文|陈畅

编辑|杨杰

在房地产行业“寒冬”期间，“房产中介第一股”我爱我家又接到了处罚通知。

11月30日，信用中国官网显示，我爱我家因“经纪人为不符合交易条件的经济适用房和禁止交易的房屋提供经纪服务”。11月26日，北京市海淀区房屋管理局取消网签资格，罚款3万元。

房产中介的主要收入来源是房屋佣金和租金佣金。取消网签资格不能办理房屋过户。对于我爱我家来说，意味着其不能直接“做”房屋销售，因此该消息迅速引起市场关注。

事后，我爱我家北京公司回应此事，称涉事经纪人已被列入黑名单，将永不录用。目前，公司业务运行正常。同时，该公司表示，网签并未停止。“确切地说，应该指出的是，那些在处罚之前正在进行交易的人可以继续交易；处罚决定后，整改前不能网签新的业务交易单。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫说。

但这不是我最近爱我家的唯一烦恼。之前我爱我家上海公司因虚假宣传被市场监管局处罚。据了解，因我爱我家上海公司员工在安居客网站以“我爱我家”名义发布与实际情况不符的二手房广告，发布未经卖家委托或相关部门核实的房源，虚假宣传欺骗和误导消费者，监管部门对其罚款20万元。

《财经天下周刊》发现，2016年至2018年的三年间，我爱我家受到了多项相关行政处罚。

近两年，房地产中介收费乱象被监管部门列为整治重点。我爱我家屡遭处罚，也暴露了其管理上的不足。曾经的“房产中介第一股”已经面临着营收下滑的巨大压力。我爱我家，充满焦虑。

2020年，我爱我家实现营业总收入96.04亿元，同比下降14.34%；归属于上市公司股东的净利润3.2亿元，同比下降61.32%。

今年10月底，我爱我家发布了2021年第三季度财报。财报显示，今年上半年，公司业绩强劲反弹，但第三季度营收和净利润再度下滑，其中第三季度营收28.17亿元，同比下降0.06%；归母净利润9694.94万元，同比下降52.4%。

另外，截至2021年9月30日，我家应收账款达到14.08亿元。

总而言之，我爱我家的表现并不漂亮。

我爱我家的主营业务是城市住宅综合服务，具体分为房地产经纪业务、房屋资产管理业务、特许经营业务、商业资产管理业务等。其中，房地产经纪业务，也就是大众常说的“中介”业务，也是我爱我家最核心的“吸金”业务。主要指出售新房、二手房后收取中介费，通过租房收取佣金。

2021年前三季度，房地产行业调控政策密集出台。在此影响下，全国房地产市场尤其是二手房市场迅速降温。RealData数据显示，三季度全国二手房市场总成交量同比下降41.6%。即使在北京、深圳这样的一线城市，二手房成交量也出现了月成交量七连跌。

房地产行业的“金九银十”已经不难在每一家中介上市公司得到体现。

目前，国内房地产中介服务行业的主要上市公司有国创高科、我爱我家、科控股公司等。其中，国创高科三季度营收31.2亿元，科控股公司营收达180.96亿元，均高于我爱我家。

从收入规模来看，我爱我家早已被科控股(Ke Holdings Inc .)甩在身后..科控股公司2020年实现营收705亿元，是同期我爱我家的7.34倍。净利润超过27亿元，是我爱我家的8.68倍。

从门店数量和员工数量来看，截至2021年9月30日，我爱我家拥有门店4820家，员工约5.3万人(含加盟)；同期，科控股有限公司有53，946家关联商店和515，486家关联经纪人..

