中国经济周刊记者马北京报道

近日，中国首批9只基础设施公募REITs成功上市。

作为一个全新的投资产品，9只公募REITs一发售就受到机构和公众投资者的追捧，并全部提前结束募集。9仅面向公众投资者公开发行募集总额仅20.8亿元左右，但认购总额超过300亿元，可见其魅力之大。

REITs(房地产投资信托)的全称是“房地产信托投资基金”。顾名思义，其主要投资范围是房地产。如果股票是“公司上市”后发行的证券，公募REITs可以形象地理解为“资产上市”后发行的证券。投资者通过持有REITs基金的股份，间接成为基建项目的“股东”。

投资公募REITs的门槛并不高。在上交所上市的5家公司最低认购门槛为1000元，在深交所上市的4家公司最低认购门槛为1000元。

在一些人看来，这意味着只要花1000元，就可以参与投资无线基站、水厂、高速公路、物流园，坐等“分红”和“收租”。

真的是这样吗？到底什么是公募REITs？适合普通投资者投资吗？

首批9只公募REITs资产优良，项目净现金流分配率不低于4%。

从成熟市场来看，REITs投资标的丰富，包括房屋租赁、基础设施、零售物业、通信资产(包括光缆、无线基站、通信塔)等多种类型。投资者从经营这些基础资产中获得大部分利润。

首批获批发售的公募REITs产品的基础资产也涵盖了主流基础设施类型，包括公共环保、产业园区、高速公路和仓储物流等。

9.仅有公开发售的REITs有AVIC首钢生物质、宏图创新盐田港仓储物流、华安张江光大园区、郭芙首创水务、金钟普洛斯仓储物流、浙商证券沪杭甬杭惠高速、东吴苏州工业园区工业园、卜式招商蛇口工业园、平安广州角头广河高速。

从底层资产来看，上交所五只产品的底层资产涵盖了高速公路、公共环保、产业园区、仓储物流等四大类主流基建项目，分布在北京、上海、江苏、浙江等地。深交所的四只产品分布在北京、广州、深圳，包括公共环保、产业园区、高速公路和仓储物流四大主要资产类型。

房地产投资信托基金的预期回报因基础资产的性质而异。

公开信息显示，9只公募REITs的认购价格在2.3元每股13.38元之间，合计募集金额约314.03亿元(含战略投资者和机构投资者)。9只公募REITs的预计年化股息率在4%-12%之间。

4%的年化股息率是一个底线。

根据监管指引要求，基础设施公募REITs项目运营时间原则上不低于3年。现金流稳定，来源合理分散，投资回报率良好，最近三年整体利润或经营性净现金流为正。未来三年预计净现金流分配率(预计年可分配现金流/预计目标房地产净值)原则上不低于4%。最重要的是依靠这些项目发行基建类REITs，形成标准化产品并强制将90%以上的收益用于分红。

普遍认为，首批基础设施公募REITs的基础资产质量高、收益率高、稳定性好。

9只REITs中，8只REITs底层资产的原始权益为国有资产，涉及的实际控制人包括浙江省国资委、广州市国资委、深圳市国资委、招商局集团等。普洛斯REIT标的资产的原所有者为普洛斯集团，普洛斯集团是中国最大的现代物流和工业基础设施的提供商和服务商。

备受机构投资者追捧，个人投资者需谨慎。

如何购买公募REITs？

首批公募REITs采取“战略配售+网下发行+网上公开发行”相结合的方式发售。

值得注意的是，首批公募REITs获得了商业银行、银行理财子公司、保险机构、券商资管等机构的踊跃认购，最终认购价格和数量均超出预期。

中信证券研究发现，公募网下首批认购REITs的机构投资者来源广泛，包括公募基金、保险资管、私募基金、信托、自营券商、券商资管、QFII等机构投资者。认购来源相对集中，其中，券商自营认购总额为292.6亿元，占比56.6%；其次是保险，认购金额81亿元，占比15.7%；公共账户、信托、私募基金和券商分别认购8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。

