一、启动阶段

(一)成立业主大会和业主委员会的条件。

一个物业管理区域符合下列情形之一的，业主可以联名向街道办事处提出书面申请，要求成立业主大会和业主委员会:

1.占已交付使用的物业业主总数的20%以上(各地情况不同)；

2.交付物业的建筑面积达到物业管理区域或者前期开发部分建筑面积的50%以上；

(二)共有人应当向街道办事处提交下列书面材料。

1.关于指导和协助成立业主大会的函(附件1)；

2.共有人签名表(附件1后)

3.共有人有效房产证、身份证复印件(提供原件校对)；

(3)街道、联合业主向业主发出通知，组成首次业主大会筹备组。

符合前款条件的，街道办事处应当自收到书面申请之日起7日内，会同共有业主，向业主发布《首次业主大会筹备组成立公告》(附件2)、《业主代表筹备组候选人登记表》(附件3)和《推荐业主代表候选人的业主签名表》(附件4)， 并在小区显著位置张贴不少于15日的公示，告知业主成立首次业主大会筹备组的有关事项； 向建设单位发送《关于提交筹备组成员名单(附件5)和建设(公有住房出售)单位代表表(附件6)》的函，并通知其指定人员参加筹备组。

第二，成立筹备组的阶段

(一)业主大会筹备组的组成。

业主筹备组由7-15名业主代表、街道办事处、施工单位(含出售公房)组成，其中业主代表5-13名，街道办事处代表1名，施工单位1名(含出售公房)。

(二)筹备小组成员的条件

1.具有完全民事行为能力；

2.本人及近亲属未在为本物业管理区域提供服务的企业及其附属企业(不含建设单位成员)任职；

3.不存在向建设单位或者物业服务企业(不含建设单位成员)索取或者非法收受利益或者报酬的行为；

4.不存在泄露业主信息或将业主信息用于与物业管理无关的活动。

除上述条件外，业主代表还应当是物业管理区域的业主，街道办事处代表应当经过房地产行政主管部门组织的物业管理法律知识培训。

(三)如何产生筹备小组成员候选人。

业主代表候选人由业主自行推荐。自愿参加业主大会筹备组的业主，应当在首次业主大会筹备组公告规定的报名时间内，向物业所在地街道办事处提交《筹备组业主代表候选人登记表》、《推荐业主代表候选人的业主签字表》、《本人及推荐业主的有效物业证明及身份证明复印件(提供校对原件)；

建设单位(含出售公房)代表候选人由建设单位法定代表人或其授权委托人担任，并在《关于提交筹备组成员名单的函》规定的时间内，向街道办事处提交《建设(出售公房)代表表》、法定代表人证书、授权委托书、双方身份证复印件(提交原件供校对)；建设单位无正当理由逾期未提交相关材料的，视为放弃参加筹备组的权利。

街道办事处代表候选人应当是经过物业管理业务培训的街道工作人员。

(四)拟定并公布筹备组成员名单。

筹备组中的业主代表候选人由街道办事处根据联名推荐人数的顺序，结合房屋的分布和使用性质拟定；如果联合推荐人数相同，可以抽签决定排名顺序。

筹备组成员拟定后，街道办事处应当公示筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等。所有业主不少于15天(附件7)。

(5)对筹备组拟定的候选人提出异议的处理。

在拟任筹备组成员公示期间，业主对拟任人选有异议的，应当书面向街道办事处提出。街道办事处应当在收到书面意见后7日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。经核实，拟任街道办事处代表不符合条件的，由街道办事处、镇人民政府予以更换；拟任业主代表不符合条件的，街道办事处应当取消其代表资格，并公告全体业主。如拟筹备组成员发生变化，可按上述规定进行补充，并重新公示。

(六)成立业主大会筹备组。

公示期满后业主对拟组建筹备组成员无异议或异议不成立的，将正式确定筹备组成员。筹备组成员确定后3日内，街道办事处代表应当召集并主持筹备组成员第一次会议，并做好以下工作:

1.根据街道办事处提名，半数以上筹备组成员同意选举筹备组组长；

2.组织筹备组成员学习业主大会成立和业主委员会选举的相关规则。

3.向全体业主公布筹备组成立公告(附件8)和筹备组成员名单(附件9)。

(七)刻制筹备组印章

筹备组成立后，可以凭街道办事处、镇人民政府出具的证明，向公安机关申请刻制筹备组印章；印章由筹备组组长或其指定成员保管，用于加盖筹备组的通知、决定、公告等文件；筹备组解散后，其印章由保管人交回街道办事处注销。

三。业主大会筹备阶段

(一)起草并公布业主大会议事规则和物业小区管理规约

筹备组应当根据广州市国土资源和房屋管理局制定的《业主大会议事规则》和《物业区域管理规约》示范文本，结合本区(楼)实际情况拟定《业主大会议事规则》和《物业区域管理规约》，并将拟定的《业主大会议事规则》、《物业区域管理规约》和《征求意见通知书》(附件10)提交首届业主。公示期间，业主如有异议，应以书面签名形式向筹备组提出，筹备组在收到意见书后7日内讨论决定是否采纳，并给予书面答复。如获通过，筹备组应按上述时限在小区(楼)显著位置再次公示修改后的业主大会议事规则和物业小区管理规约。

