大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。以下是正文：
随着全面复工越来越近，2022年第二批新房也即将过会入市，大家的注意力也将重新回到买房这个话题中来。
但在纷繁复杂的信息中，有些所谓小道消息却有些辣眼睛：
“上海首付下降，首套20%、二套30%！”“二手房按揭取消三价取低！”“临港放开限购！”
等等等等...
其实，只要对在上海买房稍微有点常识的朋友，都知道这些谣言的真实程度有多差——
房产这个游戏，不是这么玩的。
01 历史经验
从以往的经验看，上海的调控政策，是逐步加码的。
2020年楼市火热，于是从2021年1月开始，政策一级一级往上调：
1月，离婚追溯三年，增值税二改五，法拍房限购2月，触发积分制的新房限售，降低新房热度3月，中招新政，抑制学区房过热7月，执行挂牌核验价，提升利率，收紧赠与
8月，“三价取低”，降低二手房杠杆
从开始收紧到8月三价取低收尾，花了整整半年多的时间：
招招精准，次次到位。
反过来也一样，如果上海楼市打算要放松，那应该也会是循序渐进、逐级释放的，而不会一下子“捅到底”。
比如放松信贷，应该第一步先调整涉税评估价、降低按揭贷款利率等，试下水，如果效果不佳，再去考虑普宅线、认房认贷的问题。
一上来就说首套首付2成，二套首付3成：
你当上海是三四线城市啊？
02 当下
最近几周，全国有80多个城市都放松了楼市调控，尤其是4月29日中央政治局最新定调后，除了北上广深杭，接下来基本都会给楼市解绑。
疫情后，上海无论是税收压力还是卖地压力都非常巨大，4月、5月甚至6月楼市都不会有多少进账。
加上近日中国人民银行上海总部强调：“重点加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持，合理安排个贷受理与投放。”
上海的楼市逐步松绑，也不是不可能。
那么，就让我们大胆猜想一下：
接下来的上海楼市会在哪些方面放松？以什么样的程度放松？
03 限购政策
第一，限购方面——
目前上海执行的限购政策基本属于全国最严：
1.户籍家庭限购2套2.非户籍单身不可购房，社保满五年家庭可购1套3.法拍、赠与均需购房资格，离婚追溯套数三年
4.严格的落户政策，郊区限购政策与市中心一致
猜想1：非户籍单身，满五年社保可买1套，社保满五年家庭可买2套
外地单身，就算社保到位了也不能买房，这一点从我和购房者的交流中就感觉太让人困扰了，现在单身的这么多，硬要结婚才能买，真是先有鸡还是先有蛋的问题。
社保满五的家庭也是，已经为上海贡献了超过五年的时间和大量的社保税费，但1张房票无论是为外地父母居住，还是置换，都非常不便。
此举大概率会释放一些房票，不过数量不会很多。
猜想2：五个新城放松限购
根据五个新城规划，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇新城将要打造长三角独立节点城市，大量吸引人口，总计超百万。
但目前五个新城的限购措施和市区一致，论“抢人”，显然拼不过大专就可以落户、社保6个月就能买房的周边二线城市，因此为了契合五个新城大量的产业和住房增量，单独放宽购房资格，也不是不可能。
此举将有力激活五个新城的楼市，降低去化压力，不过考虑到市区利空，对整体上海楼市影响不大。
猜想3：二孩及以上户籍家庭，可购第三套
自去年5月“全面三孩”政策下来后，各地都出了不少政策鼓励生育，楼市政策也不例外，像沈阳、无锡，都出台了相关政策对二孩以上家庭倾斜。
上海的出生率在全国排名靠后，老年化率更是位居全国前列，对多孩家庭略微放开限购，没毛病。
不过上海真正有多孩、有钱、有意愿增购的家庭少之又少，对楼市的威力有限。
04 税费
第二，税费方面——
目前上海执行的税费政策也是全国最严：
1.契税，根据首套非首套、面积等征1-3%2.不满五年全额征收5%增值税3.满五年的非普通住宅差额征收5%增值税4.非满五唯一，征全额1-2%个税
5.二套及以上征房产税
猜想1：增值税“5改2”
目前满五年才免5%的增值税，一方面降低了市场流动性，另一方面加重了居民购房税费负担，因此像沈阳、无锡等，都把“满五”改成了“满二”。
如果全国大多数城市都只要“满二”，上海也有一定可能跟进。
猜想2：更新普通住宅认定标准
上海上一次更新普宅线是2014年11月，距离现在已近8年，目前内/外/郊环450万/310万/230万的标准，已经远远落后于时代，可以说上海绝大多数交易的二手房，以实际成交价格来看，都不是普通住宅了。
这也意味着，绝大多数住宅，就算满五年，也要交差额增值税，对购房者来说是一笔不小的负担。
调整普宅线，不仅能省税费，还能降低理论首付比例，威力不小，因此我认为概率不大。
05 新房限价
第三，新房限价方面——
目前上海执行严格的新房限价，并且通过“房地联动价”，在土拍的时候就提前告知开发商和购房者，到时新房上市的价格。
限价几年下来，全市新房限价的提升幅度几乎可以忽略不计，少数几幅地块每隔2-3年上涨5%左右。
猜想1：小幅提升房地联动价
为了提升开发商拿地积极性，提振市场信心，房地联动价有调整的空间，比如从目前的几乎不变调整为每年3-5%。
这在全国各地都很常见，像长沙针对改需型住房，限价每年提升8-10个百分点，东莞干脆取消了房地联动价。
猜想2：放松豪宅新房限价
目前的新房限价效应最严重的就是在市中心，尤其是豪宅项目，倒挂50%甚至70%都不少见，简直是在给富人送钱，反而拉大社会财富差距。
因此可以考虑对于高于一定单价或总价的豪宅放松限价，比如单价为全市均价两倍，也就是14万以上的豪宅，新房价格提升至接近市场价。
但是，提升的部分不归开发商而是算税费，这样既能防止富人套利，增加财政收入。
06 信贷政策
第四，信贷方面——
目前上海实行政策如下：
1.首套、二套贷款利率分别为4.95%、5.45%，比当前LPR高出35、85个基点；
2.首付比例，理论上是首套3.5成、二套普宅5成、非普宅7成，但由于三价取低，二手房实际首付分别为6成、7.5成、8.5成；
猜想1：首套房贷款利率回归LPR
在2021年7月以前，上海执行的一直是基准利率，首套甚至还打9-9.5折，目前4.95%的首套房利率有下降到LPR基准的空间，也就是4.6%，从而降低刚需购房者负担。
猜想2：小幅提升涉税评估价
“三价取低”中，最低的就是涉税评估价，基本是市场价的5-7折，这导致大家在买二手房时，首套房实际首付高达6成，二套房则高达7.5-8.5成。
因此小幅调整涉税评估价，可以为市场注入更多购买力，而且不存在滥用杠杆的问题，想多贷的人，自然会贴着最高评估价走，不想多贷也可以继续做低。
而且，此举其实非常低调，不需要发红头文件，可以尽量把舆论影响控制到最低。
猜想3：取消“三价取低”
这个，就有点高调了，基本不可能。
猜想4：认房不认贷
这个，就太高调了，几乎完全不可能。
虽然目前口号都是要支持改善购房群体，而认房认贷是阻碍大家置换的最大阻碍，只要贷过款，无论还清与否，都要首付7成。
但鉴于上海城市的能级，除非全国都认房不认贷，否则基本不可能单独执行。
07 写在最后
个人判断，疫情后的上海楼市不会有大起大落，会依旧保持平稳态势——
大家可以留下自己的看法。
