目前看，中国房地产的新一轮“救市浪潮”已经在全国范围内大规模展开，目前已经有超过40城出台“宽松政策”。
原来只是“三四线城市”在救市，现在连“二线城市”，“省会城市”和“国家中心城市”也开始加入地产救市行列。
2022年2月18日，郑州发出明确的“楼市救市信号”，声称即将出台多个“救市大招”，动作极大：
第一，“抢大学生”，郑州计划每年出台政策吸引20万大学生来郑州就业创业，官方估计3年内能带来1000万平米的“购房需求”。
第二，“抢外地务工人员”，鼓励外地务工人员来郑州买房，官方预计2年内能够带来2000万平米的“购房需求”。
以上两个“救市动作”主要是创造“楼市新增需求”。
第三，也是“最猛”的一个，那就是“重启货币化安置”，重点启动楼市的“存量需求”。
郑州计划将“大力推进安置房货币化安置”，鼓励“拆迁群众”，利用政府拆迁货币来购置“商品房安置”。
这就意味着郑州可能要搞一次“大规模城市拆迁潮”，利用拆迁货币化来达到“商品房去库存”的目的。
所谓的“货币化安置”，其实还有另外一个名字，那就是“棚改货币化”，这个手段几乎是中国楼市的“终极刺激手段”。
当一个城市居民收入“偏低”，但新房库存又“偏高”的时候，就可以通过“棚改货币化”来直接去库存，相当于政府给居民“发钱”鼓励居民去买房。
2015年全国大规模的“棚改货币化”就是这个思路。
2008年由于美国次贷危机爆发，中国国内为了“刺激经济增长”，房地产被定位成为“核心产业”，房地产投资快速增长，全国各个城市都开始大规模的“卖地盖房”，各种新区“层出不穷”。
但是到了2015年，由于前期房地产的投资建设规模太大，地方政府卖出大量土地，都被开发商盖成了新房，楼市出现严重的“供过于求”，房子开始滞销了，没有人买了。
于是楼市开始形成“巨大的库存”，成为了中国经济的“三大负担之一”。
怎么办？
解决的方案很简单！
2015年国家开始推出“棚改三年计划”开启了“货币化安置大潮”。
2018年再次推出“棚改新三年计划”，持续“去库存”。
连续6年的棚改货币化不仅有效降低了三四线城市的“新房库存”，也带来了中国最大的一次房价上涨潮。
尤其是2015年全国第一轮规模庞大的“棚改货币化”运动：将城市老城区的旧房子“拆除”，对拆迁户进行大额现金补贴，鼓励他们再去买房。
同时要求银行把“首付降到20%，利率直接打8折”。
“棚改货币化”相当于给房地产“定向放水”，同时还降低“购房门槛”，房地产救市力度堪称“史无前例”。
事实已经证明，“货币化拆迁安置”等于直接向楼市“定向大水漫灌”，是刺激楼市最有效的手段，没有之一。
但是在2020年以后，随着“全国棚改货币化”浪潮的结束，住建部于2021年又出台了“关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知”。
大规模“拆迁货币化安置”消失了，三四线楼市上涨的动力也就消失了。
那么“新一轮棚改货币化”会在2022年重启吗？
郑州本次的“救市方案”，让我们看到这种可能性，新一轮的“地方货币化安置潮”或将可能重启！
地方政府的楼市“救市”，终于还是要用到“终极大招”！
但是在一线城市，目前看“货币化安置”的规模依然被控制得死死的。
在北京最值得关注的“货币化安置”，主要集中在北京东西城核心区的“直管公房平房的申请式退租”。
北京核心区的“直管平房申请式退租”，本质上也是一种“货币化安置”：租户退出平房公房，政府给货币补偿，租户去买商品房或者共有产权房。
但是在最近几年，北京对每年“退租规模”控制的比较死，五年一共才1万户，每年仅有2000户左右，这个规模要对北京房价起到推动作用，几乎不可能的。
和上海每年动辄几万户的“旧城改造动迁”比起来，那是“微不足道”。
比如2022年北京计划启动的“退租计划”依然锁定在2200户左右，北京的“货币化安置”比较小心谨慎。
从目前官方的消息看，北京西城区仅有“观音寺二期”将启动，东城仅有“国子监一期”将会启动。
最近北京西城官方公布了“西城大栅栏观音寺街区”的总体规划，包括了“一轴、两核、三片、四区多节点”：
一轴（大栅栏西街-杨梅竹斜街-铁树斜街形象展示轴）
两核（五道庙核心、观音寺核心）
三区（传统文化艺术体验区、生活服务腹地、西街传统商业区）
四片（西南门户、五道相会；新老共生、活力家园；文化之芯，传承创新；百年繁华、西街商户）
多节点（观音寺、铁树斜街、五道街等节点）的空间结构。
根据规划，整个“大栅栏观音寺街区”将会在2024年整改结束并亮相，这就意味着“观音寺街区”将会在近期之内启动新的退租。
其中“观音寺街区一期退租”已经在2020年启动。
截至2020年12月观音寺片区项目一期申请式退租签约结束，已签约居民共计1103户，占比片区总户数2394户的46%。
观音寺一期退租采取货币补偿的方式，补偿单价为13万左右，并提供2处安置“共有产权房”房源：
一处为北京市丰台区南苑“合顺家园”：个人产权份额比例为45%，销售均价22000元/平方米现房。
另一处房源是房山区阎村镇“金林嘉苑”：个人产权份额比例为75%，销售均价26000元/平方米，紧邻房山线地铁站。
2022年即将启动的“大栅栏观音寺片区老城保护更新项目”，应该是“观音寺片区二期”，初步判断范围可能如下图：
【图示仅供参考，最终以官方公告为主】
由此可见，北京的“货币化安置”主要呈现出两个特点：一个是严格控制规模，二个是提供共有房安置房，尽可能降低对商品房的冲击。
综上所述，我们认为本轮中国楼市的救市行动正在不断深入，一个是救市的城市越来越多，从四三线快速扩展到二线；第二个是动作越来越大胆，货币化安置的终极大招也要上场了。
但是一线城市依然“稳如泰山”，房价不会大起大落。
所以未来如果更加关注楼市投资的话，三四线城市风险依然较大，谨慎进入，可以适当观察一些“救市动作极大”的二线省会城市。
这些省会城市，不仅可以虹吸省内人口，有增量购房需求，而且一旦重启大规模的“货币化安置”，房价估计会有不小的涨幅。
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