“投资者有需求，发行人也会有需求。”有公募机构人士对《中国经济周刊》表示，相信首批9只公募REITs发售后，会有越来越多的发行人对这款产品感到好奇。

从9只公募REITs公开披露的信息可以看出，公募份额并不多，约为20.8亿元，仅占发行总量的6.6%左右。

对于公众投资者，购买公募REITs可以通过场内证券管理机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。

参与基础设施基金现场申购的投资者应持有现场证券账户；参与基础设施基金场外认购的投资者应持有场外基金账户。

CICC认为，参与公募REITs的投资价值主要体现在两个方面，一是初始认购的新增收益，二是长期持有的配置收益。从长期持有的角度来看，在海外成熟市场，REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。随着资产配置重要性的日益提升，REITs作为一种新的资产类别，凭借介于股票和债券之间的收益风险特性、稳定的股息率以及与传统资产相关性低的优势，将受到国内FOF、银行理财、固定收益+产品等资金的青睐。

那么，公募REITs适合普通大众投资者投资吗？

据悉，9只公募REITs基金均为封闭式，张江光大公园REITs和沪杭甬惠高速REITs存续期最短，为20年，广河高速REITs存续期最长，为99年。

产品成立后，不开放申购和赎回。在交易所上市后，场外份额持有人需要将基金份额转入市场后才能卖出。也就是说，公募REITs成立后，只能通过二级市场买卖，可能导致折价溢价风险。

有分析指出，公募REITs主要面向机构投资者，定位为长期投资产品，更符合有长期投资意愿的机构投资者的资产配置，如保险资金、资产管理产品等。如果个人投资者希望出售场外资金账户认购的股票，他/她需要在二级市场交易之前将托管转移到场内证券公司。投资者应理性看待此事。

“公募REITs还是要面对个人投资者，和REITs不一样。”上述公募人士告诉《中国经济周刊》记者，目前发行的9只REITs公募产品，也是在类REITs产品不断创新和积累后，逐渐摸索出来的结构和模式。虽然是好资产，好项目，但一定不能有“一夜暴富”的心态，就像炒股一样。

“未来REITs产品的收益还是需要依靠良好的运营。”据公募机构分析，以高速公路为例，每个省份都会有一到两个专业化的高速公路运营平台，但不同地区的高速公路资产收益和负债水平不同。所以，找到好的资产，更好的运营，也是非常重要的。

特定领域新一轮股份制改革

REITs作为一种创新的金融产品，可以盘活存量资产，广泛调动各类社会资本的积极性。因此，公募基础设施REITs有望对进一步推进基础设施投融资市场化具有重要意义。

上交所表示，基础设施公募REITs试点实施，将进一步推动我国基础设施投融资机制创新，深化金融供给侧结构性改革，有利于提升资本市场服务实体经济的质量和效率。

“基础设施公募REITs试点具有更全局性、更长远的意义，相当于特定领域的新一轮股份制改革。”日前，深交所副总经理李辉在2021清华五道口全球金融论坛上表示。

根据李辉的分析，REITs本质上是基础设施项目的公开发行和上市交易，投资者通过持有公开发行的基金份额间接持有基础资产。在存续期内，REITs的募集类似于企业上市后的再融资。在目前国内法律和金融监管环境的基础上，整合各方诉求，试点推出面向基础设施的公募REITs，本身就是一项重要的改革创新，同时也有可能在更高层次、更大范围产生良好的外部效应。

“AVIC首钢生物质基金是排头兵，大量优质公募REITs将陆续上市。”据AVIC证券预计，中国标准公募REITs产品的潜在规模应在5万亿至14万亿元之间，远超目前公募基金持有的a股市值，市场前景广阔。

CICC表示，CICC紧密联系CICC各相关业务板块，推动多个公募REITs试点项目申报，同时开展后续储备项目的研究调整。目前正在实施和储备的项目分布在京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角等基础设施REITs试点的重点配套区域，也覆盖了仓储物流、铁路、收费公路、数据中心、产业园区等基础设施的核心轨道。

证监会新闻发言人高丽表示，将及时总结试点经验，同时适时稳步扩大基础设施REITs试点范围，培育多元化投资群体，鼓励银行、保险、社保基金、证券基金、专业机构等投资者参与。

编辑:周琦

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