我爱我家，我还面临着公司高管的大规模离职。据了解，仅今年8月至9月，就有5名高管辞职，包括公司副总裁兼首席信息官刘东英、副总裁陆俊、监事长张鹏、监事刘辉、董事文彬。

这一切都体现在我爱我家的股价上。截至12月8日，我爱我家股价从年中高点5.23元跌至3元，跌幅超过40%，市值超过50亿元。

在投资者互动平台上，甚至有投资者直接提出:“我爱我家股价创近年新低，2021年10月26日收盘价甚至直接跌破增发发行价(方案)。作为一个中小投资者，我很担心公司未来的发展。”

我爱我家董秘回复称，由于近期房地产政策调控和市场认知变化，公司股价严重偏离基本面，未能正确反映公司业绩的稳定增长和内在价值。

谢逸枫向《财经天下周刊》分析，我爱我家业绩下滑最直接的原因是曾经依赖的二手房业务萎缩，同时缺乏新房业务、金融领域、社区资源整合的布局。

他透露，据他所知，我爱我家“人才流失很严重”，很多优秀的经纪人跳槽。“在房产中介公司，经纪人是促成交易的关键人物，房子自然很难卖出去，收入也会相应下降。”同时，“频繁收到罚款也说明公司内部管理混乱。”

这个世界已经饱受“房地产经纪人”之苦很久了。“推倒中介山”似乎是“大势所趋”。

2021年8月，杭州住保房管局某平台允许“直接房源、房东直销”的消息，无异于在房产中介行业投下一枚“重磅炸弹”。

无数用户看到这个消息，第一反应是，从此以后，房东直销卖房不再需要中介了，一时间“中介要完蛋了”的声音四起。当然，事情的后续发展并非如此，因为看似简单的二手房交易比你想象的要复杂，非个人购房人的产权交割、产权调查、过户手续都能顺利运行，专业中介公司的作用依然不可替代。然而，市场对这个行业的信心却大受挫折。

杭州“房东直销”平台上线后一天内，房地产龙头柯控股(Ke Holdings Inc .)股价暴跌近15%，市值蒸发逾220亿元。

对于中介平台来说，转向新房市场成为了更“安全”的选择。

“目前上市中介公司中，易居、贝壳、世联地产在新房业务上做得比较好，尤其是贝壳的新房业务，自上线以来一直处于高速发展状态。”根据谢逸枫的说法。

据了解，科控股公司的收入主要来自这几部分:存量房交易服务、新房交易服务和新兴及其他业务；简单来说就是二手房、新房、家装的业务。

科控股(Ke Holdings Inc .)创始人曾表示，开发商是重要的B端，可见壳牌对新房业务的高度重视。财报数据显示，2017年以来，新房业务在贝壳营收中的占比逐年上升。到2020年，新房业务对营收的贡献已经超过存量房交易服务。与此同时，贝壳新房佣金率也从2017年的2.54%增长至2021年前三季度的2.81%。

业内表示，在科控股公司推进新房业务的过程中，其掌握着大量的门店和经纪人，从而掌握了大量的客户资源，这也成为其与房企谈判的基础。截至2021年第二季度，Ke Holdings Inc .已为全国7000多个项目和240多家开发商提供服务。

相比之下，我爱我家，始终难以摆脱二手房创收的现状。2021年上半年，我爱我家总营收61.3亿元，其中二手房业务营收达35.85亿元，新房业务实现营收仅10.96亿元。据我爱我家董秘透露，二手房经纪是其业绩的“压舱石”，也有人说新房业务是公司产品线的重要组成部分，占总营收的15%-20%。

然而，在谢逸枫看来，我爱我的家人。发展新房业务存在一些障碍。比如公司还缺乏专业的新房开发团队和营销团队，公司对新房市场了解不够。“一般开发商也知道我爱我家的二手房业务，新房业务的销售代理前期策划和土地融资服务相对较少，所以我更倾向于和市场占有率更高、经验更丰富的企业合作。”他说。

为了对抗贝壳，曾经和安居客结盟的我爱我家。2018年，58同城在我爱我家投资10.68亿元。2018年，安居客董事局主席姚劲波恶毒地表示，相比58同城、安居客、58集团旗下Jiji.com的房产业务流量，链家、贝壳的流量只能达到20%。

但安居客的盈利模式与传统房产中介不同。它不是“中间商赚差价”，而是充当“流量平台”，以流量的方式向中介公司和经纪人收取服务费，即“端口商卖流量”。

谢逸枫认为，我爱我家接受58%的投资，与安居客站在同一个屋檐下，主要有几个目的:与安居客共享房源信息和客户资源的数据；扩大市场份额；人才交流；合作搭建二手房贷交易或信息平台，“但这些能否为我爱我家带来实质性的帮助，有助于提高我的收益，还需要时间来证明”。

