进行测算，投资回收期至少要20年以上。
- 写字楼：投资甲级写字楼因为都是比较有实力的公司入驻，相对来说租金稳定一些。但是如果空置，持有成本不是一般的高，甲级写字楼的物业费一般在30-40元每平方之间，不在这个条件内的写字楼，投资回报率也不可能符合我们的需求，当然，不在这个类别的写字楼也能生存，但是它的投资回报率肯定达不到资金的需求。目前来说，能租出去都高兴了，套现离场很难，因为流转率低。
- 酒店：曾经在市场上想要找一个独栋的商业楼做连锁的快捷酒店、精品酒店是很难的，抢手得很。很多写字楼、公寓都被改装成商务酒店模式，但是能够给投资人（业主）带来很高回报的案例却很少，稳定收益是可以的。但是随着经济下行和疫情，能稳定收租都难，跟被改装成酒店的写字楼和公寓一样出售很难，贷款也难。
- 公寓：特别是酒店式公寓，随着两年的疫情，购买酒店式公寓的弊端就出来了，当时投资酒店式公寓，主要还是被它的回报率吸引，一般购买时就和酒店签下了十年托管合同，酒店返租8%，每月收取酒店方的租金。但是，2021年很多酒店都不声不响地关门了，人也找不到了，酒店方还拖欠着水电费和物管费，业主还无法进入酒店，想要收回自己的公寓并不容易。准备通过司法途径来维H权的有很多....
三、工业地产方面，随着国家对实体制造相关行业的鼓励和支持，工业地产正逐步变得活跃并抢手起来了。
- 物流仓储：包含城市配送、陆港场地、冷链等。这是目前来看非常好的投资方向，有很多的投资者 都非常看好物流仓储，但是物流仓储有几个局限，因为物流和交通网是关联的，你在做投资选择的时候，位置很关键，选点的时候是有一定固定要求的。所有的物流企业都会算每个点之间的距离、成本是多少、都会去核算。
- 工业厂房：特点是租金租期都很稳定，只要租出去，租期基本都是10-20年，中间空置率低，投资回收期基本在10-15年左右，是理想的投资对象。那当然也要看城市结构，以重庆为例，一个工业城市，人口数量多，工资水平比沿海差一个等级，这些都是利好工业地产的，加上目前城市升级，一些厂区都在搬迁，需求量有增加，以主城区的厂房租金每月每平20元至30元，每平每年租金毛收入在240元至360元之间，本身做实体的租赁厂房10年都可以回本了，所以工业地产市场目前来说是适合投资的方向。
结合以上住宅、商业、工业三个类型的比较，2022年应多关注工业地产。
