房地产专业有哪些(关于房地产行业的详细介绍)

宁波商报

2022-04-20 00:26:36

国家‘“房住不炒”的基调叠加房地产税刺激，再加上恒大这种头部房企资金链的问题暴露，房地产板块最近可谓是陷入“屋漏偏逢连夜雨”的窘境。但是12月3号总理一句“适时降准”，引发了对流动性补充的想象，而昨天央行也非常给力，官方发文迅速响应宣布全面降准0.5个百分点，给市场释放长期资金1.2万亿，来支持中小企业发展。A股自来就是“闻风而动”，这两天房地产板块也是在降准的风声中有所发酵。

今天这篇文章主要是对房地产行业进行一个基本的概述，来帮助投资者更好的理解房地产市场，以此挖掘、判断潜在的市场机会。行情之类的先不多说，以后在分享。

一、行业简介

房地产是我国国民经济最重要的组成部分，其开发流程长，产业链环节众多，对相关产业具有明显的带动作用。房地产行业具有强周期性、重资产、资金密集、受政策调控影响大等特点。

一般来说，房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产全景图

二、行业基本情况

（1）房地产产业链构成

房地产产业链由上中下游组成。房地产开发业是集房屋、市政、工业、建筑和商业等综合开发为一体的产业，它的关联度高，带动力强，产生了巨大的"拉动效应"。房地产投资对其他行业具有前向推动效应和后向拉动效应，二者之和为对各行业的总带动效应。据世界银行研究报告，发展中国家房地产投资对相关产业乘数效应为2倍以上。

房地产产业链

（2）行业收入

伴随中国高速城镇化的进程，中国房地产开发行业在过去十几年中始终保持较好的发展态势，即使在2008年收入仍然保持增长。

房地产开发企业经营收入增长情况

传统的房地产行业以住宅产品的开发销售为主，近年来随着城市中心区域住宅用地日趋减少，房地产企业开始谋求转型，加大商业地产的业务比重，并持有部分物业以期获得长期租金收益。在新型城镇化以及经济转型背景下，区域经济发展、产业结构升级势必伴随着大规模现代化产业园区及物流基地的建设。

地产分类概述

（3）房地产开发流程

房地产开发是一种专业性较强的经济活动，从项目可行性论证直至竣工交付，各环节对参与人员的专业知识与经验技能均有较高的要求。

房地产开发流程

三、宏观环境影响

（1）政策环境：调控基调转换频繁，政策市特征显著，房地产市场波动性加大

面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策对市场进行规范与引导。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击，导致市场波动纷繁。

（2）经济环境：经济的发展的水平和增长速度决定或制约着房地产业的发展水平，经济环境对房地产市场的宏观层面和微观层面均有着重要的影响

（3）社会环境：快速推进的城市化进程为房地产市场需求提供了长期而稳定的基础

根据发达国家城镇化历程经验，初级阶段，城市化水平低，发展缓慢，当城市人口超过10%，城镇化发展速度开始加快；当城镇化水平超过30%，发展呈加速状态，进入中期阶段；后期阶段，城市人口大约超过70%时，城镇化进入平稳发展阶段。我国依然处在加速发展的第二阶段，发展空间依然较大。

（4）技术环境：住宅产业化推进行业变革，低碳房地产从概念走向现实

住宅产业化对于缩短建设周期、降低开发成本将产生显著作用，但其推广和普及仍需经历十数年甚至更久。低碳地产已经引起普遍关注，绿色住宅、健康住宅等理念被越来越多地体现在房地产开发之中。