2021年4月，面对新房市场的大蛋糕，姚劲波在社交媒体上表示“58安居客今年作为挑战者全面进入新房交易领域”。然而，2020年，安居客的新房交易仅贡献了2.28亿元的收入。

我爱我家与这个“盟友”牵手，我改变不了它在竞争中落败的趋势。

房产中介中，我爱我家创立早，上市最早。然而后来，链家恒空诞生了，提出了“房地产”的概念，并在的领导下升级为科控股公司。借助耗时10年打造的房产字典和ACN网络(Agent Cooperate Network，强调经纪人以不同角色参与一笔交易)，在业内掀起轩然大波。

简单来说，贝壳将陌生房源“标准化”，大大提高了房产销售效率，这也逐渐成为其他房产中介公司的一种压制趋势。

这必然会引起其他房产中介的不满。焦虑之余，我爱我家，我开始了“追”贝壳的旅程。

我爱我家曾加入58集团领导的“反壳联盟”，与中原地产、21世纪不动产中国、麦田房产、中环互联共同向壳宣战。但是现在，这个“联盟”的成员已经分道扬镳了。21世纪不动产和中环互联已经变成空壳，麦田房产现在已经归字节跳动所有。

2020年8月，贝壳正式在纽交所上市。两年前的2018年5月，为了在壳前上市，坐上“房产中介第一股”的头把交椅，我爱我家通过借壳昆百大曲线在a股上市。

据了解，为了上市，在并购重组时签订业绩对赌协议的我爱我家，承诺2017年、2018年、2019年末实现的扣除非经常性损益、募集配套资金后归属于母公司股东的累计净利润分别不低于5亿元、11亿元、18亿元。

上市后，2018-2019年，我爱我家踩线完成对赌股东业绩承诺。在这个过程中，我爱我家频频发起、频频失败的M&A案，加速“跑马圈地”，也被认为与其急于履行上市承诺有关。

2018年12月，我爱我家发布公告称，拟以发行股份及支付现金方式购买综合房产服务平台中环互联100%股权。中央互联网的业务范围主要覆盖国内二线城市。截至2018年10月底，已拥有2400多家加盟店。当时我爱我家有3200多家门店，8000家连锁店。我爱我家原本预计，资产重组完成后，其市场份额和门店数量将几乎“翻倍”。

但双方未能就发行股份等核心交易条款达成一致，最终这一合作在2019年“夭折”。我爱我家，想追上链家的欲望已经下降空。当时，我爱我家集团原副总裁胡景晖在接受媒体采访时表示，行业内像中环互联这样规模的收购对象“基本没有了”，而此次收购的失败，让我爱我家通过并购加速扩张门店的想法“越来越不现实”。

2020年，我爱我家董事长兼总裁谢勇宣布，公司“将通过加盟合伙制和平台化的方式快速扩张并占领市场”。我爱我家启动平台化战略，准备成为“入门级多元综合住宅平台运营商”，还计划打造开放的数据资源平台。

这个路径基本上类似于一个壳。我爱我家与贝壳展开新一轮对决。

但在平台上，目前我爱我家在规模、服务、品牌知名度上还是略逊于贝壳。

一位购房者告诉《财经天下周刊》:“我认为房源的真实性和VR看房体验是科控股公司最大的壁垒，这说明本质上科控股公司总能有准确丰富的房源信息供我们选择，里面的中介也提供专业的咨询服务。总的来说，从我的感受来看，仅在预售阶段，贝壳就多次赢得了我对家人的爱。”

谢逸枫认为我爱我家，需要付出太多努力才能接近科控股..“首先，业务要创新，比如转向新房、金融、社区、长租领域等。，提高盈利能力和市场份额；此外，加强业务管理也是重要的一环，公司需要储备优秀的券商人才。”

但是，为了提高估值，讲一个新的故事，我爱我家。在估值上，和贝壳还有很大差距。截至12月8日，贝壳市值为237.23亿美元(约合人民币1506亿元)，而我爱我家市值为70.67亿元。