城西商场周边的商铺 图/张巧英
李姐最近想在申花买一套300方总价约2000万元的住宅，来咨询我现在是不是入手的好时机。聊着聊着，她说起了自己投资商铺的事情，10年前，最初购买的其实就是申花这个楼盘267方的住宅，后来找开发商协商，补上100多万元的差价后，换成了同等面积的商铺，没想到现在又要回来买住宅了。
平时看起来就是一个优雅全职妈妈的李姐，低调不张扬，以至于我对她买商铺的辉煌历史并不甚了解。通过这次深入交流了之后才知道，原来，她在多年前算得上是杭州商铺界的投资达人。只不过，2012年她就渐渐淡出了商铺江湖，这10年来，她把重心放到了家庭和公益事业上。
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1999年第一次
全款买下小区楼下的底商
1999年，李姐花35万元全款买下一套城西的住宅，一直居住到今天都没挪过窝。
2000年，她花50万元全款买下了自己所在小区的68方底商。这是她人生中投资的第一个商铺，一年的租金是2万元，到现在她还清楚地记得，是租给了一个卖米的东北人。
城西社区底商 图/张巧英
商铺持有约10年后，2009年，她以396万元的总价卖掉了。这笔买卖，不算房租收入，净赚346万元，让她初次尝到了商铺投资升值的甜头。
李姐说，她预见了城西居民的消费趋势可能要从社区底商转移到商圈，所以很早就开始布局商场里的旺铺。
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第二次买商铺
追溯到18年前西城广场开业
2004年，城西的商业还远远称不上繁华，当年城西开出的第一个业态比较丰富的商场就是西城广场。李姐很看好这里的发展前景，花425万元全款买下了西城广场内一个位置非常醒目的商铺，面积有178方。
那时候商铺的租金收益约有8%，大约33万元，扣除商场一些杂七杂八的管理费用，还有约24万元的净收入。她持有三年后，2007年就以490万元卖掉了。
城西银泰城实景 图/张巧英
第二次商铺投资，和第一次相比，回报率一般，李姐的心得是，商铺在商场里，租金和业态基本都由商场决定，结算时不像外面独立的商铺那样是由自己说了算。她还是希望自己能拥有商铺的话语权，所以，此后，她就没再碰过商场里的商铺。
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第三次买下的商铺
位于城西银泰城商圈附近
2007年，西城广场的商铺卖掉后，她很快就全款买下了万家花城的底商。
万家花城开盘时住宅价格大约1万元/平方米，商铺价格是住宅的1.5倍，按商铺的位置优劣，价格梯度从最高26000/平方米到最低19000元/平方米。李姐买了万家花城在萍水街上位置最好、价格最高的底商，26000元/平方米，205方，520万元。
楼盘交付后，萍水街上的205方商铺，第一年的租金是25万元，前几年造5号线地铁，商铺略受影响，每年租金约33万元。2021年开始，年租金涨到了50多万元，租客很稳定，已经租了5年以上。
社区底商是居民刚需 图/张巧英
虽然从房产涨幅的角度来看，可能商铺比不过住宅，当年她在万家花城一个小区，就支付了520万元的全款用于买商铺，这笔钱如果用来买2-3套加起来500多方的住宅，以万家花城目前的成交单价约6万多元/平方米来算，住宅已经升值到3000多万元了。
但李姐通常买商铺的目标是投资回报率5%左右，从万家花城的租金回报率来说，已经达到了10%，她还是相当满意的。
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第四次买下的社区底商，
变成了商业孵化器
2012年，李姐全款买下了东方福邸的两间底商，地上两层267方，加上地下一层133方，一共约400方，总价600多万元。2013年开始出租，年租金是25万元，一签就是5年，中间不涨价。2019年，第一任客户的租约到期后，两间商铺的年租金涨到了43万元。
东方福邸底商 图/张巧英
2020年，受疫情影响，租给教育培训机构的商铺，租金就断断续续不太稳定。2021年11月培训机构关门后，商铺就一直空着，直到今年3月，才开始重新出租。
现在，这两间商铺的出租迎来了一个新的契机，新的租户是一个玩具运营商，他们与李姐签订的不仅仅是单纯的租赁协议，而是一个战略合作协议。两间商铺按照目前的行情年租金大约是50万元，租客每年支付保底租金36万元，每月李姐可以共享店铺内的收益分成。这家旗舰店如果运营成功，李姐作为战略合作伙伴，再去下一个小区投资商铺，双方共同打造一系列的连锁店。
李姐认为，现在进入了一个多方共赢的时代，房东与商家共同成长，商铺成为创业者的孵化器，探索孵化出一些可以复制的商业模式，让她对未来有了盼望，也再一次点燃了她投资商铺的热情。
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选择商铺的门道很多，
不要拿商铺和住宅对比
李姐说，以前的商铺有过很长时间的黄金期，“一铺养三代”，现在的商铺，则是一种相对股市等来说，略显稳定的投资。
社区底商是居民的刚需，用来开设水果店、餐饮、养生、托管、兴趣班、日用品小超市、宠物托管、理发店等，通常收益不算太高，但比较稳定。李姐投资的东方福邸底商，一开始也只是把它当作社区刚需店铺，没想到，后来，小区边上开设了大关小学，还建了亚运公园，位于十字路口的商铺，就升级成了马路边更有价值的商业商铺。所以投资前也要多了解周边的各种规划。
买商铺也是很有讲究的，李姐总结了几个心得：
1 ► 商铺面向的马路小一点的好，马路太宽，两边有隔断，对面的人群就过不来了；
2 ► 商铺的进深不要太深，要通透，窗户开在不同方向，空气可以对流；
3 ► 尽量不买上面有房子的商铺，这样就不会有大柱子，实用性不受影响；
4 ► 商铺对面不要有太大的建筑或综合体，因为综合体业态丰富，居民消费会被引流。
最后，李姐说，买房心态要放好，不要把商铺拿来和住宅对比，房子体现的是居住功能，商铺体现的是长期稳定收益，一个家庭在满足居住空间后，她觉得可以考虑投资一个商铺，作为自己养老或孩子的教育经费。像她自己，这10年来安心全职在家带娃，每年600多方商铺的租金收入有60-80万元左右，10年下来也有约600-700万元的收益，送孩子出国读书、日常生活开支等家庭消费基本都能满足。如果当年买了住宅，像她这样买了房子后，住了20多年也不愿意倒腾的人，这10年的租金回报就没这么高了。所以，哪怕现在家庭需要花2000多万元买一套当年只要600多万元的大户型住宅，她也从来不后悔当年选择的是商铺。
因为疫情管控，沿街商铺大多关闭 图/张巧英
当李姐带我到申花实地看好商铺离开时，回城西的路上突然狂风大作，天色变黑，树叶在风中飞舞，因为疫情管控，沿街的商铺都关门了，街上寂静地只听见风声。但是，雨过总会天晴，相信过不了多久，这些社区底商又会重现昔日的繁华。