业主大会表决规则和业主委员会选举规则可以独立制定或者纳入业主大会议事规则。自主制定的，应当在首次业主大会召开20日前向业主公示，公示时间不得少于10日。公示期间业主有异议的，按照上述方法处理。

(二)自荐、推荐和确定业主委员会候选人

1.业主委员会的组成。

业主委员会一般由5-15名奇数成员组成，每届任期不超过5年，具体人数和任期由业主大会议事规则约定。

2.业主委员会委员应当具备的条件:

(1)是本物业管理区域的业主；

(二)具有完全民事行为能力；

(3)遵守济宁法律，热心公益事业，责任心强，有较强的公信力和组织能力；

(四)遵守管理规约，履行业主义务，按时缴纳专项维修资金和物业服务费，不损害公共利益；

(5)本人及近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职(不含建设单位成员)。

3.遴选和确定业主委员会委员候选人。

业主委员会委员候选人由业主自行或共同向筹备组推荐。

(一)发布业主委员会委员候选人自荐、联名推荐通知书。

筹备组向业主发放了《业主委员会委员候选人自荐推荐公告》(附件11)，告知其条件、报名方式、报名时间、产生办法等。《业主委员会委员候选人自荐及推荐业主委员会委员候选人公告》、《业主委员会委员候选人简历表》(附件12)、《业主推荐业主委员会委员候选人签名表》(附件

(2)收集自荐、推荐表、业主产权、身份证信息。

自愿参加业主委员会的业主，应当在自荐和推荐业主委员会委员候选人通知规定的时间内，向筹备组提交业主委员会委员候选人简历表、推荐业主委员会委员候选人的业主签字表、本人和被推荐业主的有效产权证明、身份证明。

(3)审查业主委员会候选人资格。

筹备组将根据业主和推荐业主提交的有效物业证明和个人身份证明，结合《广东省物业管理条例》第二十五条:“业主委员会成员资格条件”对候选人进行资格审查。

(四)拟定并公示业主委员会委员候选人人数和名单。

业主委员会候选人数。筹备组在业主大会议事规则中约定的业主委员会成员人数视小区实际情况而定；候选人由筹备组根据联名推荐人数的顺序，结合物业使用、建筑分布、物业类型等特点拟定。，以确保每种类型的财产至少有一个候选人；在拟定候选人过程中如有争议，由筹备组根据街道办事处的指导决定。

筹备组应当在业主大会召开20日前向业主公示业主委员会委员候选人建议名单，公示时间不得少于10日。

(五)对拟推荐人选的异议处理。

公示期间，业主如认为拟推荐的候选人不符合业主委员会成员条件的，应当以书面签名的形式向筹备组提出。经筹备组核实确认，情况属实的，不再列入候选人名单；拟推荐人选发生变化的，应当再次公示。

(六)确定业主委员会委员候选人。

业主无异议或异议不成立的，业主委员会委员候选人的建议将正式确定。

(三)确定并公布投票权数。

筹建成立后，街道办事处应当通知建设单位和物业服务企业做好协助工作，并要求其提交区域备案回执、建筑面积清册、业主清册等相关资料。

筹备组应当确认业主身份，核实确定业主人数和建筑物专有部分的总投票权数，并在业主大会召开20日前向业主公示业主人数和建筑物专有部分，公示时间不少于10日。

四。业主大会投票阶段

(1)召开首次业主大会，表决业主大会议事规则和物业小区管理规约。

1.发布和宣传业主大会通知。

业主大会会议可以采取集体讨论、书面征求意见或电子投票的方式召开(此方式尚未开通)。无论采取何种形式，《关于召开首次业主大会的通知》(附件14)应于会议召开20日前在小区显著位置公示，公示时间不少于10天。

2.发布并公布业主大会议事规则和物业小区管理规约的表决票。

筹备组应当在业主大会开始投票前(时间视以下情况而定)，将《业主大会议事规则》和《物业小区管理规约》(附件15)的投票表决票送达每位业主，并做好签收登记工作；无法送达的，应当公告不少于7日。

3.投票。

筹备组应当将召开业主大会的有关事项告知街道办事处，街道办事处应当在投票前一天在投票箱上加盖印章，并做好投票过程中的监督和安全防范工作。

投票期间，筹备组应当核实选民身份；业主委托他人行使投票权的，投票票应附有业主授权委托书、身份证复印件等相关书面证明。

因故需要延长投票期限的，应当按照业主大会议事规则向全体业主公告，延长期限最长不得超过15日。

4.公布业主大会投票结果。

业主投票后，筹备组在街道办事处和业主的监督下开箱计票。检查统计结束后，当场宣布投票结果。然后在小区(住宅区)张贴《关于公示业主大会议事规则和管理规约投票结果的通知》(附件16)、《管理规约投票结果汇总统计表》(附件17)、《管理规约投票结果明细统计表》(附件18)、《业主大会议事规则投票结果汇总统计表》(附件19)、《业主大会议事规则投票结果明细统计表》(附件20)

