你以为你足够了解广州的市场！其实你对广州一无所知——小公举

你知道都有哪些地区的人在关注广州的房子？

多大面积的房子受欢迎？

什么样的户型受欢迎？

购房者喜欢哪些区域？哪些板块？

看吧！一无所知！小公举来告诉你们吧！

都有哪些地区的人在关注广州的房子？

各地区意向人群占比情况

除了广州本地购房者外，受益于广佛同城、广清一体化等规划利好，再加上不断改善的便捷立体交通，拉近了城市间的举例，使得佛山、深圳、东莞等地的人前来广州置业。

光上半年他们买走了广州38688套一手住宅

多大面积的房子受欢迎？

80-100㎡、100-120㎡两个面积段的一手住宅成交比重较大，整体市场以刚需为主。

户型为二至四房的房子更受购房者喜欢

整体市场以三房为主力产品，大多数刚需将置业目标瞄准“三房”。其次为二房、四房。

购房者喜欢哪些区域？哪些板块？

天河、海珠等中心区域房价高企，不少客户依旧选择价格相对低洼的增城、黄埔等外围区域，尤其是刚需客户。

近几年，在增城撤市设区获批、频繁拍地、地铁21号线正式动工、科技小镇...多重重磅利好加持之下，朱村板块全面爆发，板块内热盘多次加推，吸收了大量买家。

购房者偏爱的房企是哪几家？

现在承认你一无所知啦？

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给刚需客的建议

①所谓刚需，那就是刚好需要，有需求。你的需求除了房子本身外，还有什么？学位、环境、地铁、还是什么？这一点你自己必须清楚！毕竟每一个人的需求都是不一样的。

就好比找女朋友一样，你是喜欢腿长的，还是五官精致的，亦或是温柔贤惠的？锁定目标，你才能迅速买到自己心仪好房。

你说这些全部都要？那对不起，满足这些所有条件的不会要你！因为它不会是刚需！

②房子到底怎么样，千万不能只看广告，只听置业顾问的介绍。你一定要去实地看看，而且选择了一个板块后，不建议看完一个楼盘就下筹买房，最好是在旁边多看几个，对比一下，你才知道你看上的是不是最好的，性价比最高的楼盘！

在这里教大家一个办法，就是看完一个盘，去到第二个楼盘的时候，反问人家：我刚刚去看了那个XXX 楼盘，他们如何如何好，你们有啥比他们好的？

然后你就会听到对方楼盘的销售会给你爆料刚刚你看的楼盘各种缺点，看第三个楼盘又继续用这个套路去问第二个楼盘，这样，能帮助你更近一步了解各个楼盘的优点和缺点！

③目前不是到处降价吗？所以作为刚需客，应该多进一些购房群，多加一些中介，可以看到很多的特价房和优惠房源，可以捡捡漏！

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给投资客的建议

既然是投资，那么买房当然是从升值和回报率来考虑了！

所以，在选房的时候认准几个决定保值的附加值：地铁、学位（尤其是省一级学位房）、无可复制的自然资源（海景 江景 山湖）。道理我就不用多去阐述了，买占据这些条件的房子不说升值，保值是肯定的！（刚需客同样适用）

②如果你是买商住，用来放租的话，那么你必须考虑回报率，自己买之前，去了解下楼盘所在板块的人口有多少，人流量有多少，租客人物画像特征，周边租金多少？然后自己去算一算年回报率多少，几年能回本，如果算下来，接近你产权年限或者超过年限，对不起，那你直接可以放弃了！

比如，想买某某楼盘，说租金可以租到多少，你去实际查证后用那个租金来算，每年回报率有几万，需要几年可以回本。如果算下来是35年、36年才能回本，而你产权只有40年，这种房子买来干嘛？直接一脚踹飞它~

③当然，以广州目前的市场情况来说，投资客不用着急入市，毕竟目前处于下降阶段。正所谓“买涨不买跌”，所以，可以多考察。

广州是一座老城，广州的老城区从荔湾到越秀，再到天河，接下来还要一路东进，琶洲、黄埔科学城，所以如果你是赌广州未来的城运，那肯定是选东边最好。

目前广州的城市就是由三条中轴支撑起来的：文化中轴（学区房）、城市中轴（地段和景观好）、创新中轴（近郊产业群），他们所对应的卖点也是不一样的。

如果你是打算买广州的市区二手房，而且预算足够，大可以选择广州的黄金三角:珠江新城、琶洲、金融城。

珠江新城作为广州的CBD，地段好配套全学位好邻居高端，房价看涨预期强烈。

在珠江新城3公里内，一般被广州人称作“土豪区”，四个地铁直达，开车不会超过10分钟，房价均价8万+，而在这三公里内也是有高低之分的，往东是著名的土豪拆迁户集中地：猎德、潭村、冼村，均价11万+。