住宅产业化核心要素

四、行业发展特征

（1）我国房地产行业具有周期性、关联性、地域性、政策性、不完全竞争性的特征。

（2）我国房地产行业正经历从成长期向成熟期的渐变，依然存在着良好的发展潜力；

（3）传统的住宅开发-销售为主导的经营模式面临严峻挑战

住宅开发-销售模式必须依托于住宅增量的持续增长。而住宅增量市场未来势必要面临供应和需求的双重压力。

（4）发达国家房地产业演进规律

发达国家房地产市场发展经验表明，房地产行业必然经历增量市场为主导到存量市场为主导的转变，持有型物业的开发运行是致力于永续经营的房地产企业的必然选择。

五、行业分析框架

房地产是一种特殊商品，同时具备使用价值与投资价值。因此房地产需求从属性角度可分为自住型需求和投资型需求（含投机型需求）。自住型需求是根本，来源于现有家庭的分化、城镇化及外来人口迁徙带来的人口增量、居住条件改善等方面。投资型需求是基于商品房具有保值增值属性而产生的外延性需求，其依附于自住型需求，但具有较强的不稳定性，容易加剧市场波动，对市场平稳运行产生干扰，是政策调控必须加以抑制的。

房地产需求构成

swot分析：我们按照swot模型也可以做如下分析

行业SWOT分析

房地产成本构成

土地成本是房地产开发成本中占比最大的构成部分，土地是稀缺性资源，国有建设用地面积供应的受限于耕地红线的约束，加之各城市城区可出让土地面积逐渐减少，近年来地价迅速攀升，各色地王屡创新高，可以预见土地成本比重将进一步增加。

近年来，我国主要城市的平均地价一直保持增长态势，企业拿地成本高，要想获取更多的利润，只能转移到房价上来。但是受到国家调控政策的影响，16、17年后土地成交溢价率是逐渐下滑的。

全国主要城市平均地价增长情况

40大中城市土地成交溢价率

销售和库存

很明显，房地产税实质推进下，商品房销售降幅很大，房企的辉煌时代一去不复回了。

商品房销售面积增长情况

房屋新开工与竣工面积增长情况

最后----

总结下存量时代房地产的考量因素：

随着我国人口增长和城镇化速度日渐放缓，房地产刚性需求增长也随之放缓，再加上监管政策全面细化，房地产行业正在由增量时代向存量时代转换。

存量时代对房企资金实力、开发营销、内部管理等能力的要求提升，将公司治理、经营质量和债务周转能力作为房企信用研究的三条主线。

公司治理是房企经营活动的基石，良好的公司治理能促进房企经营权和管理权的合理分配，有助于制定高效匹配的经营战略，提升经营效率、盈利能力以及优化融资结构、降低违约风险。关注公司属性、大股东持股比例、管理层稳定性和业务结构。

经营质量是房企业务竞争力的来源，经营质量较高的房企通常拥有更多的项目开发和管理经验，市场占有率高，融资渠道更为通畅，在宏观经济下行和政策收紧时抗风险能力更强，其中规模是房企竞争力的核心，是房企抗风险能力的主要来源。重点关注土储规模、区域分布、城市能级分布、存货周转率和销售净利率等指标。

专业地产策划运营商

债务周转是衡量房企抗风险能力的表现，三道红线政策出台后，房企有息负债增长受到限制，债务周转能力差的房企稳健性较弱，一旦出现外部冲击，可能无法通过足额的销售回款或再融资来缓解偿债压力，发生资金链断裂、造成债务违约的可能性较大。重点关注剔除预收账款的资产负债率、净负债率、短债占比、隐性负债、融资成本和现金短债比等指标。

通过信用分析框架对房企的信用资质进行分析，将2020年克尔瑞全口径销售额TOP50房企分成了三档：1）中海地产、保利地产、华润置地、龙湖集团和万科地产等为优质型房企，其业务规模大，土储质量较好，市场认可度高，周转稳健、利润率可观，流动性对债务覆盖程度较好，处于三道红线的绿黄档，信用资质出色；2）龙光集团、佳兆业、雅居乐、时代中国等为价值挖掘型房企，这类房企虽然在规模优势上不如龙头房企，但区域布局合理，周转率高，偿债能力较为出色，处于三道红线的黄橙档，信用资质较好；3）华夏幸福、富力地产、中国恒大和蓝光发展等为关注型房企，其杠杆率高，存货周转速度慢，短期偿债负担重，处于三道红线的红档，需警惕其存续债收益率波动和信用风险。