一、案例介绍
2019年5月3日，出卖人金某与刘某签订了买卖合同，约定将金某名下的某某花园2号楼1102号房屋转让给刘某。刘某按约定支付了房款，金某承诺于6月10日交付房屋并协助办理手续。一周后，刘某发现金某曾有长达两年的躁狂症史，且症状已于4月28日复发，刘某担心无法正常履行合同。金某家属坚持出售房屋，要求刘某继续履行合同，为此刘某该怎么做呢。
二 、法务分析
精神病人（成年）所做的民事行为有效还是无效？如何认定？
《中华人民共和国民法典》
第二十一条：不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
第二十二条：不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
第一百四十四条：无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
精神病人（成年）所做的民事行为有效还是无效？区分于其为限制行为能力人还是无民事行为能力人。依据上述法律规定，若宣告为无民事行为能力人则其所实施的民事法律行为无效，仅由其法定代理人代理实施民事法律行为；若宣告为限制民事行为能力人则其实施民事法律行为可由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。
结合本案，如金某被认定为无民事行为能力人，则应由金某的法定代理人与刘某重新签订合同后房屋买卖合同可以继续履行；如金某被认为为限制民事行为能力人，在其法定代理人同意、追认下房屋买卖合同也可以继续履行。
无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。而无民事行为能力人或限制民事行为能力人由其配偶、父母、成年子女、其他近亲属或其他愿意担任监护人的个人或者组织（须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意）担任其监护人。申请人民法院宣告该精神病人（成年）为无民事行为能力人或限制行为能力人，由人民法院根据司法精神病学鉴定或者参照医院的诊断来鉴定确认。
若买受人发现出让人系精神病人（成年）的，则需要立即联系其家属，确认其民事行为能力以及出让人的监护人，由监护人以出让人的法定代理人名义签署《房屋买卖合同》。出让人的民事行为能力未经确认或者没有指定监护人的，买受人可以要求出让人家属，或是自己向人民法院申请宣告出让人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，并请求法院指定监护人，由监护人持生效民事判决书、身份证、户口本、产权证等材料与买受人签署《房屋买卖合同》。否则，不建议购买精神病人（成年）持有的房产。
三、法务提示
1、事先确认 监护签署
建议家中有成年精神疾病患者且其名下有房屋需要出售的，应当事先通过法律程序来确认其为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，进而依法确定其监护人或者由法院指定监护人，然后进行房屋交易。在签约过程中，监护人必须在场，并签署相关文件。如直接由精神疾病患者与买受人签订合同，可能导致该合同无效。
2、保护权益 要求承诺
监护人应当保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。因此，买受人在遇到此类情况时，可以要求监护人做出必要的承诺（如：保证产权人利益的保证书）。承诺的内容和形式根据不同的情况而定。
3、确定监护 签订合同
如果买受人事先已经知道房屋登记在成年精神病患者名下，建议先确定该出卖人的监护人，然后再与该监护人签订合同。