其中猎德和潭村的坐北朝南一线江景房，是珠江新城最贵的豪宅。

珠江新城以北是广州最繁华的商圈——体育西路、石牌桥，涵盖了广州众多商场：天嬛、天河城、万菱汇、太古汇，这些地段虽然占了商业配套优越的好处，但是由于开发较早，所以楼龄基本也比较老，而且不少为独栋，不是花园式小区，所以溢价有限。

珠江新城西边的五羊邨、杨箕隔了一条广州大道，已属越秀的地界，虽然也是拆迁户集中的地方，但是房价不可与珠江新城相媲。同样的房价，价格至少便宜2-3万。

我们一直说深圳湾后海的豪宅值得长期看好，其实在广州也是一样的，只要你有足够的购买实力，珠江新城的房子就是广州未来5年内的房价天花板了。

琶洲电商总部是腾讯、阿里、唯品会、小米、国美广州总部的聚集地，这些电商企业聚集在此，会将这个片区的配套设施带动起来、有了人流和产业。

现在的琶洲每天都是几十个塔吊同时开工，如火如荼建设，是广州耗费巨资打造的新城。

金融城因为政治的原因，早早规划却搁浅了，错失了5年来最适合进一步发展金融CBD的时机，但幸好现在又重新在推进建设，汇金中心、绿地中心等写字楼拔地而起。

以上三个区域，都是广州高净值投资者的优选。

广州富人区在哪里？

其实，对于刚需来说，选择在广州地铁沿线附近房子问题都不大。

而广州的真正的富人区在哪？

当然就是珠江上的二沙岛。

穿过二沙岛的烟雨路，就可以看到非常开阔的公园景观，人们穿行在种满结缕草、鸢尾和景天的小径，细叶榄仁和铁冬青投下斑驳婆娑的碎影，凤凰木上鲜红的凤凰花衔枝头。耳边满是婉转清脆的鸟叫。休息廊上，妈妈坐在长椅上，孩子快乐地在草坪上玩耍，踢足球、防风筝、做游戏...甚至还有爸爸带着孩子在树下挂了个吊床，轻轻地摇啊摇...这是每个晴朗的周末，二沙岛不变的风景。

不仅仅是公园里大树参天、四季花开，二沙岛珠水环绕，两岸葳蕤的绿树环岛而生，连绵不断。

一线江景小岛+主城区别墅群+舒适的居住环境，成就了广州最知名的富人区二沙岛。

广州的学区房怎么挑？

广州，长期以来，所有广州人买学区无疑就是选择越秀老破小，特别是面积越小越受欢迎，单价也越高。因为这里是老城区，有全广州最好的教育。

在广州排第一圈层的学除了华师附小，就是东风东路小学，就像哈佛早于美国，东风东路创办于1948年，比共和国的历史还长一年，原是美国教会创办的学校，后交由政府管理，东风东路小学稀缺的2万套学区房每逢3月，成交量就会异常活跃。

越秀的名校资源是历史积累的，东山培正小学、淘金小学、中星小学、小北路小学、育才小学也是属于广州第二梯度的小学。

近几年来，随着天河教育建设的跟进，也涌现了一批省一级名校：体育西路小学、体育东路小学、华阳小学。

天河的学区房短时间内虽然赶不上越秀，但是由于城市规划晚，不至于被老破小包围，加上经济的加持，大有超越之势。

广州值得投资的新房板块在哪里？

1.广钢新城

广钢可谓是一代老广州人的记忆，广州有今日的发展，广钢功不可没。2014年，因为广州主城区的供地长期紧张，所以广钢新城拍地入市，目前北区建设基本于明年完成，南区刚刚启动入市。

广钢新城位于广州最早的老城区荔湾，西至花地大道南，北临白鹅潭商圈，东与广纸新城望江相隔，是继珠江新城之后，广州全力打造的高端住宅区，占地657.4万平米，要住20.7万人口。片区吸引了保利、金茂、中海、华发、葛洲坝、北大资源、华为等开发商争相涌入拿地建设。2013年规划出台。2015年首盘开售至今，一直都是广州刚需改善置业的热门板块。

广钢新城由美国SOM公司操刀，模仿纽约曼哈顿“千亿造城”的理念，分为北区-中央公园-南区，中间为34.7公顷的中央公园，北区最先开发，目前都已陆续交楼，南区的拍地较晚，但也陆续推货。

广钢新城有三大突出优势：中央公园、地铁、学位。

中央公园

中央公园可分为三大主题公园，由西往东分别是生态公园、广钢遗址公园、水景公园，沿着公园从南到北，规划的容积率分别是3.8、4.8、7，项目定位也逐步由改善向刚需过渡，公园就是广钢最大的卖点，所以不少楼盘都会打出“公园头排”的标语。