5.宣布业主大会通过业主大会议事规则和管理规约。

《管理规约表决结果汇总统计表》、《管理规约表决结果明细统计表》、《业主大会议事规则表决结果汇总统计表》、《业主大会议事规则表决结果明细统计表》公示期满后，筹备组应当向业主公布业主大会决定，并在小区醒目位置张贴《首次业主大会会议决定公告》(附件21)。

(二)召开业主大会选举业主委员会。

1.发布并公示业主大会通知。

筹备组应当在业主大会召开20日前向业主发布《首届业主委员会选举公告》(附件22)，并将《首届业主委员会选举公告》在小区(楼栋)显著位置张贴不少于10日。

2.分发和宣布业主委员会委员的选票。

筹备组应在业主大会开始投票前(时间视以下情况而定)将《业主委员会委员投票书》(附件23)送达每位业主，并做好签收登记工作；无法送达的，应当公告不少于7日。

3.投票。

筹备组应当按照大会通知规定的时间做好投票的组织工作，并提前告知街道办事处，街道办事处应当提前一天在投票箱上加盖印章，做好投票过程中的监督和安全防范工作。

投票期间，筹备组应当核实选民身份；业主委托他人行使投票权的，投票票应附有业主授权委托书、身份证复印件等相关书面证明。

因故需要延长投票期限的，应当按照业主大会议事规则向全体业主公告，延长期限最长不得超过15日。

4.宣布业主大会选举结果。

业主投票后，筹备组要在街道办事处和业主的监督下开箱计票。检查和统计结束后，应当场宣布投票结果。然后在小区明显位置张贴《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》(附件24)、《业主委员会委员选举结果汇总统计表》(附件25)、《业主委员会委员选举结果明细统计表》(附件26)，公告不少于30条。

5.宣布业主大会选举产生的业主委员会的决定。

《第一届业主委员会委员选举结果公示公告》、《业主委员会委员选举结果汇总统计表》、《业主委员会选举结果明细统计表》期满时，筹备组应当向业主公布业主大会决定，并在小区显著位置张贴《第一届业主委员会选举公告》(附件27)。

五.备案阶段

(一)提交备案的信息

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按照《业主委员会备案接收资料》(附件28)的要求，到物业所在地街道办事处备案。

1.广州市业主委员会备案申报表(附件29)；

2.业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况(附件30)

3.管理规约和业主大会议事规则(一式两份)；

4.业主大会的会议记录和决定。

(二)备案

1.业主委员会提交的备案材料齐全、符合法定形式的，街道办事处、镇人民政府应当做好以下工作:

(1)当场向业主委员会出具业主委员会备案回执(附件31)，并在业主委员会提交的管理规约和业主大会议事规则上加盖备案章，一份返还业主委员会，一份备案；

(2)将备案回执和备案材料抄送区房管局。

2.业主委员会提交的备案材料不齐全、不符合法定形式的，街道办事处、镇人民政府应当当场向业主委员会出具《业主委员会备案补正事项通知书》(附件32)，在业主委员会补正后予以备案，并按照前款规定做好相关工作。

(三)备案和公示

委员会收到备妥的备案回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并向全体业主公布备案回执、管理规约和业主大会议事规则。

六。雕刻。业主持街道出具的《业主委员会备案回执》到公安部门刻制业主大会和业主委员会印章。

七。其他事项[/s2/]

(1)业主。房子的主人就是主人。尚未通过登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为，已经合法占有该房屋的人。

(2)专有部分的面积。专有面积按建筑面积计算；尚未登记的，按测绘机构实测面积计算；尚未实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。

(3)总建筑面积。总建筑面积按专有部分之和计算。

(四)业主的选举权和被选举权。业主投票权可以委托，被选举权不能委托。

(5)筹备组成员和业主委员会成员不能委托代理人出席会议(法人或其他组织除外)。

(6)分期开发项目成立业主委员会的要求。对于划分为一个物业管理区域的分期开发项目，开发前部分的入住率达到当期建筑面积50%以上的，可以成立业主大会选举产生的业主委员会，但应当根据开发进度在业主大会议事规则中明确增加成员。

(七)6个月内，筹备组未完成投票选举工作的。筹备组成立后6个月内未组织召开首次业主大会的，筹备组自行解散；物业管理圈微信官方账号。筹备组成立6个月内召开第一次业主大会，但未作出决议，工期可延长6个月。逾期未通过业主大会议事规则、管理规约和业主委员会选举的，居委会应当在街道的指导和监督下履行筹备组职责。

(八)业主委员会成员未达到《业主大会议事规则》约定人数的处理。业主大会选举产生的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的，筹备组应当通过多轮投票进行补选，投票轮数由业主大会议事规则约定。经过几轮补选，未达到约定人数，但不少于5人。业主委员会将产生。成员不足的业主委员会将组织业主大会进行补选。

(9)业主大会成立和业主委员会选举的先后顺序。为了避免出现不成立业主大会的现象，先创建业主委员会。要求召开业主大会表决业主大会议事规则和管理规约，再召开业主大会根据业主大会议事规则选举业主委员会委员。