一线江景房，是广州毋庸置疑的豪宅，此外，占有一席之地的便是面向天河公园的房子了。

地铁

除了已有的地铁一号线西朗站、广佛线鹤洞站，未来还有10号线（2020开通）、11号线（2020年开通）、22号线（2020年开通）、有轨电车2号线（2020年开通），所以未来整个广钢基本一走出门就是地铁口，这样的交通通达性，广州没有一个新城区能比得上。

学位

荔湾本就是老广州教育相对较强的区，广钢原有培英中学、真光中学，再加上广钢新城配建32所学校，包含普通高中3所、初中5所、小学9所、幼儿园15所，其中4所为现有保留学校。不管你去到哪一个项目，他们都会告诉你“300米一幼儿园、500米一小学、800米一中学”。

前排为幼儿园▼

当然，在此，也要告知的是，目前广钢有三大缺点。

一是学位推进缓慢，只有几所学校建成，还有大量学校待建，但是问题不大，解决只是时间问题。

二是一直传言的广钢土地重金属污染问题，原本广钢是想多静止几年再开发，奈何主城区拆不动，供地紧张，所以提前入市，其实不少城市也有这个问题，例如成都的攀成钢板块，但是我觉得，这个问题并不影响广钢的前景，毕竟都有做一定的风险管控，ZF不可能拿20万人的生命开玩笑。

三是某些项目容积率超高，达到7，超过60层。

2.黄埔科学城

广州一路东进，受利好的就是黄埔了。离天河主城区仅仅一街之隔的黄埔为什么一直都没有崛起？最大的原因还是因为黄埔放眼望去皆是传统重工业，成片成片的石化厂，所以黄埔将区府搬到萝岗，为的就是先把萝岗的宜居氛围搞起来。接下来黄埔还将启动大规模的拆迁，填补与主城区的断裂层，沿着东进主线珠江新城-金融城-琶洲-鱼珠-第二CBD的一脉相承。

黄埔主要分为三大板块:科学城板块、区府板块和长岭居板块，这三个板块中，科学城板块距离主城区最近，有产业支撑，有已经通车的地铁6号线，是早期发展得最成熟的板块，也是产业+住宅扎堆的地方，是黄埔最值得投资的板块，目前的优质项目已达4.5万+,但是随着规划的落地，未来还有很大的空间。

但是广州似乎有意在“东进”的主轴：金融城-琶洲对称下的临江大道东延鱼珠港第二CBD之外，延伸了一条了副线：万博-南村-新造-化龙，可能也是为未来向东莞抛出橄榄枝做铺垫。

所以在这条副线之上，万博和南村可谓也是乘上广州城市建设的春风，所以万博商圈就是未来不容质疑的番禺区中心了，但万博，只能说在番禺区有热度，但是相比广州其他有竞争力的板块，潜力还不够。

2017年1月13日，金地以18.7亿夺得番禺官塘村地块，折合楼面价33660元/平，继去年11月25日番禺草堂村地块后楼面价再次破“3”，未来两宗宅地预计售至6万/平。

金地的这块地就是我们目前所能看到的番禺的天花板了。

3.南沙

南沙的地缘实在太好，它不仅是广州的南沙，更是粤港澳大湾区的南沙。

南沙100公里可以去到珠三角任何一个城市，21世纪海上丝绸之路重要枢纽，粤港澳深度合作示范区，新一轮改革开放先行地，国家级新区、自贸试验区，广州市唯一城市副中心

南沙于2002年开始大开发，2005年成为广州的行政区，2012年和2014年先后获国务院批准为国家新区和自贸试验区，形成了“双区”叠加的发展优势，南沙的开发建设上升为国家战略。

南沙成为中国新一轮改革开放的重要先行地，成为新时期代表国家参与新一轮经济全球化竞争与合作的重要载体和平台。

京津冀有滨海自贸区，长三角有浦东新区，珠三角有南沙自贸区，三足鼎立。

南沙置业，首先看目前已经相对成熟的金洲板块，因为有地铁4号线和万达广场，然后看明珠湾板块，明珠湾就是南沙的CBD。

深中通道的支线是有通过南沙的，2024年，深中通道通车后，大约30分钟车程可直达深圳前海自贸区，南沙未来会广受深圳辐射，所以想投资南沙的，一定要做好持有5年以上的准备。

虽然离市中心真心远，当前自住不可取。但是如果你买不起珠江新城、琶洲、金融城、广钢新城，那南沙绝对是你长线投资5年的最优选，未来发展一定好。

买不起房还要给你们这些购房者操心、是真的累！心累！